הנדל"ן שלא מניב: שכירות עסקים בדמי מפתח

המציאות החוקית של בתי עסק בשכירות מוגנת יצרה מעגל קסמים של הזנחה: לבעלי הנכסים אין אינטרס לשפץ והשוכרים חוששים להשקיע. גם הבעייתיות בהעברת הנכס בירושה תורמת. מה קובעים בתי המשפט?

עו"ד גיל מזרחיעדכון אחרון: 27.01.14 , 00:04

עסקאות בדמי מפתח הונהגו על ידי המנדט הבריטי החל משנות ה-40' של המאה הקודמת והוסדרו בחוק הגנת הדייר מ-1972. כל עוד הקפידו הדיירים למלא אחר הוראות הסכם השכירות והחוק - הם נהנו מזכות עולם עוברת בירושה, למורת רוחם של בעלי הנכסים שהיו שמחים להיפטר מהם ולהשכיר את הנכסים במחיר מלא.

עוד פסקי דין מעניינים - בערוץ משפט ב-ynet:

במרכזי הערים המרכזיות קל לזהות נכסים "מוגנים" כגון דירות רעועות או חנויות ישנות התקועות במעגל קסמים של הזנחה. בעלי הנכסים נמנעים משיפוץ והשבחה, שכן נכס "מוגן" אינו מניב תשואה, בעוד הדיירים יודעים שכל שינוי שיבצעו ללא הסכמת הבעלים עלול לגרום לפינוי שלהם מהנכס בעילה של הפרת ההסכם. בשורה התחתונה,

אין הגנה

פסק דין: דיירים בדמי מפתח לא מוגנים מפינוי

שי פאוזנר,"כלכליסט"

בית משפט השלום קבע כי אם דייר מוגן הפר את תנאי השכירות, ניתן לפנותו תמורת דמי פינוי. בכך הוא הצטרף למגמת הפסיקות בתחום, שנוטה לטובת בעלי הדירות

פסק דין: דיירים בדמי מפתח לא מוגנים מפינוי

הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים הללו נקבר מתחת להסכמי הדיור המוגן.

אולם מה קורה כשנפטר הדייר המוגן שמפעיל חנות בעסק? האם יכולים יורשיו להמשיך את העסק שלו? לאחרונה ניתן פסק דין לפינוי יורש מנכס שהיה בשכירות מוגנת. גבר ירש מאמו חנות מוגנת שבה הפעילה עסק ותיק למכירת בדים. הוא פתח את החנות לדקות ספורות בכל יום עד שבעלת הנכס הגישה תובענה לבית משפט השלום לפינויו.

התביעה התקבלה, שכן על פי החוק יורש לא רשאי להחזיק בחנות כדייר מוגן אלא אם המשיך להפעיל בה את אותו עסק באופן שוטף וניכר בו כי הוא תלוי בו כלכלית. בעלת הנכס העידה שהחנות עומדת בשיממונה תקופה ארוכה ולא מתנהלת בה כל פעילות שוטפת.

נפסק שהיורש נחשב כמי שנטש את העסק ואיבד את הגנת החוק. היורש סירב לקבל את פסק הדין, ערער לבית המשפט המחוזי ואחר כך גם לבית המשפט העליון, אך נדחה פעמיים ונאלץ לפנות את הנכס.

הדייר כבר לא כל כך מוגן

סיטואציות רבות ודומות נידונו בבתי המשפט בשנים האחרונות, שכן יורשים רבים אינם מודעים לזכויותיהם וחובותיהם על פי חוק, ובתי המשפט אינם מתייצבים באופן אוטומטי לצד הדייר המוגן. החוק הישן זוכה לפרשנות ברוח חוק יסוד כבוד האדם וחירותו,

שנחקק לאחריו, ויש מי שיראה בה כמחמירה עם הדיירים המוגנים ויורשיהם.

כך למשל, בן זוגו של בעל עסק מוגן שנפטר זכאי לרשת את זכותו בנכס רק אם התגורר עמו לפחות שישה חודשים טרם מותו. אם מדובר בצאצאיו של הדייר המוגן, עליהם לעבוד בבית העסק לפחות שישה חודשים טרם מותו של ההורה. במקרים שבהם לא הוכח שבית העסק ממשיך לפעול באופן יציב ושהיורשים תלויים בו לפרנסתם - בתי המשפט אינם מהססים לקבוע שהזכות לדיירות מוגנת פקעה ועל הנכס לשוב לידיו של בעליו.

יורשים המבקשים להפעיל בנכס עסק אחר מזה שפעל בו ובעל הנכס אינו מתיר להם, יכולים לעתור לבית המשפט בתנאי שהשינוי המבוקש על ידם הכרחי לפרנסתם ולקיומם ובתנאי שהטעמים לסירובו של בעל הנכס אינם סבירים ומונעים מהיורש את פרנסתו. כמו כן, נאסר על היורשים למסור את העסק לניהולו והפעלתו של אחר, כל עוד בעל הנכס לא נתן את הסכמתו.

מטבעו, חוק הגנת הדייר יוצר ניגוד אינטרסים בין בעלי הנכסים לדיירים המוגנים ויורשיהם. בתוך כך מנסים בתי המשפט למצוא את האיזונים הראויים בסכסוכים על הנכסים ולהתחשב בזכויותיו כל צד. על הצדדים מוטל לשכנע כי יש להעדיף את זכותם על פני זכות הצד שכנגד - כל אחד בהתאם לנסיבותיו.