המדריך לפינוי פולשים

לפני כשבועיים התנחלו שני עבריינים בווילה בסביון, בזמן שבעלי הבית נסעו לחופשה. הם מילאו את הבריכה במים, ניקו את החצר וחגגו במשך שלושה ימים, עד שהמשטרה דפקה על הדלת - והוציאה אותם ללא ויכוחים. במקרה אחר, משפחה מהגליל נסעה לחופשה בחו"ל וכשחזרה גילתה שזוג הומלסים פרצו לדירתה והפכו אותה למאורת נרקומנים. במקרה הזה, הנרקומנים סירבו לעזוב את הדירה - והמשטרה נאלצה לפעול באופן מיידי כדי לסלקם. שני המקרים הסתיימו בצורה טובה יחסית, כי המתנחלים בדירה שהו בה פחות מ-30 יום.

אבל לא תמיד המשטרה יכולה לפעול: לפי חוק המקרקעין, אסור לפנות בכוח דייר שנמצא בנכס מעל 30 יום ללא אישור בית משפט. כן, גם אם אתם הבעלים החוקיים של הדירה, וגם אם מי שנמצא בה כרגע פרץ אליה ושוהה בה באופן בלתי חוקי - אפילו המשטרה לא יכולה לעזור לכם ללא הליך משפטי.

מקרה שבו אדם נמצא בנכס שלכם ללא אישור נקרא הסגת גבול, היכולה להתרחש בשלוש סיטואציות: השתלטות של זר מוחלט על הנכס; השתלטות לאחר שניתנה רשות לזמן קצוב להשתמש בנכס (כמו שכירות) - כאשר הצד השני מתבצר בנכס גם אם החוזה הופר או הסתיים; או כאשר יורש מתמקם בנכס שהורש - מבלי לאפשר לשאר היורשים לעשות בו שימוש. יש גם להבדיל בין פולש לבין שוכר שאינו מכבד את החוזה.

"אם לא עברו 30 יום, בעל נכס יכול לבצע מעין דין עצמי ולפנות פולש בכוח סביר. יחד עם זאת מומלץ לבעל המקרקעין לא לפנות בעצמו, אלא לפנות למשטרה", אומר עו"ד משה בן דוד, מומחה בדיני מקרקעין והוצאה לפועל, שותף במשרד עורכי הדין בן דוד, אברהם, הכהן. עו"ד בן דוד אף מזהיר כי לא פעם המשטרה מסרבת להיכנס לתמונה, ואז מומלץ להתייעץ עם עו"ד על ביצוע פינוי עצמי בכוח, ואם אין מנוס - באמצעות תביעה לבית המשפט. גם כאן, הפולשים מרוויחים: עד שמגיע פסק הדין והאישור המשפטי להוציאם מהנכס, עובר זמן רב. מצד שני, הליך משפטי יקר לשני הצדדים - ולפעמים הפולשים מבינים שייאלצו להוציא הרבה כסף בהליך משפטי, ומתפנים מעצמם.

שימוש בכוח סביר

מתי כן ניתן להשתמש בכוח סביר כדי לסלק את הפולש מדירתכם? בהתאם לסעיף 18 לחוק המקרקעין, חייבים להתקיים 3 תנאים: המבקש לפנות את הפולש החזיק כדין בנכס קודם לפלישה (הוכיחו שאתם בעלי הדירה), הפינוי יהיה בתוך 30 יום מיום הפלישה, והפולש התבצר בדירה שלא כדין. אם שלושת התנאים מתקיימים, המשטרה צריכה לסייע לבעל הנכס לצורך פינוי הפולש.

המציאות מלמדת כי לא פעם קיימים מצבים שבהם לא ברור מיהו המחזיק בדין של הנכס, אבל גם אז המשטרה מחויבת להושיט סיוע לצורך פינוי הפולש. לאחרונה ניתן פסק דין של בג"ץ, בעקבות עתירה של אילנית הקרי (יטאח) נגד משטרת ישראל. הקרי ביקשה לתת צו למשטרה לנמק למה היא לא מוכנה לפעול לפינוי של פולשים ממתחם מגוריה בכפר שלם בתל-אביב. הבעיה התחילה כאשר הקרי לא הוכיחה שהמקרקעין היה בחזקתה הבלעדית טרם הפלישה - והשופטים קבעו שאין עילה להתערבות בהחלטת המשטרה שלא לסייע לה בפינוי.

"טעות לחשוב שדייר שאינו מתפנה נחשב פולש וניתן להפעיל נגדו שימוש בכוח על מנת להוציאו מהנכס", אומר עו"ד רון ברנט, מומחה לנדל"ן. "החוק מתיר לבעלים לפעול על ידי שימוש בכוח פיזי מתון לשם סילוק הפולש מקניינו הפרטי תוך 30 יום מיום התפיסה. אבל לשם כך, מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין, כדי להימנע מטעות בפרשנות החוק ומתן פירוש מרחיב למונח שימוש בכוח. אף אחד מאיתנו אינו רוצה להגיע למצב שבו ייפתח כנגדו הליך פלילי או אזרחי, בעודו הוא בעל הנכס, היות ותקף את השוהה בביתו. יתרה מזו, קיימת חשיבות בהקפדה על סדר הזמנים, שכן אם אכן קרה מצב שבו נוצרה הסגת גבול, מספר הימים הנזקף לשם ביצוע פעולה פיזית כלשהי הוא 30 יום גרידא. ייעוץ על ידי עורך דין יכול בנקל למנוע את השימוש בכוח".

אסור לוותר לשוכר

כאמור, אחד המקרים שבו פולשים לדירה הוא במקרה של שכירות. אתם נותנים לאדם אחר את הזכות להשתמש בנכס שלכם תמורת כסף, ומגבילים את החוזה בתאריך סיום מסוים. אם נפלתם על שוכרים מפוקפקים, שאינם מוכנים להתפנות מהדירה למרות שהחוזה ביניכם הופר או הסתיים, אתם בבעיה ועומדים בפני הליך משפטי ארוך. וכל משכיר יודע שאין דבר יותר מקומם מלהביט על מסיג גבול עושה בנכס שלך כבשלו - ולמשטרה כאמור אין את הכלים לעזור לך במתן פתרון הולם, בטענה שמדובר בסכסוך אזרחי ויש לפתוח בהליך משפטי נגד השוכר. והליך כזה, כאמור, הוא תהליך ארוך - וזמן שבו השוכרים שנשארים בדירה באופן בלתי חוקי ממשיכים ליהנות מהספק ולהישאר בנכס.

כדאי לדעת שלא מזמן תוקנו תקנות חדשות המאפשרות לדון בבית המשפט בעילת הפינוי בלבד, תוך 30 יום מיום המצאת כתב ההגנה - אבל, נכון להיום, מוקדם מדי לבחון את התועלת הפרקטית של תקנות אלו לקיצור משך הליכי המשפט.

"למרות שהדירה בבעלותך, לא תמיד תוכל לקחת את החוק לידיים ולפעול לפינוי המושכר", אומר עו"ד ברנט. "לא תוכל לפנות בכוח את הדייר ובטח שלא להחליף את מנעול הדירה על מנת שזה לא יוכל להיכנס שוב לנכס. אפילו אם

בחוזה השכירות שנחתם ביניכם קיים סעיף אשר מתיר לך את הפינוי בכוח: בפסיקה של בית המשפט העליון נקבע כי סעיף גורף המתיר לבעלים להיכנס להחליף מנעול וקובע כביכול הסכמה של השוכר מראש למהלך כזה, הינו סעיף בלתי סביר ודינו להתבטל".

לאחרונה פנתה לעו"ד אם חד הורית עולה המגדלת שני ילדים, אחד מהם בעל מוגבלויות. בבעלותה דירה באזור מצוקה, שאותה היא משכירה לאחרים - ובכספי השכירות היא בעצמה שוכרת נכס באזור אחר כדי שהילדים ילכו לבית ספר טוב יותר. הדירה שאותה שכרה נמכרה והיא נאלצה לפנותה, לפיכך - בהתאם לסעיף מפורש בחוזה השכירות - הודיעה לשוכר שלה שעליו להתפנות בתוך זמן נתון שהיה קבוע בחוזה. להפתעתה הרבה, השוכר הודיע לה כי אינו מתכוון לפנות את הדירה, ואף הפסיק לשלם דמי שכירות.

"בהתאם לכך, הגשנו בקשה לצו עשה זמני, שבו התבקש בית המשפט להורות לדייר לאפשר לאישה ולילדיה להיכנס לגור עימו בדירה, עד לפינוי במסגרת התיק העיקרי - זאת במקביל להגשת תביעת פינוי ותביעה כספית," מספר עו"ד ברנט. "כמובן שמדובר בסעד יוצא דופן. זה היה הזוי, אך הוא הביא לקביעת דיון דחוף ומיידי במעמד שני הצדדים שהוביל לפתרון מהיר", מספר עו"ד ברנט.

לדבריו של עו"ד בן דוד, לעיתים רבות יש פער מנטאלי בין השוכר למשכיר. "עובדה כזו גורמת למשכיר להתייחס בסלחנות וביתר נחמדות לשוכר. פעמים רבות מתנה השוכר בפני בעל הדירה את צרותיו, ומבקש ארכה קצרה, אחר כך צץ סיפור חדש בפי השוכר, וגם הפעם המשכיר נענה ומאפשר בכך לשוכר לנצל את טוב לבו ולצבור חובות משמעותיים. בשלב זה שבו השוכר שקע בחובות כלפי המשכיר - הסיכוי לגבות חובות אלו קטן עד מאוד. זאת ועוד, השוכר, נוכח קשייו, עלול להעז פניו במשכיר ולהחליט שהוא אינו משלם כלל אלא במועד שבו ייראה לו".

במצב כזה המשכיר כבר יכול לפנות לבית-המשפט. אבל לדבריו של עו"ד בן דוד, גם אחרי שניתן פסק דין לפינוי, לא ניתן לפנות את הפולשים במהירות. אם הם עדיין מסרבים לצאת מהנכס, צריך לפתוח תיק בהוצאה לפועל, ולהמתין עשרים יום עד שתעבור תקופת האזהרה. לאחר מכן אפשר להוציא הודעת פינוי לפולש. בין מועד מסירת הודעת הפינוי לפינוי עצמו צריכה להיות תקופה של 21 יום. בפועל, כך הוכיחו מקרים קודמים, 21 יום אינם מספיקים להתארגנות המשטרה ושירותי הרווחה לצורך ביצוע הפינוי. על הגורם שמנהל את הפינוי להיות מיומן ובעל ניסיון, לדעת לבחור מועד לביצוע שבו הפינוי יוכל להתבצע, סבלים, אנשי אבטחה, שוטרים בשכר וכו'.

תופעה בעייתית נוספת היא שוכרים המשכירים את הנכס בשכירות משנה - מבלי להודיע לכך לבעל הנכס שאיתו חתמו על חוזה. שוכר המשנה עלול ליצור לעצמו עילות הגנה משל עצמו - ואם נתקלתם בבעיה כזו, אתם צריכים לפנות להליך משפטי נגד האדם שאיתו יש לכם את החוזה ונגד שוכר המשנה. הדרך הקלה ביותר להימנע ממצב כזה היא לבדוק מדי פעם שהשוכר המקורי בלבד מתגורר בנכס. ואיך תוכלו לדעת שהשוכר לא יתבצר בנכס שלכם? רק להיזהר, אם אתם משכירים דירה שבבעלותכם, תנו את תשומת הלב לאדם שמולו אתם חותמים את החוזה. כך, למשל, מומלץ מאוד עם קבלת ההודעה הראשונה מצד השוכר על קושי בתשלום שכר הדירה או לחלופין, הודעה מהבנק על המחאה שחזרה, שלא להמתין ולתת לשוכר לצבור חובות, אלא לקבל סיוע מיידי מעורך דין.

לדבריו של עו"ד בן דוד, הפינוי הוא אקט אלים ולכן יש לפעול בזהירות. היערכות נכונה מראש מונעת התפתחות של אירוע היוצא מכלל שליטה - שיכול לגרור גם תביעה נגדית על שימוש באלימות במקרה הטוב, או פגיעה פיזית במקרה הפחות טוב. "היערכות נכונה תמנע מצב של עצירת ביצוע הפינוי לאחר שהוצאו משאבים רבים לשכירת משאיות, סבלים וכו'. עלות יום פינוי נעה כיום בין 10 אלף ל-15 אלף שקל, כולל תשלום שכר לסבלים, שוטרים, שומרים, כמובן במימון בעל הדירה, ולכן חשוב למנוע מצב שבו ייעצר הפינוי וייגרמו הוצאות כבדות לשווא", אומר עו"ד בן דוד.

כמובן שלא פעם, המפונים מערימים קשיים מהותיים על כוחות הפינוי, כך למשל באמצעות התבצרות עם בלוני גז.

במקרה שכזה, המשטרה עוצרת את הליכי הפינוי, ויש צורך להפעיל שורה של תחבולות חוקיות על הפולש. תחבולות אלו, שהשתיקה יפה להן, יביאו בסופו של הליך לפינוי גם של אנשים הנוקטים אלימות למניעת הפינוי.

הכתבה המלאה מתפרסמת היום במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"