שלושה כיווני אוויר ותחנת רכבת
ההתפתחות המואצת של רשת הרכבות בשנים האחרונות לא רק מקצרת פלאים את זמן הנסיעה לעבודה, אלא תורמת גם למחירי הדירות; תחנת רכבת במרכז היישוב וקו מהיר לתא יכולים להקפיץ את מחירי הנדל"ן עד 30%; כמה תהיה שווה הדירה שלכם אחרי שייגמרו הפקקים
בני הזוג יעקב ויעל שטרן עברו לגור בבנימינה, מכיוון שרצו איכות חיים, שקט כפרי ולגדל הילדים באווירה של טבע וללא זיהום.
הנגישות לתל-אביב ולחיפה הובטחה להם באמצעות רכבת ישראל, החוצה את המושבה, כמו בעולם הגדול. הרבה ערים בישראל היו רוצות להיראות ככה: רכבת במרחק הליכה מהבית, בלי צורך להחנות את הרכב בחניון נידח וחשוך. לא בכדי מחירי הבתים בבנימינה קופצים, למרות המיתון.
שר האוצר, בנימין נתניהו, מבין היטב את ערכה של הרכבת. הוא מינה כיו"ר את מקורבו, רו"ח משה ליאון, לשעבר מנכ"ל משרד ראש הממשלה, והקצה לפרויקט המסילתי כספים עוקפי תקציב.
לפני שבועות מספר נפתחו שני קווים חדשים ומשמעותיים, המשנים את המפה הנדל"נית: תושבי בית-שמש יכולים להגיע לעיר הגדולה בתוך 35 דקות, ותושבי ראשון-לציון ונס-ציונה בתוך 20 דקות. עולם חדש לתושבים: בלי פקקים ובלי עיכובים.
אחד השיקולים המרכזיים בעת רכישת דירה הוא מיקומה ביחס למקום העבודה של בני הזוג וביחס לפקקים בדרך לעבודה וממנה. תושבי תל-אביב והאזור שברחו" מהעיר בגלל מחירי הנדל"ן ולמען איכות חיים טובה יותר, גילו עד מהרה כי הפקקים בדרך לעבודה וממנה, הכרוכים בבילוי שעות רבות על הכבישים, משבשים כל כך את איכות חייהם, עד כי הם מתגעגעים לחייהם הקודמים, גם אם גרו בדירה קטנה וצנועה יותר.
מבלים שעות בפקקים
מסקר שערכה מחלקת המחקר של רשת התיווך אנגלו-סכסון עולה כי עבור 57% מכלל רוכשי הדירות, נושא התחבורה מהווה שיקול חשוב בבחירת מיקום המגורים. כאשר אותה שאלה הופנתה לרוכשי דירות שציינו כי אחד מבני הזוג או שניהם עובדים באזור המרכז, הנתון עלה דרמטית ל-82%.
מנכ"ל אנגלו-סכסון, חנן שלזינגר, מסביר כי הנתונים אינם מפתיעים, כי עד כמה שהחינוך לילדים, איכות החיים והמחיר מהווים שיקול חשוב ברכישת דירה, הרי שבילוי של שעות בפקקים, מדי יום, מחייב את דיירי הפרברים לפשרות גדולות בכל מה שקשור לשעות הפנאי או לזמן עם המשפחה.
על-פי נתוני רכבת ישראל, בחמש השנים הבאות מתוכננים כ-15 קווי רכבת נוספים, שיחברו בין הפריפריות ובין מרכז הארץ, יקצרו את זמני הנסיעות ויפתרו חלקית את עומסי התנועה.
התוכנית היא, שכל יישוב שבו 50 אלף תושבים ויותר יחובר לרשת מסילות הרכבת בחמש שנים הקרובות. 23 ערים יחוברו לרכבת ב-5 שנים הקרובות, ואלו הן: נצרת, שפרעם, קרית-אתא, נשר, עפולה, בית-שאן, כרמיאל, רעננה, בת-ים, חולון, ראשון-לציון מערב, מודיעין, ירושלים, אשקלון, שדרות, נתיבות, אופקים, רמת-השרון, מזכרת-בתיה, להבים, רמת-חובב, יקנעם וזכרון-יעקב.
26 ערים כבר מחוברות היום: נהריה, עכו, קרית-מוצקין, קרית-חיים, חיפה, עתלית, בנימינה, חדרה, פרדס-חנה, קיסריה, נתניה, הרצליה, כפר-סבא, פתח-תקוה, בית-שמש, ראשון-לציון, ראש-העין, הוד-השרון, בני-ברק, לוד, רמלה, אשדוד, רחובות, יבנה, קרית-גת ובאר-שבע.
הרכבת כמקדם מכירות
חיבור ערים בפריפריה אל המרכז באמצעות הרכבת משמעותו עליית ערך הדירות באותן ערים בשל קיצור זמן הנסיעה למרכז הארץ. מדובר בעליית מחירים של 30%-20%. כבר היום זוכות מספר ערים בישראל לעדנה מחודשת בשל הרכבת, ובערים אחרות הרכבת העתידית משמשת כמקדם מכירות מהותי.
מנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים, יהודה שגב, מסביר כי היזמים והקבלנים ערים לחשיבות הגבוהה של שיקולי תעבורה בבואם לבנות פרויקט נדל"ני חדש הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי. לדבריו, השיקולים המנחים קבלן לפני קבלת ההחלטה על הקמת פרויקט מגורים במקום מסוים מורכבים משלושה
גורמים עיקריים: אזורי תעסוקה, ביקוש יציב לרכישת דירות באזור ושיקולי תעבורה. "לא חשוב כמה יפה ומצליח הפרויקט, אם אינו נגיש, מחיריו ירדו עד מחצית. אחת הדוגמאות להתפתחות אזורי תעסוקה סביב עורקי תחבורה היא פיתוח "הסיטי" של רמת-גן, שהצליח רק בזכות נתיבי-איילון וגשרי הרכבת שהצטרפו
בשלב מאוחר יותר. אני מאמין כי פרויקט הרכבת יהווה מאיץ לצמיחה של ענף הבנייה בכל מסלול הרכבת", אומר שגב.
חיסכון של 40 דקות
שלמה אמבר, מהנהלת חברת רמט, הבונה פרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ וגם זכתה באחרונה בשני מכרזים של רכבת ישראל לביצוע עבודות תשתית לקו הרכבת ממודיעין לנתב"ג, מציין כי הרכבת אכן מהווה שיקול מרכזי בבחירת מקום המגורים.
"מודיעין, לדוגמה", מסביר אמבר, "הממוקמת בין ירושלים לתל-אביב, היא עיר בתכנון מודרני עם הרבה ריאות ירוקות, המציעה איכות חיים גבוהה, מוסדות חינוך מתקדמים ומגוון של שירותים קהילתיים. בעיר מגוון רחב של פרויקטים המציעים דירות מרווחות במחירים נוחים. אך חלק מהרוכשים הפוטנציאליים, אלו
העובדים באזור המרכז, מביעים חשש בגלל הנסיעות ממודיעין לעבודה ובחזרה. הרכבת תהווה פתרון לבעיה, כאשר תאפשר נסיעה ממודיעין לתל אביב בכ-30 דקות בלבד".
עיר נוספת שחיבורה לרכבת פותר את בעיית הפקקים היא ראשון-לציון. בשעות הבוקר נסיעה מראשון-לציון לתל-אביב עלולה לארוך שעה ואף יותר. התחנה החדשה בגן הוורדים מקצרת את המסלול לשליש מהזמן. גם באר-שבע, שתזכה בשנים הקרובות לרכבת מהירה, תהפוך בירת נגב אמיתית עם 45 דקות נסיעה
מתל-אביב.
לדברי צביקה פוגל, זכיין אנגלו-סכסון בזכרון-יעקב ובנימינה, בנימינה היא דוגמה ליישוב שעבר התפתחות נדל"נית חשובה בשל הרכבת. בשנת 1985 הוגדלה תדירות הרכבות בשעות העומס פי שלושה.
"הגדלת מספר הרכבות והרחבת מגרש החנייה הסמוך לתחנה מ-150 מקומות לכ-1,000 מקומות חנייה הפכו את הרכבת לסיפור הצלחה. זמן הנסיעה מבנימינה לתל-אביב הוא 30 דקות בלבד, לעומת נסיעה ברכב האורכת שעה ואף יותר. מרבית הבתים בבנימינה נמצאים במרחק עשרות מטרים מהתחנה, כך שניתן להגיע לתחנה ברגל, ואילו תושבי זכרון-יעקב הסמוכה מגיעים ממרחק של 7 דקות נסיעה ברכב (בקרוב תיפתח תחנה גם אצלם). תוך שנה משדרוג תשתית הרכבות, עלה ערך הנכסים בזכרון-יעקב ובבנימינה בכ-30%".
גם אזורי תעסוקה נהנים
נתוני מרכז הדיור הישראלי שבמרכז הבנייה הישראלי בגעש מראים כי גם נתניה הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה למשפחות צעירות בגלל הרכבת. כך למשל נבנתה סמוך לתחנת הרכבת שכונת קריית-השרון. את השכונה מאכלסות בעיקר משפחות צעירות שהגיעו מאזור המרכז, כאשר הרכבת משמשת ככלי תחבורה זמין ומהיר לתל-אביב, הרצליה, חיפה וכדומה.
לדברי אלון וקסמן, שמאי מקרקעין ומנהל השיווק של חברת השתתפויות-בנכסים, המנהלת אחזקת בניינים באזורי תעסוקה, קווי הרכבת המתוכננים ישפיעו באופן ניכר גם על תחום הנדל"ן העיסקי ולא רק על תחום המגורים. אחת ממטרות הפרויקט היא להוריד את עומס התנועה בכבישים, ולצמצם באופן ניכר את לחצי התנועה, תוך מתן פתרון הולם למצוקת החנייה הקשה, בעיקר במרכזי ערים. ההנחה היא שרבים יעדיפו להשתמש ברכבות על-פני רכבם הפרטי. גשר שיוליך, למשל, מתחנת הרכבת בהרצליה אל אזור התעשייה בהרצליה-פיתוח יוסיף עשרות אלפי לקוחות מרוצים. פארקי תעשייה הפכו רלוונטיים יותר ויותר בזכות הרכבת. כך למשל, פארק התעשייה החדיש בקיסריה, הנהנה מתחנת פרדס-חנה.
בעלי הקרקעות: איך לא תפסידו זכויות
הוספת קווי רכבת ותחנות רכבת משמעה גם פגיעה בתושבי הישובים, המתבטאת בהפקעת קרקעות או חלקים מקרקעות לצורך הקמת התשתיות, שינוי ייעוד של קרקעות וירידה בערך הקרקע או הדירות כתוצאה מהסמיכות לפסי הרכבת.
רק באחרונה, קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב, כי על רכבת ישראל להעניק פיצוי של כ-12 מיליון שקל על הפקעת 2 חלקות בשטח כולל של כ-9 דונם מבעלים פרטיים. החלקות ממוקמות באזור-התעשייה סגולה בפתח-תקווה (בסוף רחוב הרכבת) והיו מצויות מצפון למסילת הברזל. מטרת ההפקעה, על-פי התוכנית, היתה הסטת והרחבת מסילת הברזל והקמת קו רכבת המחבר בין פתח-תקוה, כפר-סבא וראש-העין.
רכבת-ישראל הציעה לבעלי הקרקע פיצוי של כ-2.7 מיליון שקל בלבד, כשהיא מתייחסת לקרקע כאל קרקע בלתי זמינה. לאחר מאבק משפטי ומינוי שמאי מומחה על-ידי בית המשפט נפסקו הפיצויים הגבוהים.
עו"ד צבי שוב, ממשרד עו"ד שוב, שייצג את התובעים, מסביר כי גם סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מעניק לבעל מקרקעין, שערך הדירה או הקרקע שברשותו נפגע כתוצאה מתוכנית פוגעת, כמו הקמת תחנת רכבת או פסי רכבת, עילת תביעה כנגד הוועדה המקומית, שבתחומה מצויים הנכסים. על-פי החוק, בעל המקרקעין זכאי לקבל פיצויים של 100% על ההפרש שבין שווי הנכס לפני אישור התוכנית הפוגעת לבין שוויו לאחר הפגיעה. את התביעה יכול להגיש מי שהיה בעל זכות בנכס עצמו במועד אישור התוכנית או בעל זכות בנכס גובל.
לדברי עו"ד שוב, בעל מקרקעין החושש שתוכנית להקמת רכבת עלולה לפגוע במקרקעין שברשותו חייב למהר ולפעול, כי על-פי החוק נקבעה תקופת התיישנות קצרה של 3 שנים בלבד מיום פרסום התוכנית. לכן, במקרים רבים, עוד בטרם תחילת יישום תוכנית של הקמת פסי רכבת, או כל תוכנית אחרת, חלה התיישנות, ולאזרח לא ניתנת זכות תביעה.
הקווים שבדרך
קו תל אביב-ראשון לציון מערב. משך הנסיעה: 16 דקות. פתיחה: תחילת 2007.
תל אביב-נתב"ג. משך הנסיעה: 9 דקות בלבד. פתיחה: פברואר 2004.
מרכז כפר סבא-הוד השרון-תל אביב. משך הנסיעה: 22 דקות. פתיחה: סוף 2004.
רעננה-תל אביב. משך הנסיעה: 12 דקות. פתיחה: 2008.
מודיעין-תל אביב. משך הנסיעה: 30 דקות. פתיחה: נובמבר 2005.
ירושלים-תל אביב. משך הנסיעה: 30 דקות. פתיחה: ניסיון לפתוח כבר ב-2008.
תל אביב-אשקלון. משך הנסיעה: 45 דקות, עם תום השידרוג 35 דקות. פתיחה: נובמבר 2005.
הכפלת קו תל אביב-באר שבע: משך הנסיעה: 48 דקות, במקום שעה ורבע כיום. פתיחה: 2007.
באר שבע-נתיבות-אופקים-שדרות-אשקלון-אשדוד-תל אביב. משך הנסיעה: 87 דקות. פתיחה: הרבעון השלישי של 2008.
קו העמק: חיפה-עפולה-בית-שאן-אירביד. פתיחה: סוף 2007.
חיפה-עכו-כרמיאל. משך הנסיעה: 32 דקות. פתיחה: תחילת 2008.
מומלצים
