8 דרכים להכפיל את ערך הבית שלכם

המוצר היקר ביותר בישראל הוא ללא ספק דירת המגורים. אך ייתכן שכאשר זאת כבר קיימת, הנטל לכסות את העלות שלה משכיח מאיתנו שהשקעה נוספת בשדרוג הדירה דווקא שווה את המאמץ הכספי.

כתבות נוספות על שדרוג הבית בערוץ הנדל"ן :

• חברות הריהוט קורסות? הישראלים עדיין משפצים
• משפצים את הבית? זה יעלה לכם יותר
• איך תקבלו מהשיפוצניק את בית החלומות? מדריך
  

העלות הכספית שכרוכה בתוספות לדירה משביחה ברוב המקרים את ערך הדירה פי שניים מערך ההשקעה. הבעיה היחידה היא שמלאכת השיפוצים נחשבת למתישה, ואם מדובר במהלך לכל הבניין - יש צורך בהסכמת השכנים.

1. אפקט המעלית: כי למי יש כוח למדרגות?

מה שכואב לקומה האחרונה, פחות כואב לקומה הראשונה. זאת בערך תמצית הבעיה של מי שניסה לקדם מהלך להוספת מעלית בבניין מגוריו. לכן הנוהג הוא שעלות הקמתה של מעלית לא מתחלקת באופן שווה בין דיירי הקומות בבניין. כך, לדוגמא, בבניין בן ארבע קומות מקובל כי הקומה הרביעית תישא ב-40% מהעלות, הקומה השלישית ב-30%, הקומה השנייה ב-20% והקומה הראשונה תישא רק ב-10% מהעלות. ביחס זה יעלה, בדרך כלל, גם ערך הדירה.

עם זאת, יש מי שגר בקומה הראשונה והשנייה ומתבצר בעמדתו נגד הוספת המעלית. אחת הבעיות הנפוצות הן כאשר בעלי דירות להשכרה אינם מעוניינים להשקיע, מכיוון שלטענתם לא יראו ערך מוסף בתשואה החודשית. בנוסף, קיימים דיירים בקומות הנמוכות בבניין שפשוט לא רואים בהוספת מעלית תועלת, פרט להפרת שגרת החיים הנמשכת חצי שנה ויותר.

למרות הכול, הדרך להוספת המעלית כיום פשוטה יותר מבעבר. באגודה לתרבות הדיור מסבירים כי בשלב הראשון יש לבחון את האפשרויות להוספת המעלית ולקבל הצעות מחיר. מתברר שזה לא כל כך קשה: כיום ניתן להוסיף מעלית כמעט בכל בניין באמצעות פתרונות כגון בניית פיר חיצוני למעלית; חציבת חלק מהמדרגות לצורך פיר פנימי; או שימוש במעלית הידראולית שתחסוך במקום. כל אלה מתבטאים, כמובן, במחיר.

השלב השני הוא הליך קבלת האישורים, הכולל הסכמה של שני שליש מבעלי הנכסים בבניין וכן השתתפות בעלויות לפי הקומה בה מתגוררים השכנים. לאחר מכן, מגיעים לוועדה המקומית לאישור התוכניות.

לדברי שמאי האגודה לתרבות הדיור, רונן ביטון, עלות ממוצעת לבניית מעלית בבניין בן שלוש קומות עומדת על כ-250 אלף שקל עבור הבניין כולו. "הוספת המעלית לערך הדירה היא מאוד משמעותית", מוסיפה השמאית נחמה בוגין. לדבריה, "מדובר בתוספת של עד 20% מערך הנכס והיא אולי זו שנותנת את תמורה הרבה ביותר להשקעה".

2. ממ"ד: בסופו של דבר מדובר בעוד מטרים לדירה

כדי להוסיף חדר נוסף לבית, שיהיה גם מבצרכם בשעת צרה, לא חייבים תמ"א 38 שתביא גם דיירים חדשים לבניין. שטחו של החדר הממוגן (הממ"ד) יכול להיות בן 12 מ"ר ברוטו ובשל עובי הקירות הממוגנים, השטח נטו מצטמק לתשעה מ"ר.

עלות התענוג מתחלקת להקמת השלד, השיפוץ הפנימי, החיבור לדירה והצביעה החיצונית של המעטפת. כל אלה מוערכים ב-80 אלף שקל לדירה. יו"ר לשכת השמאים לשעבר, ארז כהן, מעריך כי תוספת כזו יכולה להקפיץ את ערך הדירה ב-120 אלף שקל. ואם זה לא מספיק, באזורי הביקוש ערך הדירה יעלה הרבה יותר, לעתים כפול מסכום ההשקעה.

3. רמונט פנימי: פראייר מי שקונה משופצת

השיפוץ הפנימי בדירה הוא הקשה ביותר לתמחור, שכן כאן הגבול מגיע כמעט לשמיים. גם ההליך עצמו אינו פשוט, משום שדייר אחד צריך להתנהל מול בעל מקצוע. אמנם מצד אחד מדובר בפחות חילוקי דעות עם השכנים, אבל מצד שני - כשאתם נמצאים אחד על אחד עם השיפוצניק אתם צריכים להיות עם אצבע על הדופק.

לדברי ערן סיב, יו"ר התאחדות המשפצים בישראל, "על פי נתונים שבידנו, אם משקיעים 50 אלף שקל בשיפוצים, התמורה שמרוויחים בעליית שווי הנכס עומדת על 75 אלף שקל". לדבריו, "אם נשקיע חצי מיליון שקל, התמורה לנכס תעלה במיליון שקל. מי שקונה ומשפץ בעצמו - חוסך את הסכום הזה".

נתוני השמאים מחזקים את הנתונים שמציגה התאחדות המשפצים. לדברי השמאי ארז כהן, שיפוץ כולל לדירה יכול להביא לעלייה של עד כ-15% בערכה, כאשר ההשקעה עומדת על כ-200 אלף שקל. גם שיפוץ קוסמטי, שיכלול רק הדבקת פרקט, ציפוי ארונות או הכנסת אלמנטים מגבס, יכול להביא לתוספת של 5% בערך הדירה, לאחר השקעה של כ-50 אלף שקל.

אל תתעצלו: שיפוץ יכול להביא לעלייה של 15% בערך הדירה(צילום: Index Open)

4. שיפוץ חיצוני: עטיפה זה לא רק לקישוט

הסיבה לשיפוץ חיצוני של הבניין אינה נובעת רק הרצון להרגיש כאילו אתם מתגוררים בפרויקט יוקרה. לא פעם מדובר בטיפול של ממש עבור הבניין, שיכול להשאיר אותו על תילו עוד שנים רבות. שיפוץ חיצוני למבנה דורש גם הוא הסכמה של שלושת רבעי הדיירים. אך כאן יש נסיבות מקלות: בצירי תנועה ראשיים, כמו רחוב אבן גבירול בתל-אביב למשל, ישנה חובה לבצע את השיפוץ - אך הוא נעשה על ידי חברה עירונית.

5. מרפסות: אפשר גם להרכיב

לא כולם יכולים להרשות לעצמם בית עם חצר, אבל המרפסת מהווה תחליף לא רע. בבניינים ותיקים תוכניות הבינוי מתירות תוספת של מרפסות, ואם יש מגבלות תכנוניות בדרך כלל נמצא להן פתרון אדריכלי. מבחינת השכנים, יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הזכויות בבניין להקמת מרפסת. מבחינת העלות מדובר בכ-50 אלף שקל למרפסת בטון ממוצעת בגודל 12 מ"ר.

מי שאינו רוצה לראות מערבלי בטון מול החלון בסלון, יכול לבחור במרפסות פלדה. כשמרכיבים מרפסות מפלדה בבניין, חלקים נרחבים מהעבודה נעשים במפעל, ובשטח מתבצעת עבודת הרכבה פשוטה יחסית במשך כחודש בלבד. עם זאת, חשוב לזכור כי הקמת מרפסות מפלדה יקרה ביותר מ-20% מהמרפסת הקונבנציונלית. בשורה התחתונה, מרפסת יכולה להביא לתוספת של עד 10% לערך הדירה.

מרפסות מפלדה. הרכבה פשוטה - אך יותר יקרה

6. יש ג'אנק בבית? תבנו מחסן

כדי להגדיל את הבית אפשר פשוט לסלק חלק מהחפצים לתוך המחסן. אם אין לכם אחד כזה, תוכלו לבנות אותו בקומת העמודים, על ידי סגירת חללים שאינם מיועדים לחניה. עלות בניית מחסן עומדת על עד 2,000 שקל למ"ר, כולל הוצאות הרישוי מול הרשות המקומית.

התמחור המקובל למ"ר של מחסן הוא 50% משווי של מ"ר למגורים. לכן באזור בו מ"ר למגורים עולה בין 10-15 אלף שקל, מדובר בהשקעה משתלמת במיוחד.

7. מי צריך גינה צחיחה? תמירו אותה לחניה

לא רק בתל-אביב יש מחסור במקומות חניה, וגם כשאין בעיה תמיד עדיף שהיא תהיה קרובה. שדרוג נוסף שאפשרי בבתים משותפים הוא הוספת מקום חניה לבניין. בדרך כלל ניתן ליצור מספר מקומות חניה על חשבון שטח חול או גינה צחיחה.

גם כאן העלות נמוכה יחסית, ובהנחה שנתוני המגרש מאפשרים את תוספת החניה מעל פני קרקע, העלויות לכל דייר בבניין אמורות לעמוד על כ-15 אלף שקל למקום חניה - כולל הוצאות הרישוי מול הרשות המקומית.

שווי הדירה יכול לעלות בשיעור של 10%, אך כמובן שהדבר תלוי במצוקת החניה באזור. במקומות שבהם אין בעיית חניה, הוספת חניה על חשבון חצר לא נחשבת לגורם המעלה את ערך הדירה מבחינה שמאית.

8. ירוק: בעיקר אור ירוק לשיווק

בדרך כלל המושג "בית ירוק" מתקשר לבנייה חדשה, אך ניתן להסב בתים קיימים לירוקים יותר, או לבצע תוספות ושיפוצים באופן הנחשב לידידותי לסביבה.

העקרונות שאומצו בתקן הישראלי לבנייה ירוקה מדברים על שימור אנרגיה על ידי הפחתה בחשמל, תאורה חסכונית ובידוד הבניין; ניצול הקרקע באופן מושכל על ידי מקסום הבנייה בשטח מסוים וחניה תת קרקעית; אמצעים לשימור מים כגון שימוש במים ממוחזרים, חסכ"מים, מים אפורים ועוד; שימוש בחומרי בנייה טובים לסביבה על פי התקן; יצירת אוורור טבעי; הפחתה של פסולת בנייה; ועידוד השימוש בתחבורה ירוקה כגון הקצאה למתקני אופניים ושקעים למכוניות חשמליות.

למרות הטרנד הירוק, לעת עתה לא מדובר בהשקעה שתחזיר את עצמה. בדיקה יסודית שביצעה השמאית נחמה בוגין לא מצביעה על תוספת לעלות הדירה: "עלות בנייה ירוקה לבניין מייקרת אותו ב-5%-10%, וכעת אין עלייה במחיר הדירה. אך נראה שבפרויקטים חדשים הדבר עוזר בעקיפין לשיווק מהיר יותר ומזרז את קצב המכירות".

לסיכום: אל תפנו לחאפרים ותדאגו לאינטרסים שלכם

"לא חייבים סיבה כדי לסרב להשבחה, כלומר שכן שאינו רוצה בטובת שכן אחר יכול לסרב לבקשתו בתואנת שווא", אומר עו"ד סמי ישראל, יועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור. מנגד הוא מסביר כי לצורך כך נחקק כלל סוציאלי, שלפיו אם אדם הסכים ששכנו ירחיב את הדירה - השכן לא יוכל לסרב לו מתוקף החוק.

בחישוב של עלות מול תועלת, נוטים לא פעם להנמיך את ההוצאה ובכך לחסוך בעלויות. אליעזר גוכמן, מהנדס בניין ומנכ"ל חברת הדס שעוסקת בבדק בית ובליקויי בנייה, מזהיר מחיסכון שבסופו של יום יביא ללא מעט צרות. 

"לעתים הרצון למקסם את פוטנציאל גריפת הרווח ממכירת הדירה, מעוור את עיני בעלי הדירות שמתקשרים עם קבלנים חובבניים שמספקים הצעות מחיר זולות. בסופו של יום הן עולות ביוקר רב ומובילות להפסד כספי", אומר גוכמן.

לדבריו, הציבור חייב להבין "שאין ארוחות חינם" כאשר מדובר בשיפוץ דירה, והפחתה משמעותית בעלויות, משמעה לרוב אחת מהשתיים: או שמדובר בקבלן שאיכות העבודה והגימור שהוא מספק נמוכים; או שמדובר בשימוש בחומרים ירודים שמספקים תוצאה בהתאם.

"בחנו היטב את הרזומה של הקבלן, ותחתימו אותו על חוזה מפורט, שכולל מדרג תשלומים בהתאם להתקדמות משך השיפוץ", הוא ממליץ.