בנק ישראל: שוק הדיור מהווה סיכון משמעותי למערכת הפיננסית

"החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה סיכון עיקרי ומשמעותי", כך נכתב בדו"ח היציבות הפיננסית החצי שנתי של בנק ישראל, שהתפרסם היום (ג'). 

בדו"ח מציינים עם זאת, כי בחודשים האחרונים מסתמנת התמתנות מסוימת בפעילות ובקצב עלייתם של המחירים, ואם זו תימשך היא תפחית את הסיכון. "מחירי הדיור התייצבו בחודשים האחרונים, מה שמיתן את קצב העלייה ב-12 החודשים האחרונים", בבנק המרכזי מציינים כי היקף העסקאות בדירות למגורים ירד במידה מסויימת, קצב המכירות של דירות חדשות האט אף הוא, חלקם של המשקיעים התכווץ במידה משמעותית ומספרן והיקפן של המשכנתאות שניתנות מדי חודש המשיכו להצטמצם.

• עוד על האשראי בערוץ הכסף שלי
  

בדו"ח מוזכר כי המשק הישראלי צמח מהר בשנה האחרונה הודות לעלייה מהירה בצריכה הפרטית ועל רקע סביבת אבטלה נמוכה. בצד הפיננסי הורגשה התרחבות הן באשראי למגזר העסקי, בעיקר ממקורות חוץ-בנקאיים, תהליך שהושפע בין היתר מירידה בתשואות האג"ח התאגידיות, והן באשראי למשקי הבית.

על רקע התפתחויות אלה, המערכת הפיננסית המשיכה לשמור על יציבות, אבל ההערכות מצביעות על כך שהיא חשופה לסיכונים. הסיכון למוסדות הפיננסיים ולמשקי הבית בטווח הקצר נובע מהאפשרות שתחול ירידה חדה במחירי הדירות והנכסים הפיננסיים. "מחירי הנכסים יכולים לרדת כתוצאה מכך שהמשקים המרכזיים בעולם יגלשו למיתון נוסף או יסבלו מהתערערות של יציבותם הפיננסית", נכתב בדו"ח, "מכך שמצבו הגיאו-פוליטי של המשק יחמיר ויוביל לעלייה בפרמיית הסיכון שלו ובעקבות זאת לעליית ריבית, ומכך שזעזועים יצמצמו במידה משמעותית את ההכנסה הפנויה של משקי הבית".

הדו"ח מעלה כי הגידול המתמשך והמשמעותי באשראי שאיננו לדיור למשקי הבית עלול לחשוף את המערכת הפיננסית לסיכוני אשראי מצד משקי הבית, במיוחד אם מגמת הגידול תימשך, "בין היתר כתוצאה מהרפורמה שנערכת בעקבות החוק להגברת התחרות ולצמצום הריכוזיות בשוק הבנקאות בישראל".

עוד נכתב כי האשראי לדיור ולענף הבינוי והנדל"ן הגדיל את חלקו בסך האשראי המקומי למגזר הפרטי הלא-פיננסי מכ-3% בשנת 2008 לכ-52% בשנת 2016, אולם שיעור הגידול התמתן משמעותית בשנה האחרונה.

"הסיכון מתעצם לנוכח החשיפה הגדלה לאשראי הצרכני שאינו לדיור", נכתב, "מפני שיש מתאם גבוה בינו לבין האשראי לדיור. אם זעזוע יוביל לעלייה חדה בריבית או לפגיעה משמעותית בהכנסות הלווים, וכן לירידה חדה במחירי הדירות, הוא עלול להשפיע על יציבות המערכת הפיננסית, ובמיוחד על המערכת הבנקאית".

עם זאת, נכתב, בחודשים האחרונים חלה התמתנות מסויימת בפעילות בשוק הדיור עם עלייה מתונה של מחירי הדירות, ירידה מסויימת בהיקף העסקאות, הן בדירות מיד ראשונה והן בדירות מיד שנייה, ירידה משמעותית בחלקם של המשקיעים וירידה במספר ובהיקף המשכנתאות שניתנות מדי חודש – תהליך שהחל ביוני 2015.

סיכון באשראי לרכישת רכבים חדשים

הבנק מונה את הגורמים שכנראה הובילו להתמתנות: העלייה בריבית על המשכנתאות, על רקע הצעדים הרגולטוריים שנקט הפיקוח על הבנקים, וכן צעדי המיסוי שננקטו כדי לרסן את המשקיעים בדמות העלאת מס הרכישה ומיסוי דירה שלישית, שהליך חקיקתו נמצא בדיוני בג"ץ בימים אלה. "המשך התמתנות מחירי הדיור", נכתב בדו"ח, "יביא לירידה ברמת הסיכון הנשקף למערכת הפיננסית".

אולם בחינה של 12 החודשים שקדמו למארס 2017 מעלה כי מחירי הדיור המשיכו לעלות, ב-4.4%, וכן שנרשמו ערכי שיא ביחס בין מחיר דירה לשכר הדירה וביחס בין מחיר הדירה לשכר הממוצע למשרת שכיר.

הפעילות בשוק הדיור המשיכה לתרום לכך שהאשראי לדיור ולענף הנדל"ן הוסיף להגדיל את חלקו בסך האשראי המקומי למגזר הפרטי הלא-פיננסי והבנקים המשיכו להגדיל את חשיפתם אליו.

הדו"ח מתייחס גם לצמיחתם המהירה של הייבוא והמכירה של כלי רכב חדשים ולסוגיית המימון של רכישתם בעקבות חשיפתם של משקי הבית לענף זה ובעקבות חשיפתו של המגזר העסקי. החל מ-2008 עלה שיעור המכוניות שרכשו לקוחות פרטיים על חשבון שיעור המכוניות שרכשו תאגידים וחברות השכרה, מה שהסיט את מימון הפעילות הזו מהאשראי העסקי לאשראי למשקי הבית. "משקי הבית לעתים ממנפים עצמם דרך הלוואות בנקאיות או חוץ-בנקאיות כדי לממן את הרכישה". סך החשיפה של המערכת הפיננסית לתחום אשראי זה הסתכם ברבעון השלישי של 2016 ב-39 מיליארד שקל.