נשלם מחר

הליך רכישת דירה נחשב לאחד מהצעדים המשמעותיים בחיים. אלא שנגיף הקורונה, שהוביל למספר שערורייתי של מיליון מובטלים בשיא המשבר, טרף את הקלפים - ורוכשי דירות רבים נאלצו להקפיא את המשכנתאות שנטלו על רקע מצוקה כלכלית. על פי נתוני בנק ישראל, בחודש מרץ האחרון כ־100 אלף משקי בית דחו תשלומי משכנתאות לתקופה של 4-3 חודשים, כאשר המערכת הבנקאית הסכימה לדחות החזרי משכנתאות לכלל משקי הבית שפנו אליה מאז פרוץ המשבר, שכן משכנתאות מגובות בבטוחה בדמות הדירה שנרכשה.

אלא שאם לרגע חשבנו שההקלות על הסגר החזירו את המשק הישראלי לשגרה, הגיע שוב הבנק המרכזי והראה שלא כך המצב. על־פי נתונים עדכניים של הבנק, נכון לחודש מאי האחרון כרבע מהמשכנתאות של הישראלים היו עדיין בהקפאה – עלייה לעומת חודש אפריל. מדובר על משכנתאות בהיקף כולל של 94.4 מיליארד שקל, שהן 24.7% מסך חוב המשכנתאות לבנקים. כמו כן משכנתאות בהיקף של 3.1 מיליארד שקל נמצאו בפיגור תשלומים של 90 יום לפחות.

הסיבה לכך נעוצה במתווה שגובש בחודשים האחרונים, בצל התפשטות הנגיף, אשר אילץ את הבנקים לאשר דחייה בתשלומי הלוואות בשלושה סקטורים: משכנתאות, אשראי צרכני ואשראי עסקי. במסגרת המתווה, הוחלט שלא לגבות עמלות על דחיית תשלומים, אך כן לגבות ריבית – כך שהדחייה היא למעשה נטילת הלוואה חדשה בגובה הסכום שנדחה. לגבי המשכנתאות הוחלט שיהיה ניתן לדחות את התשלומים לתקופה של עד שישה חודשים, ללא מגבלה על סכום יתרת ההלוואה.

אבל לא כל מי שהגיש בקשה להקפאת משכנתה בהכרח נקלע למצוקה כלכלית. לא מעט רוכשים החליטו לנצל את האפשרות לדחות את המשכנתה, גם אם לא נפגעו מהמשבר. "שיעור המשכנתאות בהקפאה אינו מעיד בהכרח על כך שאנשים נקלעו למצוקה כלכלית ואין ביכולתם לשלם את ההחזר החודשי", מסביר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "לא מעט מנוטלי המשכנתאות ראו באפשרות שנתנו הבנקים להקפאת המשכנתאות הטבה – וניצלו אותה לטובת התזרים החודשי. אבל מי שהחליט להקפיא תשלומים, צריך לבדוק היטב את הריביות שישולמו עבור ההקפאה".

צילום: שאטרסטוק

רגע לפני שתקופת ההקפאה של המשכנתאות מסתיימת, ולקראת יציאתו של שוק הנדל"ן מקיפאון עם הסרת הסגר וחזרתם של רוכשי הדירות למשרדי המכירות, נשאלת השאלה מה צריך לדעת לפני שנוטלים משכנתה וכמובן, כיצד מתמודדים עם תשלום ההלוואות שכבר נדחו בעקבות המשבר. בעזרת דרור פלדמן, מנהל מטה סקטור משכנתאות בבנק מזרחי טפחות, ולישי אורן, מנהל התוכן והלמידה במרכז לצמיחה פיננסית של בנק הפועלים, גיבשנו שאלות ותשובות.

מה צריך לדעת כשמקפיאים משכנתה?

דחיית המשכנתה כרוכה בחלוקה של סכום הכסף שנדחה על יתרת תקופת ההלוואה. צריך לקחת בחשבון שהתשלומים שלא שולמו צוברים ריבית בתקופת ההקפאה. לפיכך התשלומים העתידיים מתייקרים. כדי לקבל החלטה חשוב לבחון את השלכות הדחייה, לרבות סכום החיוב החודשי לאחר הדחייה, ולהתייחס גם לעובדה שתיתכן הלוואה נוספת בחשבון הבנק במיוחד בתקופה הנוכחית.

שימו לב שניתן לפגר בתשלום משכנתה עד שישה חודשים, לפני שהבנק יכול לפעול לגבייתו בהוצאה לפועל. נוסף על כך לא ניתן להעמיד את כל ההלוואה לפירעון גם בתום התקופה, אלא רק את התשלום שבפיגור. קחו בחשבון שגם תשלומים שבפיגור צוברים ריבית פיגורים. כמו כן מומלץ לברר מראש אם ניתן להקפיא שוב את המשכנתה או לפרוס אותה כדי להקטין את התשלום החודשי.

האם זה המהלך המומלץ בעת הנוכחית?

יש לזכור שלא תמיד מדובר באופציה העדיפה ביותר. הקפאת משכנתה משמעה הפסד מימוני. מדובר בדחיית תשלומים, כך שהריבית והמדדים מצטברים – והלווים מפסידים על המהלך הזה כסף. תכנון נכון של פריסה מחדש של המשכנתה ושל ההחזרים החודשיים יכול להקל על התשלום החודשי, כך שדווקא מי שאינו צופה בעיה בעתיד מומלץ לו לנצל את האפשרות להקפאה. חשוב לנהל סיכונים הקשורים לתחום העיסוק של הלווה: האם הוא עצמאי או שכיר ומה הסבירות שתהיה פגיעה בהכנסות.

מה חשוב לקחת בחשבון לפני שנוטלים משכנתה?

רכישת דירה היא ככל הנראה ההתחייבות הגדולה והמשמעותית ביותר שניטול בחיינו. היום יותר מתמיד, בתקופה שבה חוסר הוודאות גדל ולא מעט מהציבור חווה ירידה זמנית בהכנסה או פיטורים, חשוב להקדיש זמן ומחשבה בתכנון תמהיל ההלוואה, כך שיתאים לצורכי המשפחה - כיום בהנחה שההכנסות ירדו, ובעתיד בהנחה שהמצב צפוי להשתפר.

שימו לב שבנק ישראל מגדיר מהו הסכום המינימלי שרוכש הנכס חייב להשקיע מכספו לצורך קבלת משכנתה. רוכשי דירה ראשונה: לפחות 25% מערך הדירה; משפרי דיור (רוכשי דירה שנייה, שבכוונתם למכור את דירתם הנוכחית): לפחות 30% מערך הדירה; ורוכשי דירה להשקעה (מי שבבעלותם לפחות דירה אחת, שלא תימכר עם רכישת דירה נוספת): לפחות 50% מערך הדירה.

אילוסטרציה(צילום: Gettyimages)

למה כדאי לשים לב כשלוקחים משכנתה?

ככל שהיחס בין סכום ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה (הנטו) קטן יותר, כך יהיה קל יותר לעמוד בתשלומים. חשוב שלא לעבור יותר מ־25%-30% מסך ההכנסה הפנויה. מכיוון שברוב המקרים נוטלים משכנתה לתקופה ארוכה, כדאי להתאים את ההחזר החודשי ליכולת הנוכחית וגם ליכולת העתידית. חלקו את ההכנסה נטו (בניכוי החזר המשכנתה והתחייבויות נוספות) במספר הנפשות במשפחה. כדאי לזכור שמלבד המשכנתה יש עוד הוצאות, כגון בתי ספר, חוגים, חשבונות שוטפים ועוד.

שימו לב שהסכום המבוקש כולל את כל עלויות הרכישה, דוגמת עו"ד, מיסים, תיווך וכדומה, שישולמו מההון העצמי. בדקו כמה תשלמו בסך הכל בתום התקופה, בהנחה שלא תפרעו את ההלוואה מוקדם. שימו לב שבחלק מההלוואות יתרת קרן ההלוואה לסילוק וגובה התשלום החודשי משתנים לאורך חיי ההלוואה, בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן או לשערי החליפין (בהלוואות מט"ח). כדאי לשלב בין מספר מסלולים גמישים כדי לפזר את הסיכונים, עם אפשרויות לסילוק מוקדם. אחרי שהחלטתם מהו התמהיל המתאים לכם, כדאי לפנות למספר בנקים או גופים המעניקים משכנתה כדי לקבל אישור עקרוני, כלומר, הסכמה מצידם לתת לכם משכנתה.

לאיזו תקופה כדאי לפרוס את המשכנתה?

החליטו על סכום החזר חודשי שתוכלו לעמוד בו, אך גם שאינו נמוך מדי, זאת כדי לא לשלם ריבית שלא לצורך. ככל שתפרסו את המשכנתה למשך תקופה ארוכה יותר, גובה ההחזר החודשי יקטן, אך תשלמו יותר ריבית. מנגד, ככל שתקצרו את תקופת התשלום, עלויות הריבית יפחתו, אך גובה ההחזר החודשי יעלה, והקושי לעמוד בו עלול לעלות בהתאם.

האם אפשר לפרוע את המשכנתה לפני הזמן?

רבים מנוטלי המשכנתאות פורעים את ההלוואה לפני מועד סיומה מכמה סיבות: שחרור קרנות השתלמות, מכירת נכס, מיחזור משכנתה ועוד. יש להתחשב בגורמים המשפיעים על יתרת ההלוואה בעת הסילוק המוקדם, את גובה עמלת הפירעון המוקדם ומועדים שבהם ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלה. קחו בחשבון שאי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

האם הבנק יגבה עמלת הפסד כלכלי בעת פירעון משכנתה?

הבנק לא יגבה עמלת הפסד כלכלי בהלוואה בריבית משתנה, שבה מועדי שינוי הריבית אינם ידועים מראש, או ידועים מראש אך נקבעו אחת לשנה או לתדירות גבוהה יותר (10 חודשים, 6 חודשים, 3 חודשים), או אם הפירעון נעשה במועד שינוי הריבית. אם בחישוב הריביות ייווצר פער לטובתכם, כלומר הריבית הממוצעת במועד הפירעון המוקדם תהיה גבוהה מריבית ההלוואה או גבוהה מהריבית הממוצעת במועד העמדת ההלוואה (לפי הגבוהה מביניהן), יוקטנו בהתאם יתר העמלות עד כדי ביטולן.

האם ניתן לגרור משכנתה לדירה חדשה?

תהליך הגרירה דומה לתהליך קבלת משכנתה, ודורש בדיקה של הבנק. בסיומו יבצע הגוף המלווה שעבוד של הדירה החדשה וישחרר את הדירה הקודמת מהשעבוד הרשום. כשמתקבלים הכספים בגין מכירת הדירה הישנה, ניתן להעביר את השעבוד לנכס החדש.

תשלום החזרי המשכנתה, התנאים שלה ומספר התשלומים נותרים כשהיו. בהנחה שהחלטתם למכור את הדירה, אולם טרם רכשתם חדשה, תתבקשו לספק ערבות בנקאית מכספי המכירה עד לרכישת הנכס החדש. אם ערך הדירה החדשה עולה על הקודמת, לא צפויה בעיה באישור גרירת המשכנתה, אבל כל מקרה לגופו. בדקו מראש מה נדרש מכם מול יועץ המשכנתאות.