פסק דין: דיירים בדמי מפתח לא מוגנים מפינוי

פסק דין חדש מחליש את ההגנה שלה זכו בעבר דיירים בדמי מפתח בישראל: מדובר בהחלטה מהשבוע שעבר של בית משפט השלום בראשון לציון, בסכסוך בין בעל דירה לדייר מוגן, קבע כי אם הדייר הפר את תנאי השכירות ניתן יהיה לפנותו תמורות דמי פינוי. אף כי מדובר בהחלטה המבוססת על לשון החוק, נדיר שבתי המשפט פוסקים נגד דיירים מוגנים בדמי מפתח.

זהו מקרה נוסף בשורת מקרים בתקופה האחרונה שבהם בתי המשפט פסקו לטובת בעלי הדירות ולא לטובת הדיירים המוגנים. דיור בדמי מפתח הוא שכירות מוגנת שבמסגרתה השוכר משלם סכום כסף גדול עבור דירה או עסק, ובמשך השנים ממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים שמגיעים לרוב למאות בודדות של שקלים מדי חודש.

פסק הדין החדש ניתן בתביעה של בעל דירה מרחוב סוקולוב בראשל"צ, הגר בסמוך לדירה אחרת בבעלותו שבה מתגורר הנתבע בדמי מפתח. בעל הדירה טען כי הדייר המוגן היכה אותו כאשר התלונן בפניו כי אינו עומד בתנאי החוזה, מאחר שהשתמש בשטחים ציבוריים בבניין בצורה לא חוקית והטריד אותו בדרכים שונות. באמצעות עו"ד קלמן קרני, דרש בעל הדירה לאפשר לפנות את הדייר מהנכס.

הדייר, שיוצג בידי עו"ד אביב טסה, עמד על זכותו כדייר מוגן שלא להתפנות מהדירה, למרות הטענה כי תקף את התובע פיזית. בפסק דין נקבעה משוואה חדשה ומעניינת: בית המשפט קבע עיקרון דומה למצב של הריסת בית, כאשר במקרה של הפרת החוזה על ידי הדייר בעל הנכס יוכל לפנותו תוך מתן דמי פינוי ראויים וגבוהים.

"שוכר מוגן הופך לשותף בנכס"

עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן, מסביר כי "הדיירות המוגנת" הפכה לנכס כלכלי של השוכר, מאחר שמדובר בהסכם שכירות לכל החיים תמורת דמי שכירות נמוכים, שברוב המקרים קשה להעלותם. "מסיבה זו, לבעלי הנכסים שהשכירו אותם לפני עשרות שנים יש אינטרס ברור לנסות לפנות את הדייר מהנכס כדי להשכיר אותו שוב, והפעם במחירים ריאליים", אומר בסון, שמעריך שבישראל קיימים אלפי נכסים המוחזקים בידי דיירים מוגנים.

לדבריו, ברוב המקרים שבהם בוטלו חוזי דיירות מוגנת נבע הביטל מגורם כלכלי. כך למשל, בתביעה של עיריית חולון נגד ג'ולי צמח, שהוכרעה בבית השלום בראשל"צ במאי האחרון, בוטלה השכירות לאחר שהתגלה כי הסכם השכירות המוגנת בקיוסק אפשר לדיירים למכור מזון בעוד שהם מכרו במקום כלי עישון וכדורי "חגיגת".

"דיירים מוגנים על ידי חוק הגנת הדייר. כל שוכר הפך לשותף של הבעלים", אומר בסון. "עבור בעלי הנכסים מדובר בצרה, כי דייר מוגן ששוכר דירת מגורים או חנות הוא דייר כמעט נצחי, ולמעשה מונע ומעכב כל פיתוח ובנייה מחדש של הבניין כי לא ניתן לפנותו, אלא אם קיימת עילת פינוי לפי החוק.

אף שזכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה במובן הרגיל - אם הדייר נפטר ובדירה גרו אשתו או ילדיו, במידה שיוכיחו כי מרכז חייהם היה בדירה וכי אין להם דירה נוספת בזמן פטירתו, יוכלו גם הם להמשיך לגור בנכס".

הפרת חוזה השכירות לא מבטיחה פינוי

עו"ד אלעד סטופל ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' מציין כי פסק הדין בדירה מרחוב סוקולוב הוא חדשני, שכן "ברוב המקרים שבהם הוכח שדייר מוגן הפר את חוזה השכירות ונקבע שאין לתת לו סעד מן הצדק, הוא פונה מהדירה מבלי שבעל הדירה נתן לו את חלקו בדמי המפתח. הוא חדשני גם במובן זה שאף שהיה מדובר בדייר מוגן שהורשע בגרימת חבלה חמורה לבעל בית שהוא שכנו, קבע בית המשפט שהפינוי יהיה כנגד תשלום דמי מפתח לדייר המוגן". 

בסון מסביר כי למרות זאת, ניתן לפנות דייר מוגן בשני מקרים - הריסה או שיפוץ מלא של המבנה, או בעת הפרת תנאי החוזה על ידי הדייר. במקרה של הריסה או שיפוץ, בית המשפט יכול להורות לפנות דייר תמורת פיצוי כספי של 60% משווי הבעלות בנכס המושכר, גם אם הדייר לא הפר את תנאי השכירות. בעת הפרת תנאים הבעלים נדרש להוכיח את ההפרה. ברוב המקרים בתי המשפט מונעים את הפינוי ומטילים סנקציה קטנה על הדייר, אם בכלל.

מתי ביהמ"ש מבטל שכירות מוגנת:

1. הפרת חוזה עקב שימוש אסור בנכס.
2. אי-תשלום דמי שכירות לאורך שנים רבות.
3. בניית קירות או תוספות בנייה אחרות ללא הסכמת בעל הבית.
4. העברת זכות בנכס המושכר מבלי הסכמת בעל הבית ומבלי לשלם לו את חלקו.