כל מה שרציתם לדעת על חישוב הארנונה
לכמה מכם יש מושג איך מחושב שטח הדירה שלכם לצורך ארנונה? למה תושבים בערים עניות משלמים יותר מתושבי ערים חזקות? באיזו זכות מחליטות רשויות מקומיות "להוסיף" שטחים לדירתכם כדי לגבות מכם יותר מס? ולמה אין קשר בין גובה הארנונה לרמת השירות? 10 דברים מרגיזים בנוגע לארנונה
מדוע תושבי בני-ברק, מהערים העניות בישראל, משלמים ארנונה גבוהה ב-50% מתושבי סביון, העיר בעלת הרמה החברתית-כלכלית הגבוהה ביותר? מדוע תושבי בת-ים הצפופה משלמים הרבה יותר מתושבי רעננה המטופחת? בישראל שורר מצב אבסורדי, שבו גובה הארנונה משתנה מעיר לעיר ובתוך הערים, כמו גם דרך חישוב שטח המגורים, ללא שום
היגיון כלכלי או סוציו-אקונומי.
דו"ח
"הרשויות לא גובות חובות מנבחרי ציבור"
דורון שפר
מדו"ח משרד הפנים עולה כי ביותר מ-100 רשויות מקומיות נמצאו חובות רבים של נבחרי ציבור וחברי מועצה עבור ארנונה, מים וחיובים שונים. בכ-70 רשויות נמצאו גם חובות רבים של עובדי הרשויות. פינס: "רשות שנבחריה לא ישלמו את כל חובותיהם לעירייה, כולל הפרשי ריבית והצמדה, לא תורשה לבקש סיוע ממשרד הפנים"
ההיגיון העיקרי, כך נראה, הוא הצורך של הרשויות המקומיות למלא את קופתן המדולדלת. מדי שנה חוזר על עצמו בערים רבות אותו תסריט: קופת העיר מתרוקנת, והדרך היחידה למלא אותה היא להגדיל את הארנונה שמשלמים התושבים, בלי קשר למה שהם מקבלים בתמורה. אופן חישוב המס הוא לא הבעיה היחידה של הארנונה בישראל. לפניכם עשרה עיוותים, ליקויים ובעיות שמספקים סיבה טובה להתרגז.
1. הממשלה לא נותנת כסף:
ב-1985, במסגרת המאבק באינפלציה הדוהרת, הותקן חוק לייצוב המשק ובמסגרתו נאסר על הרשויות המקומיות להעלות את הארנונה כרצונן, אלא נקבע שההחלטה תהיה בידי הממשלה. כך, עירייה שרוצה להעלות ארנונה צריכה לקבל את אישור שר הפנים. ואולם בגלל מדיניות ממשלה לצמצם את התמיכה הממשלתית ברשויות המקומיות, הפכה הארנונה
למקור תקציבי עיקרי לרשויות. כתוצאה מכך אנחנו נוכחים כל שנה במאמציהן של הרשויות להגדיל את נטל המסים עלינו, התושבים. "מדובר במצב בעייתי", אומר עו"ד גדעון פישר, יועץ משפטי לעשרות רשויות מקומיות, "אבל אין ברירה: המדינה לא מעבירה כספים לרשויות, לכן אין להן ברירה אלא לנווט במסגרת הארנונה".
2. העיריות משנות את שיטת החישוב לטובתן:
כיוון שהממשלה מונעת מהעיריות להגדיל את הארנונה ללא אישור שר הפנים, מצאו חלק מהעיריות בשנה האחרונה פתרון: הן מחשבות מחדש את שטחי הדירות, וכוללות בהם גם שטחים שלא נכללו קודם לכן, כמו שטחים ציבוריים, מרפסות סגורות וחללים נוספים, כך שגודלי הדירות עולים ואיתם גם המס. הדוגמה האחרונה היא מרמת-השרון, שם קיבלו בעלי הדירות הודעה כי שטחי הדירות שלהם גדלו בשיעורים של עד 50%, והארנונה בהתאם. בעירייה טוענים שזו החלטה שנעשתה בקדנציה הקודמת, וכי עכשיו יש כוונה לפטור את התושבים מתשלום על כ-95% מהשטחים הציבוריים שנוספו לשטחי הדירות שלהם. בינתיים התושבים משלמים.
3. לכל עירייה שיטה משלה:
כל עירייה נוהגת שיטה משלה לחישוב הארנונה. למה? ככה. אין סיבה ממשית. "כל רשות מודדת את שטחי הדירות בשיטתה", אומר ראש המכון לשמאות והנדסה, חיים גלנצר, "וההבדלים יכולים להגיע לכדי הפרשים של 25% בגובה המס". אלה השיטות השכיחות:
- השטח נטו: כל שטח הדירה, לא כולל מרפסות, כשהוא כולל גם את השטח שמתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים. במקרה של קירות משותפים עם דירה אחרת, כל דירה תישא במחצית. במרבית המקרים זהו השטח שנרשם בטאבו בסעיף גודל הדירה.
- השטח ברוטו: כל שטח הדירה כנל, פלוס החלק היחסי של הדירה בחדר המדרגות. השטח היחסי בחדר המדרגות נקבע לפי שטחה היחסי של הדירה בהשוואה לכל הדירות בבניין.
- שטח פנים הדירה (נטו-נטו): השטח נטו, כולל מרפסות מקורות, אך לא כולל השטח שמחוץ לקירות החיצוניים, כגון מרפסות פתוחות, ושטחים נמוכים מגובה התקרה המינימלי.
- שטח מוצמד (ברוטו-ברוטו): השטח ברוטו פלוס כל התוספות האפשריות, כמו חנייה, מחסן, החלק היחסי של הדירה בגג הבניין ובחדר המדרגות ועוד. בטאבו השטח הזה מצוין כשטח מוצמד ומחושב בנפרד משטח הדירה עצמה, אבל יש עיריות שכוללות אותו בחישוב הארנונה. במודיעין, לדוגמה, גובים ארנונה גם על החלק היחסי בחדר האשפה ובחניות.
4. לאף אחד לא אכפת:
מה השיטה הרצויה לחישוב הארנונה ולגבייתה? ועדת גדיש המליצה שגובה הארנונה ייקבע לפי מצבה הכלכלי של כל רשות, כך שהרשויות העשירות יסבסדו את העניות. אבל לא צריך ללכת רחוק, אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן ורניק, כל מה שצריך זה לחקות את מה שנהוג בארה"ב. מדובר בשיטה פשוטה, אבל כאן מתעלמים ממנה. ורניק: "השיטה היא לחשב את המס לפי שווי הנכס. מי שמחזיק נכס יקר ישלם יותר, ומי שמחזיק נכס זול ישלם פחות. זה גם קל לביצוע: עם ביצוע העסקה בנכס, יעודכן השווי לצורך הארנונה לפי מחיר העסקה. בדרך זו גם יגדל פוטנציאל הארנונה שתשולם, ללא צורך להעלות שירותית את המס לכולם".
לשכת שמאי המקרקעין מנסה זה זמן לקדם את השיטה בכנסת, ללא הצלחה. כבר לפני שנה קיבלו השמאים פידבק חיובי על הצעתם מרוב חברי ועדות הכלכלה והכספים של הכנסת, אבל כלום לא זז מאז.
5. אין קשר בין גובה הארנונה לבין רמת השירות:
תושבים חייבים לשלם ארנונה גם אם אין דעתם נוחה מהשירותים שהרשות המקומית נותנת. אבל אפשר היה לצפות שיהיה בכל זאת איזשהו קשר בין גובה הארנונה לבין איכות השירות ואיכות החיים שהתושבים מקבלים. אלא שלא. "אין שום קורלציה בין גובה הארנונה לאיכות החיים", אומר צחי ברדוגו, מנכ"ל חברת "בדק בית", שערכה סקר מקיף על איכות חיים לעומת גובה הארנונה ברשויות המקומיות.
גם חלוקת הערים לאזורי תשלום שונים היא בעייתית (ערים קטנות מחולקות לאזורים רבים, ואילו ערים גדולות מחולקות למעט אזורים), ולא תמיד היא מתבצעת לפי קריטריונים סוציו-אקונומיים. יש ערים שבהן החלוקה היא לפי שכונות, וכאלה שבהן החלוקה היא לפי רחובות, ולתושבים שרוצים לעקוב ולדעת למה הם משלמים כפי שהם משלמים קשה לעתים קרובות לדעת לאיזה אזור הם משתייכים.
6. אין קשר בין שיעור האכיפה לבין מצבן הכלכלי של הרשויות:
חברת דן אנד ברדסטריט בדקה לאחרונה את שיעור גביית הארנונה (איזה חלק מחוב התושבים לעירייה נגבה) בקרב 50 הרשויות הגדולות בארץ. התברר שאין קשר בין מצבה הכלכלי של הרשות לבין שיעור הגבייה. יש רשויות שבהן שיעור הגבייה מזערי על אף שמצבן הכלכלי קשה, ולהיפך. בולטת מעל כולם אום אל-פחם, שבה שיעור הגבייה מגיע ל-9.6% בלבד (!) מכלל החוב המצטבר, על אף שלעירייה גירעון של כ-5.6 מיליון שקל, המהווה 4.5% מתקציבה. רשויות נוספות שבהן נרשמה גבייה מזערית הן אופקים, עם 21.1%, עכו עם 29.8%, וקריית שמונה עם 30.7%. לשם השוואה, במעלות-תרשיחא, המובילה את הדירוג מבחינת שיעור גביית הארנונה, שיעור הגבייה עומד על 78.9%. אחריה נמצאת גבעתיים עם 77%, כרמיאל עם 75.4%, וראשון-לציון ורעננה עם 73%.
7. עובדי הרשויות חייבים מיליונים:
או במילים אחרות: שחיתות. דוח משרד הפנים שפורסם באחרונה מגלה, כי מתוך 264 רשויות מקומיות, ביותר מ-100 רשויות יש חובות של נבחרי ציבור וחברי מועצה עבור ארנונה, מים וחיובים שונים. שיאנית החובות היא חדרה, שם חוב עובדי העירייה על ארנונה, מים וביוב עמד על 1.84 מיליון שקל. החובות של עובדי עיריית ירושלים הוא 1.3 מיליון
שקל, כולל חוב של אחד מחברי מועצת העיר. במגדל-העמק חייבים הנבחרים והעובדים 1.1 מיליון שקל. בנצרת חברי מועצת העיר הגיעו לחוב של 924 אלף שקל, ועובדי העירייה חייבים 579 אלף שקל. בקריית-מלאכי חייבים תשעת חברי מועצת העיר וחבר המועצה הדתית מעל מיליון שקל. בבני-ברק קיבלו העובדים הנחות לא חוקיות של 7% בתשלום הארנונה. הנבחרים נהנים מאשראי של מיליונים, והאזרח הקטן משלם בגדול.
8. מתנות חינם:
העובדה שנבחרי הציבור ועובדי הרשויות עצמם חייבים מיליונים, לא מונעת מהם להשתמש בארנונה ככלי לחלוקת מתנות לבוחריהם הפוטנציאליים לקראת הבחירות. בבחירות האחרונות ניצלו ראשי רשויות את הארנונה כדי להיטיב עם בוחריהם בדרך של דחיית גביית חובות, ויתור בניגוד לחוק על גביית המס, או מתן הנחות ענק. כך, למשל, יצאו חברי מועצת לוד, שבעצמם חייבים 4 מיליון שקל ארנונה לעירייה, לקראת הבחירות במבצע הנחות של 50% לתושבים חייבים. לעירייה גירעון של 145 מיליון שקל. בעירייה טענו שאין קשר בין ההנחות לבין הבחירות לעירייה.
9. שרירות לב ביחס לנכים:
לפני שבוע שינה משרד הפנים, בחתימתו של ראש הממשלה, את התקנות לגבי ההנחה בארנונה הניתנת לנזקקים. התקנות החדשות מחמירות את התנאים לקבלת הנחה. נכים, למשל, ייאלצו מעכשיו לעבור מבחן הכנסה. מבחן הכנסה יידרש כתנאי להנחה גם במקרה של עולים חדשים, משפחות חד-הוריות, עיוורים ואנשי צדל. לפי התקנות החדשות, לאזרחים ותיקים תופחת ההנחה מ-25% ל-15%. לעומת זאת, בוטלה חובת מבחן ההכנסה לאזרחים ותיקים.
מתברר כי נושא ההנחות בארנונה לנכים שהם בעלי עסקים אינו ברור דיו, ונכים שהם בעלי עסקים - הכוללים נכי צה"ל, שוטרים ונפגעי מלחמה - נתונים לשרירות ליבן של הרשויות. ברצותן, יעניקו להם פטור מארנונה לפי סעיף 6 א' לחוק הרשויות המקומיות (פטור לחיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים). ברצותן - יסרבו. כך, למשל, עיריות רמת-גן ותל אביב נותנות פטור לבתי-עסק של נכים הזכאים לפי החוק, גם כאשר מדובר בבית עסק רגיל שאינו משמש גם למגורים.
עיריית נצרת, לעומת זאת, מסרבת להעניק את הפטור. לאחרונה הוגש לבית-המשפט העליון ערעור על פסק-דין שניתן בבית-המשפט בנצרת, בעתירה מינהלית שהוגשה על-ידי משרד עורכי-הדין פרופ' ביין ושות', בשם בעלי עסק נכים. בערעור מבקשים בעלי העסק לקבוע הלכה ברורה בנוגע להנחות בארנונה לבעלי עסקים נכים, שתחייב את כלל הרשויות המקומיות.
10. לפני שקונים דירה:
כשאתם קונים דירה חדשה, חשוב לקחת בחשבון גם כמה ארנונה תשלמו. אלא שזה כמעט בלתי אפשרי, כי הקבלנים בדרך-כלל לא מדייקים במידע שהם נותנים על גודל הדירה שהם מוכרים. מה עושים? "מומלץ לבדוק האם על גבי התרשימים של הדירה המתוכננת קיימת הערה באותיות הקטנות לגבי גודלה של הדירה, שעשויה להיות מחייבת. אם כן, זה הבסיס לחישוב הארנונה. הקבלנים ינסו לרוב להעלים את המידע הזה באותיות הקטנות", אומר מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, קובי לנגליב.
האם כדאי לשלם מראש?
באחרונה שלחו עיריות ורשויות לאזרחים את חשבונות הארנונה הדו-חודשיים, ואליהם צורפה ההצעה הקבועה לתשלום הארנונה מראש לשנה. ניתן היה לשלם מראש עד סוף חודש ינואר.
בדקנו מה מציעים למשלמים מראש. הסוכריה העיקרית היא הנחה של 2%. אלא שלפי הבדיקה שלנו, זו סוכריה לא מי יודע מה מתוקה. קודם כל, כל מי שמשלם חשבונות ארנונה רגילים (דו-חודשיים) באמצעות הוראת קבע בבנק נהנה באופן קבוע מהנחה של 2%.
מצד שני, מי שמשלם מראש חוסך את ההצמדה למדד מדי חודשיים. אלא שהמדדים היו בשנים האחרונות נמוכים מאוד. המדד הצפוי השנה הוא של כ-2%-1%, כלומר על כל 1,000 שקל בשנה אתם אמורים לחסוך 20-10 שקל.
מנגד, המדד יכול גם לרדת בחישוב שנתי. במקרה כזה המשלמים מראש מפסידים.
מסקנה: מי שאין לו כסף פנוי, לא כדאי לו להיכנס למינוס או לקחת הלוואה כדי לשלם את הארנונה לשנה מראש. למי שאין לו הוראת קבע - כדאי לחתום על הוראת קבע.
בדיקת "בדק בית": הארנונה בערים הגדולות
רעננה
כמה משלמים: המחיר הממוצע למר הוא כ-30 שקל (לדירה ששטחה 121-86 מ"ר).
שיטת החישוב: החיוב הוא על שטח הדירה וכל שטח מקורה הצמוד לדירה.
רמת גן
כמה משלמים: המחיר הממוצע למ"ר הוא 47 שקל, לפי סיווגי המבנים. וילות או דירות פאר שגודלן מעל 135 מ"ר: מ-50 שקל למ"ר.
שיטת החישוב: החיוב הוא על פי שטח נטו, שטח רצפה בלבד (ללא קירות). המדידה היא בתוך דירת המגורים בלבד, ללא שטחים משותפים.
חיפה
כמה משלמים: בניין רגיל: מ-28 שקל למ"ר עד 78 שקל למ"ר. בניין מפואר: מ-41 שקל למ"ר ועד 81.50 שקל מ"ר.
שיטת החישוב: שיטת המדידה היא נטו מלא - מקיר לקיר ללא קירות חוץ ופנים. המדידה כוללת את כל שטחי הנכס, כולל מרפסות ובנייני עזר.
אילת
כמה משלמים: מחיר הארנונה למ"ר עומד על 27 שקל למ"ר כמעט בכל אזורי השומה, ללא קשר לגודל הנכס. באזורי היוקרה הסמוכים לחוף הים תשלמו כ-35 שקל למ"ר.
שיטת החישוב: כאן הולכים על הברוטו - שטח המבנה כולל את כל מידות החוץ של המבנה, כולל מבני עזר ושטחים משותפים.
חדרה
כמה משלמים: כ-30 שקל למ"ר בממוצע (דירות 120-70 מ"ר).
שיטת החישוב: השטח כולל קירות פנימיים וקירות חיצוניים לפי מידות חוץ לרבות חדרי מדרגות, מרפסות, שטחים מקורים הצמודים לבניין והחלק היחסי בשטחים משותפים.
ירושלים
כמה משלמים: 82 שקל למ"ר לדירה של 120 מ"ר ויותר (התעריף היקר ביותר), 29.20 שקל לדירת מרתף או מבנה רעוע למ"ר (התעריף הזול ביותר).
שיטת החיוב: בדירת מגורים נכללים מרפסת מקורה, מחסן, עליית גג, מרתף וכד'. לא נכללים חצר הבניין וחניה פרטית.
באר-שבע
כמה משלמים: כ-30 שקל למ"ר בממוצע.
שיטת החישוב: כוללת את שטח המבנה, כולל חדרי מדרגות, פיר מעליות ושטחים מקורים.
אשקלון
כמה משלמים: כ-30 שקל למ"ר.
שיטת החישוב: לפי שטח ברוטו, קירות חוץ (לא כולל שטחים משותפים). מרתפים, מחסנים ומרפסות לא מקורות מחויבות ב-30% מהתעריפים.
בת ים
כמה משלמים: ברוב האזורים בין 33 ל-42 שקל למ"ר.
שיטת החישוב: חישוב השטח כולל קירות חיצוניים, פנימיים ומרפסות ו-30% משטח הגג הצמוד לאותה דירה.
תל אביב
כמה משלמים: כ-40 שקל למ"ר בממוצע.
שיטת החישוב: התעריף מחושב לפי שטח הדירה נטו (לא כולל קירות פנים וחוץ, כולל מרפסות מקורות), לפי אזור המגורים וסוג הבניין (וילה, דירה, שנת גמר הבנייה).
רחובות
כמה משלמים: 66 שקל למ"ר (התעריף היקר ביותר), 31 שקל למ"ר (התעריף הנמוך ביותר).
שיטת החישוב: שטח הדירה כולל את כל השטח המקורה של הדירה, להוציא את הקירות החיצוניים (כולל הקירות הפנימיים).
מודיעין
כמה משלמים: בית צמוד קרקע - 44.11 שקל למ"ר. בית צמוד קרקע שאינו בודד - 37.72 שקל למ"ר. דירה בבית משותף - 35.26 שקל למ"ר.
שיטת החישוב: חישוב השטח כולל את שטח הדירה ברוטו וכן שטחים משותפים, כמו חדר מדרגות וחדר אשפה המתחלק בין הדיירים.
כרמיאל
כמה משלמים: דירות צמודות קרקע: 32.41 שקל למ"ר. דירות בבנייה רוויה: 30.04 שקל למ"ר.
חישוב השטח: החישוב כולל את שטח הדירה ברוטו, כולל קירות חוץ ופנים. מחסנים שאינם צמודים לדירה יחויבו ב-50%.
לפנייה לכתב/ת 
ארנונה. אין הגיון בחישוב
צילום גבי מנשה
מומלצים
