כמה עצות לפני שחותמים על חוזה שכירות דירה
אם אתם עומדים לשכור דירה, אל תמהרו לחתום על החוזה הסטנדרטי והתעקשו על כמה סעיפים לטובתכם. מי אחראי לנזקים בדירה, איך לצאת בזול מביטול חוזה ולמה חשוב להגדיר מראש את תקופת האופציה
חרשתם את העיתונים ואת המודעות, מצאתם סוף-סוף דירה ואפילו חתמם על החוזה. אבל כמה דקות אחרי החתימה, יש לכם איזו תחושה כי החוזה רב-הסעיפים שעליו חתמתם מגן בעיקר על המשכיר, בעל הנכס, ואילו לכם כשוכרים אין כמעט זכויות.
אז את המצב ניתן לשנות. המפתח: בשעת חתימת החוזה כדאי שתבקשו להוסיף לו מספר סעיפים חשובים והגיוניים, כאלה שרוב בעלי הבתים לא יתנגדו להם. מה עושים במקרה שהמשכיר מתעכב עם ביצוע התיקונים, מה קורה אם איחרתם בתשלום, ולמה חשוב שתקופת האופציה תוגדר בחוזה המקורי.
1. למי שייך הנכס? הדבר הראשון שהשוכר צריך לבדוק הוא, האם המשכיר הוא באמת בעל הנכס שאותו הוא מעונין להשכיר. אם לא כן, על השוכר לבדוק האם המשכיר פועל כדין בשם הבעלים והאם יש ברשותו ייפוי כוח תקף להתקשרות בעיסקה.
2. איחור בתשלום. דמי השכירות, מן הסתם, הם מנושאים החשובים ביותר ביחסים בין השוכר והמשכיר. המשכיר מצידו ידאג שבחוזה תופיע הוראה המציינת כי איחור בביצוע תשלום דמי השכירות יזכה אותו בביטול החוזה, בפינוי הנכס המושכר ובקבלת פיצויים מוסכמים או פיצויים אחרים בשל הנזקים שיגרמו לו עקב אי-פינוי.
היות ולעיתים האיחור בביצוע התשלום נובע מנסיבות של כוח עליון כמו שביתות השבתות ונסיבות שלא תלויות בהכרח בשוכר. כדאי לסייג את זכות ביטול החוזה וקבלת הפיצויים במתן תקופת התראה של המשכיר לשוכר שהתעלמות ממנה ואי-תיקון הליקוי על-ידי השוכר תזכה את המשכיר בזכות האמורה.
3. ביטול החוזה. השוכר חייב לשלם את דמי השכירות למשך כל תקופת השכירות, בין אם השתמש במושכר בין אם לא. מומלץ לשוכר להוסיף בחוזה סעיף הקובע שהשוכר יהיה זכאי להמציא שוכר אחר במקומו או לקבוע הוראה על זכותו לביטול החוזה תוך מתן הודעה מראש של צד אחד למשנהו ותוך תקופה סבירה שתוסכם בין הצדדים, שבמהלכה יוכלו הצדדים לחפש שוכר אחר.
4. אופציה להארכה. כאשר ניתנת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, עליו לוודא שיוסכם מראש ויקבעו בחוזה המקורי התנאים בדבר תקופת האופציה ושיעור דמי השכירות שישולמו במהלכה. משמעות הדבר היא כי בעת מתן הודעה מראש למשכיר על רצון השוכר לממש את האופציה לא יוכל המשכיר להתנגד לכך. האופציה פועלת לטובת השוכר - היא מונעת מצב בו המשכיר ימצא שוכר חדש שמוכן לשלם דמי שכירות גבוהים יותר.
5. אחריות לתיקונים. לפני חתימת החוזה מומלץ תמיד לבצע בדיקות פשוטות ובסיסיות בדירה כמו בדיקת הידיות של הדלתות והחלונות על מנת לוודא כי פתיחה וסגירה טובה שלהם, בדיקת התריסים, הברזים, הדחת מיכל האסלה על מנת לוודא שהמים יורדים כראוי ואין הצפות וכדומה. האחריות לתיקון ליקויים אלה חלה על המשכיר, ובוודאי אם מתגלים בטרם חתימה על חוזה השכירות. רצוי לציין בחוזה כי אם המשכיר לא יתקן את הליקויים שהוא חייב לתקן, תוך זמן סביר, יוכל השוכר לתקנם על חשבונו ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות שעליהם הוסכם כנגד הצגת קבלה המעידה על ביצוע התיקון בפועל.
6. קונים פוטנציאליים. לרוב, המשכיר מבקש לשמור לעצמו הזכות להציג המושכר לקונים פוטנציאליים, לאחר תיאום מוקדם עם השוכר (בעיקר נכונים הדברים כאשר מדובר בדירות מגורים). כדי להבטיח לשוכר את זכויותיו במידה ויימצאו קונים למושכר, מומלץ לכלול מראש הוראה בהסכם השכירות שלפיה העברת זכויות הבעלות במושכר לא תיפגע בזכויות השוכר תוך כדי ובמהלך תקופת השכירות.
7. שטר חוב וביטחונות. ברוב המקרים נמסרים למשכיר ביטחונות להבטחת זכויותיו במקרה שייגרם נזק למושכר או במקרה של הפרה כלשהי של החוזה על-ידי השוכר. במרבית המקרים מסתפקים הצדדים בביטחונות בדמות שטרי חוב או צ'קים פתוחים. במקרה בו אכן נמסרים צ'קים או שטרות רצוי להגביל את אפשרות סחרות והסבת השטר לצדדים שלישיים. אם לא הופר החוזה, אסור למשכיר לעשות שימוש בביטחונות שהופקדו בידיו ועליו להשיבם לשוכר לאחר תום תקופת השכירות. הוראות אלו חייבות לבוא לידי ביטוי במפורש בחוזה.
לסיכום, כדאי לשוכר להקפיד ולדרוש שחוזה השכירות יכלול הוראות שלא פועלות באופן מוחלט ואוטומטי לטובת המשכיר, הוראות שישקפו הדדיות בין הצדדים. הדברים נכונים בין אם מדובר במושכר בעל אופי עיסקי כמו מחסן, חנות או משרד ובין אם מדובר בדירת מגורים על קרקע או בבית משותף.
הכותב הוא עו"ד המתמחה במשפט אזרחי, דיני מקרקעין, דיני נזיקין והוצאה לפועל
מומלצים
