שבע השנים הרעות של הנדל"ן

ב-1995 רכשו בני הזוג ישראלי דירת שני חדרים בגבעתיים, "כי כולם אמרו שהמחירים צפויים לעלות". בני הזוג הצעירים לא היו היחידים. רבים עשו כמותם, כולל קבלנים רבים שרכשו מגרשים לבנייה במחירים גבוהים, מתוך ציפייה לגרוף מיליונים. דיברו אז על סינגפור החדשה, על עידן השלום הקרב, ועל אזורי סחר חופשי עם הפלשתינים בקו התפר. לפני כמעט שנתיים פרצה האינתיפאדה וטרפה את הכלים.

בשנה האחרונה תקועים בני הזוג ישראלי עם דירה ששילמו עליה 160 אלף דולר, ועוד שיפצו אותה ב-30 אלף דולר נוספים. "היום גם 140 אלף דולר אין מי שמוכן לתת עבורה. יחד איתם נתקעו גם הקבלנים, שהאמינו שהם בפתחו של עידן בו תהפוך תל-אביב לניו-יורק קומפקטית".

עד פרוץ האינתיפאדה תואר עדיין מצבו של ענף הנדל"ן במושגים כמו אטה, מיתון, ירידה בביקושים. היום אפילו שר השיכון, נתן שרנסקי, שניסה תמיד לשדר אופטימיות, מאמץ את המונח משבר, ובהופיעו השבוע בפני הקבינט הכלכלי-חברתי הזהיר "כי המשבר בנדל"ן מעמיק והולך".

"במבט לאחור אנו יודעים שהמשבר החל בסוף 1995. עודף הביקוש לדירות, שהיה בשנות ה-90, ואשר נבע בעיקר מגלי העלייה מחבר המדינות, הוביל לנסיקה חדה במחיריהן. למרות המחירים הגבוהים היו בשוק ביקושים גבוהים לדירות טובות", והקבלנים הוסיפו לבנות בציפיה להמשך העלייה במחירים, עד אשר נוצר לבסוף עודף משמעותי בהיצע הדירות.

בשנים הבאות לא השכילו ממשלות נתניהו וברק לעודד את הביקוש, בעיקר בפלח השוק של זוגות צעירים. תחלופת שרי השיכון בעקבות משברים קואליציוניים (מאיר פרוש, יצחק לוי, בנימין בן אליעזר, נתן שרנסקי) לא סייעה גם היא.

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עדי צביקל, עם מעט תושייה ויוזמה השוק יכול היה לקבל זריקת מרץ ולהיראות אחרת. עד כמה - ניתן ללמוד ממבצע שרנסקי שנערך במחצית האחרונה של 2001, ובמסגרתו הצליח האוצר, בעלויות נמוכות יחסית, לעודד ביקושים בפריפריה באמצעות מענקים והלוואות בתנאים נוחים. אלא שהאוצר נבהל מעלויות המבצע וסירב להרחיב אותו גם לאזורים אחרים.

נשיא התאחדות הקבלנים, סם אולפינר, תולה את אשם המשבר בשוק הנדל"ן בעליית הריבית על המשכנתאות, שהתרחשה במקביל לשחיקה ריאלית של השכר במהלך המיתון הארוך. יש המאשימים גם את הקבלנים, שלא השכילו לקרוא את המפה: בשלהי שנות ה-80 תפסו ההשקעות בענף הבנייה כ-8% מההשקעות במשק. העלייה ההמונית הקפיצה את חלקן ליותר מ-13%. כאשר פחתה העלייה, ורוב העולים כבר רכשו דירות, היה מקום לצמצם את התחלות הבנייה, אבל הקבלנים צמצמו את קצב הבנייה הרבה מעבר לצורכי השוק, בציפייה ליצור צוואר בקבוק" שיעבוד לטובתם.

התוצאה של כל אלה היא משבר בענף הבנייה. היום מחירי הדירות נמוכים בכ-30% לעומת השיא ב-95', אתרי הבנייה הולכים ופוחתים, ובאלה הקיימים מתקשים הקבלנים לסיים את העבודות, בגלל קשיים כלכליים ומחסור בעובדים. רוכשי דירות פוטנציאליים נמנעים מלקחת משכנתאות ולהתחייב לטווח ארוך ברכישת דירה, מחשש לעתידם התעסוקתי. מפת

הנדל"ן משתנה בעקבות האירועים הביטחוניים, ויישובים שהיו בשיא פריחתם לפני האינתיפאדה הפכו ליישובי עימות והביקושים בהם אפסיים.

בנוסף, מלאי הדירות הולך ואוזל. במשרד השיכון חוזרים על המנטרה: "מלאי תכנוני של קרקעות בהיקף מתאים אינו זמין כיום", קרי: תוכניות יש למכביר, אך הקרקעות אינן זמינות לבנייה, בעיקר בגלל קשיים בירוקרטיים בוועדות התכנון. בנקודה זו משרדי הממשלה מגלים אוזלת יד, והתנהלותם בעניין זה מוגדרת על-ידי גורמים בענף ככישלון קולוסלי.

הבעיה המטרידה במיוחד היא שמספר הדירות בבנייה, שאינן מכורות עדיין, יורד בהתמדה, בעיקר בשלוש השנים האחרונות. היעד הממשלתי של התחלות הבנייה הוא 40 אלף יחידות בשנה. בסוף 2001 הגיע מלאי הדירות בבנייה לשפל של 24 אלף יחידות. זוהי ירידה של 21% יחסית לסוף 2000.

על-פי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות למכירה בשוק הפרטי (כ-70% מהמלאי הכולל) ירד מתחילת השנה בכ-3,000 יחידות נוספות, כך שניתן להעריך כי המלאי הכולל מסתכם כיום ב-20 אלף יחידות דיור בלבד. לפי חישוב כלכלני משרד השיכון, אם יימשך קצב הבנייה הנוכחי, יספיק המלאי לשנה אחת בלבד.

בעקבות זאת חוששים עכשיו במשרד השיכון מהתפרצות קרובה בביקושים ובעקבותיהם במחירי הדירות. סקר שערך המכון לשמאות והנדסה עבור רשת התיווך סנצ'ורי 21 קובע, כי במחצית הראשונה של 2002 כבר נבלמו הירידות במחירים.

בערים מסוימות המחירים אפילו עלו ב-8% ויותר. סקר אחר, של לשכת שמאי המקרקעין, מזהיר כי במחצית השנייה של השנה צפויה התייקרות נוספת של 4%.

לפי מחקר של ד"ר רינה דגני, המתמחה במודלים כלכליים בשוק הנדל"ן, עליית הריבית במשק דווקא תפחית באופן משמעותי את הביקוש לדירות בתקופה הקרובה. לפי דגני, 7% מכלל הרוכשים הפוטנציאליים עלולים לבטל את ההחלטה לרכוש דירה בשל העלאת הריבית. המשמעות היא כי הביקוש

יפחת בכ-2,300 דירות בשנה, ולפיכך בשנת 2002 יימכרו כ-31 אלף דירות בלבד.

המיתון בשנים האחרונות לא פסח גם על שוק דירות היד השנייה. המחירים בשוק זה ירדו ב-15% בממוצע. אבל בעוד שעל דירות חדשות הקבלנים מציעים לרוכשים פריסת תשלומים, הקפאה של שער הדולר ומגוון פינוקים - המוכר הפרטי נאלץ פשוט להוריד את מחיר הדירה.

למרות המצב יש עלייה יחסית בביקושים לדירות יד שנייה, בעקבות הירידה בהתחלות הבנייה, האיחורים במסירת דירות על-ידי קבלנים ופשיטות הרגל של קבלנים. בניגוד לשוק הדירות החדשות, המושפע מתמורות חברתיות וכלכליות, שוק דירות היד השנייה הוא יציב יותר. לדברי מאיר נחשון, מנכ"ל אנגלו סכסון, בחמש השנים האחרונות התבצעו בשוק הזה מדי שנה יותר מ-60 אלף עסקות.

יוני הולצר, מנכ"ל בנק אדנים, אומר: "המשק הישראלי נשען על עסקות המבוצעות בשוק דירות היד השנייה. הדירות הללו הן הקלות ביותר לרכישה, משום שהן עונות על צורכיהם של זוגות צעירים רבים בתחילת דרכם, המחפשים דירות קטנות וזולות יחסית. גם משפרי הדיור מעדיפים אותן על פני החדשות, כי הן ממוקמות באזורים מבוססים תרבותית וחברתית".

גם בשוק הדירות להשכרה המצב לא קל: בשוק הזה, שמשרת 300 אלף בתי-אב, יש עתה עודף ביקוש באזורים המועדפים, המעלה את מחירי שכר הדירה. במשרד השיכון הכינו תוכנית לעידוד הבנייה להשכרה, אבל בימים אלה של קיצוצים תקציביים תוכניות כאלה אינן פופולריות במיוחד באוצר.

באוצר לא מודים בכך, אבל מבינים שיש בעיה קשה בענף.

ועדת רבינוביץ' קבעה הקלות מיסוי רבות על נדל"ן (בעיקר לדירות להשקעה לאלפיון העליון), הנכנסות לתוקף בימים אלה וחלות רטרואקטיבית מ-7 בנובמבר אשתקד. מדובר בהקלות כמו ביטול מס המכירה והקטנה משמעותית במס שבח

ומס רכישה. האם זה מה שיעיר את השוק? קשה להניח, כשהאבטלה רק הולכת וגדלה והריבית מתנהגת בקופצנות. אם לא יימכרו לפחות 2,000 דירות בשנה מעבר לקצב הנוכחי, בעקבות ההטבות המוגדלות שקבעה הוועדה לשנים 2003-2002, ייאלץ האוצר לספוג כ-200 מיליון דולר - בדיוק מה שחסר עכשיו לקופה הציבורית.