חיים כצמן: "כדאי לא להיגרר לאווירת הדיכאון"
מאז 2004, שלוש שנים לפני שפרץ משבר האשראי, מטיף יו"ר גזית גלוב לזהירות. למרות נפילה של המניה ב-38% בשנה האחרונה, הוא דואג להסביר במכתב למשקיעים שהמשבר לא נוגע לגזית גלוב ומציע לבחון את העובדות ולא את הלכי הרוח
איך מסבירים למשקיעים ביצועי חסר של מניה, שאיבדה בשנה למעלה מ-38%, בשעה שהתוצאות הכספיות של החברה רק הולכות ומשתפרות?
חיים כצמן, יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בגזית גלוב, בחר אתמול להסביר את הקונפליקט במכתב לבעלי המניות, שאותו צירף לדו"חות הכספיים של החברה. במכתב ניסה כצמן לפזר את הערפל סביב פעילותה של החברה שבשליטתו, ולהסביר כי למשבר בשוק המשכנתאות אין דבר וחצי דבר עם תוצאותיה של גזית גלוב.
"ההסבר לסתירה מצוי בראייה לא נכונה של מרכיביו ויסודותיו של משבר הסאב-פריים, ובכך ששוק ההון התייחס לנדל"ן כולו, על ענפיו השונים, כמקשה אחת. משבר הסאב-פריים נסב על ענף המשכנתאות לדיור, כלומר נדל"ן למגורים - ענף שבינו לבין הנדל"ן המניב, התחום שבו עוסקת גזית גלוב, אין ולא כלום", כותב כצמן.
האבסורד הוא שאותו כצמן ממש, מי שמזוהה יותר מכל עם חברת הנדל"ן המניב, חזה את המשבר בענף, ואף כתב עליו במכתביו למשקיעים, אך הבעיה היתה שהוא הימר שלוש שנים מוקדם מדי.
"שוק הנכסים אינו שוק של מציאות", כתב כצמן למשקיעים סמוך לפרסום הדו"חות הכספיים של שנת 2004. "אנו נמצאים בתחום שבשנים האחרונות נראה כ'רולטה שכולה אדום', ואכן ההשקעה בנדל"ן מניב הנה כדאית בתוואי ריבית יורדת. במצב כזה הרווח בעסקי הנדל"ן המניב נראה כעניין של זמן. נראה לי כי הדברים משתנים, וכדברי וורן באפט – בקרוב נראה מי שוחה עירום ולמי יש בגד ים".
שנה לאחר מכן המשיך כצמן בנבואת הזעם: "אין ולא יהיו ארוחות חינם. מי שחושב שניתן לקנות נכס בתשואה מדהימה, ובמינוף אינסופי, ולא לקום בוקר בוקר לעמול ולהשביח אותו, יקום בוקר אחד ויראה את השקעתו נחתכת באכזריות עקב אובדן דייר בטוח, התבלות או אי-התאמת הנכס לשינויים בשוק. בכך אולי הגיעה לכלל מיצוי תקופת השתקמות ענף הנדל"ן ממשבר ראשית שנות התשעים". מכאן, כותב כצמן כבמעין נבואה שהגשימה את עצמה, "נראה שוק שיבצע הבחנה אכזרית בין מקצוענים לחובבנים, בין חרוצים לעצלים, ובעיקר בין משקיעים פיננסיים למקצועני נדל"ן. אין יותר ארוחות חינם בעסקי הנדל"ן".
תשואה נמוכה
לדו"חות הכספיים של סוף 2006 הגיע כצמן מעודד קצת יותר. הוא אמנם חזר ואמר כי אין ולא יהיו ארוחות חינם, והמליץ שלא להתרגש מכל "מגה-קנייה" בשוק (כמו חוזה את הימים של עסקאות ענק, שעתידות להתפוצץ, כמו עסקת ילמולי של דלק נדל"ן). מנגד, הוא הביע אמון בשווקים מתעוררים מסוימים, כמו מגזרים שלמים בצפון אמריקה ואירופה, ואף גילה את סוד ההצלחה שלו: "להסכים לתשואה נמוכה יותר, להיות אופטימיים יותר לגבי העתיד, לבחון שווקים חדשים, גם כאלה שהנם מסוכנים יותר ולהפוך לקבלן - Developer - אף שהדבר מגלם סיכון רב".
מיד לאחר המכתב האחרון למשקיעים פתח כצמן ביישום חזון השווקים המתעוררים שלו, ויצא למסע חדש של רכישות במדינות מתפתחות ולרכישת הענק מהשבוע שעבר של חברת הנדל"ן האוסטרית MEL, המבססת את אחיזתו באירופה. אלא שבקיץ 2007 התחילו להתממש נבואות הזעם של כצמן, כנראה ברמות חריפות יותר מאלה שלהן ציפה בעצמו. השנה כבר נשמעות ההמלצות מתונות הרבה יותר.
"יש לבחון את נכסי החברה", כתב כצמן אתמול. "האם התיק איכותי, האם הנכסים במיקומים טובים. הסתכלו על תזרימי המזומנים של החברה, בחנו את מבנה החוב והקדישו מחשבה להנהלת החברה. אני מודע לאווירת הדיכאון שאחזה בשוקי ההון ובשוקי הנדל"ן", הוא כותב. "ואף על פי כן, אני מציע שלא להיתפס לאווירה זו, אלא לראות את ההזדמנות. לבחון את העובדות ולא את הלכי הרוח".
אובדן הקשר למציאות
ברקע האמירות יודע כצמן לשים את האצבע בדיוק על מה שאירע לנו: "אובדן הקשר למציאות בעקבות עודפי ההיצע ועליות המחירים הבלתי סבירות". הוא מסביר כי הריצה אחר כל בדל תשואה והישגים מיידיים בלבלה את הכל, והביאה לוויתור על עקרונות יסוד בניהול השקעות ועל זהירות עסקית מינימלית. בלהט הרדיפה אחר רווחים קלים שכחו רבים שתי עובדות: האחת, שצריך לשלם ריבית, והשנייה - בסוף היום הלוואות צריך לפרוע.
גם אתמול נשמע כצמן כנביא הזעם של ענף הנדל"ן, אלא שכעת, כאשר המשבר בעיצומו, הוא מקפיד להבחין בין החברה שבשליטתו לבין כל האחרות, ומאותת לרכישות הבאות שעל הפרק.
רבותיי, ההיסטוריה חוזרת, אמר. "מה שקרה ב-2008 כבר קרה בארה"ב, בשינויים לא רבים, בסוף שנות השמונים. מי שהשכיל והכין עצמו לבאות, כמו גזית גלוב, והשכיל לשמור על רמת נזילות גבוהה, הצליח לרכוש תיק נכסים משובח במחירי סוף עונה. שוק המרכזים המסחריים שבו פועלת גזית גלוב עם מיקומים טובים, חסמי כניסה גבוהים ודיירים טובים, שונה משוק הנדל"ן המניב, ובוודאי שונה מהנדל"ן למגורים". האם השוק שבו פועלת גזית גלוב חסין לחלוטין מפני משבר הסאב-פריים? המציאות מלמדת שלא כל כך.
בינתיים, חיים כצמן אופטימי לגבי ההמשך. "המשבר יחזיר את השוק לממדיו הטבעיים ויביא לרציונליזציה בניהול עסקים. לכשישקע האבק, יחזרו לשלוט בכיפה אסטרטגיה נבונה, ניהול מקצועי ואיכות כוח האדם. השוק יחזור להתנהל ביתר זהירות וביתר אחריות, והכל עד לגאות הבאה ולמשבר הבא וחוזר חלילה". האומנם גם הפעם מסמן כצמן את הבאות? כנראה שנצטרך להמתין לדיווחים של השנים הבאות ולראות.
2007 - שנה חיובית
שבוע לאחר עסקת הענק לרכישת השליטה בחברת הנדל"ן האוסטרית MEL, בשיתוף עם זרוע ההשקעות של בנק סיטי, סיכמה גזית גלוב שנה חזקה: הכנסות של 3.6 מיליארד שקל מהשכרה (עלייה של 18%), הרווח הנקי ירד ב-18%, והסתכם ב-2.27 מיליארד שקל, אך המדד המקובל יותר לבחינת תוצאות חברות נדל"ן, NOI (רווח תפעולי בניכוי הוצאות פחת וריבית), רשם עלייה של 20% ל-2.4 מיליארד שקל.
ה-FFO (המשקף את הרווח הנקי, בתוספת פחת והפחתות, בניכוי הוצאות והכנסות חד פעמיות) של החברה רשם עלייה של 34% ל-305 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה הסתכם ב-2007 ב-5.7 מיליארד שקל, לעומת 4.4 מיליארד שקל אשתקד.
תזרים המזומנים מפעילות שוטפת גדל בכ-15%, והסתכם בכ-793 מיליון שקל. את הרבעון הרביעי של השנה סיכמה החברה עם הכנסות מהשכרה של 961 מיליון שקל, NOI של 637 מיליון שקל ורווח נקי של 208 מיליון שקל.
לפנייה לכתב/ת 
