חובות שוכרי המשנה

החוק אומר כי על מחזיק הנכס לשאת בתשלום ארנונה. אך מיהו "מחזיק"? ומה קורה כאשר הרשות המקומית מתחכמת, מסרבת להכיר בשוכר משנה כ"מחזיק", ומתעקשת לחייב דווקא את השוכר הראשי? במקרים רבים לרשות המקומית אינטרס ברור שלא להכיר בשוכרי משנה: כך מפשטת היא עבור עצמה את הגבייה תוך שהיא נדרשת לנהל ענייניה מול נישום אחד בלבד ומפחיתה היא את סיכוניה לסיכול הגבייה.
בעקבות זאת, השוכר הראשי שהעניק את זכות השימוש הבלעדית בחלק מהנכס לשוכר משנה, מחוייב בתשלום הארנונה בין אם שוכר המשנה משפה אותו על כך ובין אם לאו. אם מכירה הרשות המקומית בשוכר המשנה כנישום, השוכר הראשי פטור מחבותו, וגם אם נוצר חוב ארנונה אין הוא נושא בו.

מיהו "מחזיק"

חוק ההסדרים (סעיף 7) מפנה אל הגדרת "מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות. בסעיף זה, "מחזיק" הוא "למעט דייר-משנה". "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".
ניתן לומר, כי ה"מחזיק" הוא זה שזיקתו היא הקרובה ביותר לנכס. הפסיקה הכירה לא רק בשוכר, אלא גם ב"בר רשות" בנכס כ"מחזיק" לעניין זה. כאשר יש מספר מחזיקים מקטגוריות שונות, ההלכה היא, שחובת התשלום תחול על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
החוק מגדיר "דייר משנה" כ"אדם הגר בחדר או בחלק מחדר שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי שכירות". כאמור, הרשויות המקומיות מיהרו לקפוץ על העגלה בנסיונן לחמול מגביית הארנונה משוכרי המשנה והתמקדות בשוכר הראשי בלבד.
דבר זה יצר מטבעו טרדה של ממש לשוכרים הראשיים, ואף גרם לרבים מהם לכרוע תחת נטל החוב לאחר ששוכרי המשנה לא שילמו להם את חלקם בארנונה. שוכרים ראשיים רבים ויתרו מראש, ובלית ברירה (או מבלי דעת) קיבלו על עצמם את "גזרת" הרשויות המקומיות.
כדאי לדעת שבפסיקה, הושם הדגש על המילה "למעשה" שבהגדרת המחזיק, כאינדיקציה כי מה שקובע הוא המצב העובדתי בפועל, בלי שים לב לסטטוס המשפטי המדויק. ואכן, בהמשך ההגדרה, מדובר באופן גורף על החזקה למעשה "בכל אופן אחר". נטל המס במקרה זה, כמו גם בחוקי מס אחרים כגון מס רכוש, מוטל על מי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס מבחינה פונקציונלית.
כאמור, גם העובדה כי "מחזיק" הוגדר בהסכם כ"בר רשות" בלבד, אינה שוללת את אפשרות היותו "מחזיק" וחב בתשלום ארנונה. נראה כי בית-המשפט סבור כי המחוקק ביקש להרחיק עצמו מהמובן המקובל של "דייר משנה", מושג שהתפתח בהקשר לחוקי הגנת הדייר.
האמור לעיל נתמך גם על-ידי בספרו של הנריק רוסטוביץ, לפיו "המחוקק ביקש למעט את דייר המשנה רק באותם מקרים שיש למעשה שני מחזיקים: הדייר הראשי ודייר המשנה ביחידה אחת שמבחינה פונקציונלית אינה ניתנת להפרדה, ולא כאשר יש הפרדה פונקציונלית ועובדתית ברורה בין החלק המוחזק על-ידי הדייר הראשי והחלק המוחזק על ידי דייר המשנה".

תשלום ארנונה בבית אבות

במקרה שהיה הגדיל בית-המשפט לעשות וקבע לגבי "בית אבות" המהווה לכאורה דוגמא קלאסית של "דיירות משנה", כי אין הדבר כך. גם כאשר מדובר בבתי אבות, הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם. דירתם היא ביתם לכל מטרה שהיא ולפי כל מאפיין רלבנטי. החזקתם היא החזקה שאינה שונה מהחזקתו של כל מחזיק אחר בדירת מגורים.
מכאן עולה כי ברוב המקרים בהם עושות הרשויות המקומיות דין לעצמן ומסרבות להכיר בשוכר משנה כנישום לצורך ארנונה, תוך הטלת החיוב על השוכר הראשי, הדבר נעשה שלא כדין. במקרים רבים, בייחוד כשמדובר בנכסים מסחריים, עשוי הדבר להטיל עלויות בנות מאות אלפי ומיליוני שקלים על נישומים (שוכרים ראשיים) שלא היו אמורים לשאת מעולם באותם חיובי ארנונה.
כדאי, אם כן, ששוכרים ראשיים ישכילו לבחון היטב את קביעת הרשות המקומית ובעת הצורך אף ייוועצו בבעלי מקצוע המומחים לתחום. יש לזכור כי במקרים שכאלה קשה בדרך כלל להשיב את "הגלגל לאחור" לאחר שהארנונה כבר שולמה. אז אם הרשות המקומית מסרבת לרשום את שוכר המשנה כנישום, אל תיקחו את זה כמובן מאליו.

תוכן הרשימה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהמנעות מביצוע פעולה כלשהי. הכותב הוא עו"ד, חבר וועדת החקיקה למדע וטכנולוגיה, וועדת המחשוב וועדת הבנקאות וועדת תביעות ייצוגיות של לשכת-עורכי-הדין.