חוכמת הקבלה: איך להתקבל כדייר לבניין נחשק
גם אם יש לכם מספיק כסף לדירה בבניין יוקרתי לא בטוח שתצליחו לרכוש אותה. בפרויקטים נחשקים פועלת ועדת קבלה, המורכבת מנציגי הדיירים ומסננת את המבקשים להצטרף לקבוצה הנבחרת. איך פועלות הוועדות האלה ומה אפשר לעשות מולן?
את הסצינה הזו זוכרים כמעט כולם: ג'ורג' קונסטנזה, ההוא מסיינפלד, מנסה לשכנע את חברי ועדת הקבלה בבניין המשותף, כי הוא הוא הדייר האולטימטיבי וכי הם צריכים להשכיר לו את הדירה.
בחו"ל, ובמיוחד בארה"ב, מקובלת מאוד התופעה של ועדות קבלה המסננות את המעוניינים להצטרף לבנייני המגורים בעיר. התופעה רווחת עוד יותר בפרויקטים יוקרתיים במנהטן. המקבילה של ועד הבית הישראלי עורכת ראיון קבלה למועמד לרכוש או לשכור דירה בבניין, ובוחנת את התאמתו לאופי הבניין ולאופיים של שאר הדיירים בבניין.
אבל המציאות הניו-יורקית הטיפוסית הזו הפכה באחרונה חלק בלתי נפרד ממגורי היוקרה בישראל. לא מדובר רק במושבים, כמו רישפון, שם דורשים אפילו מבחני איי-קיו מהמצטרפים החדשים, אלא גם בבניינים בצפון תל אביב.
באחרונה יותר ויותר קבוצות מתארגנות לרכישת קרקע משותפת לבנייה למגורים, וההצטרפות לקבוצות כאלה מחייבת מעבר של ועדת קבלה. הוועדה שולטת למעשה לא רק בהחלטה מי יצטרף אליה ויוכל לרכוש דירה בפרויקט, אלא גם כאשר אחד מחברי הקבוצה מחליט למכור את הדירה, הקונה הפוטנציאלי חייב לקבל את הסכמתה.
איך פועלות הוועדות האלה ומה אפשר לעשות מולן? ועדות הקבלה בוחנות בראש ובראשונה את איתנותו הפיננסית של המעוניין לרכוש דירה בפרויקט, אך גם מעונינות לפשפש באופיו של השוכר, מצבו המשפחתי, תחום עיסוקו ופרטים נוספים הרלוונטיים לחברי הוועדה.
לא אחת אנו שומעים על סלבריטאים שבקשתם להצטרף לאחד מבנייני היוקרה במנהטן נדחתה בגלל שלא התאימו לאופי הסולידי של הבניין. "החשש מפני מסיבות רועשות ועדת מעריצים קולנית גבר על הערך השיווקי של הצטרפותו של סלבריטאי לבניין", אומרת עו"ד גלית רוזובסקי, ממשרד פרופ' יובל לוי ושות'.
באופן טבעי, קבוצה בעלת רקע משותף ואופי דומה המחליטה על רכישה משותפת של קרקע במטרה לבנות עליה את ביתה, מתעניינת מיהם השכנים. בנוסף, הבנייה המשותפת היא תהליך קשה וארוך וחשוב לאנשים שמשקיעים את כספם ורואים שם את מגוריהם, כי הבנייה אכן תתממש והם מעוניינים לוודא כי השותפים החדשים הם כאלה שאפשר להגיע איתם להסכמות ויש איתם שפה משותפת.
כיצד מתבצעת בפועל ועדת קבלה?
רוזובסקי: פורמלית, יש להיפגש עם מנהל העמותה או עם ועדה מטעם העמותה או הקבוצה כדי לחתום על הסכם שיתוף, על ייפוי כוח ועל מסמכים נוספים וכדי לקבל הסברים על הבניה ועל הדרך שבה יתבצעו הדברים. מעבר לסידורים הפומליים, הפגישה מהווה גם הליך של בחינת המועמד, גם אם הדבר לא נאמר פורמלית. ישנם גם מקרים שבפירוש אומרים למועמד שחברי העמותה או הקבוצה האחרים צריכים לאשר את קבלתו. יותר ויותר רואים שזה נכתב בפירוש גם בהסכמים שבין הבעלים ויש לוועדה זכות וטו על מועמד מסוים.
כיצד כדאי להופיע בפני ועדת הקבלה?
ממש כמו לראיון עבודה. כדאי ללמוד כמה שיותר על המראיינים ולענות על שאלותיהם בצורה כנה. "אני תמיד ממליצה לא לדבר יותר מדי ולא לנדב מידע שלא נשאלת עליו", אומרת רוזובסקי, "השיחה בדרך כלל עניינית במהותה ונסובה סביב הבנייה, ההתקדמות, דרך פתרון מחלוקות, מפרטים של דירות אבל גם על תפיסת המגורים ומיהו המועמד.
"למשל, נושאים שעולים הם הקמת בריכה, שעות פעילות, הגבלת שימושים בבניין ועוד. בחו"ל השאלות הן יותר חודרניות. מוודאים, למשל, שלא מדובר באדם שעיסוקו עלול ליצור מטרד לשאר הדיירים או שלא מדובר באדם שכמעט אינו נמצא בדירה, כמו למשל תושב זר, ועל כן יש חשש שהדירה תוזנח. בארץ אולי מתכוונים לכך, אבל הדבר לא עולה בכזו בוטות, לפחות לא בוועדות שבהן נכחתי", אומרת רוזובסקי.
האם הוועדות חוקיות?
במצב של קבוצה שמטרתה להקים בניין מגורים משותף נוצר איזון עדין בין שני אינטרסים חשובים: מצד אחד זכות הקניין והזכות של כל אדם להחליט באיזה תנאים להשקיע את מיטב כספו ומיהם שותפיו העסקיים ושכניו למגורים עתידיים. זה הרי לא בניין רגיל. מצד שני, קיים עיקרון של כבוד האדם ושוויון ואין לפסול אדם על פי נימוקים לא עניניים כמו דת, מוצא או צבע. חשוב לזכור כי לא מדובר בבנייני מגורים הנמכרים על ידי קבלנים והמיועדים לציבור הרחב, אלא בפרויקטים שמהתחלה נבנו על ידי קבוצה עם צביון מסוים.
כל החלטות ועדות הקבלה הן ענייניות?
לצערי, ממש לא. אם המצטרף הפוטנציאלי אינו מוצא חן בעיני הוועדה מסיבות שלא יעמדו בשום מבחן, השיטה היא לעשות לאותו מצטרף פוטנציאלי את המוות עד שהוא יבין שאינו רצוי ויוותר על כך מעצמו.
מה אפשר לעשות אם ועדת הקבלה דוחה את בקשת ההצטרפות?
מבחינה מעשית, מי שנדחה על ידי ועדת הקבלה נמצא במצב בעייתי. העלבון והבושה של מי שנאמר לו במפורש או ברמז כי אינו רצוי בבניין קשים לתיאור. אולם, קשה מאוד לעשות מעשה כנגד החלטה זו. ועדה הפועלת בחוכמה לא תגלה למועמד את הסיבה האמיתית לדחייתו, אם היא יודעת שסיבה שכזו לא תעמוד במבחן בית המשפט. מבחינה משפטית, לא מוכר מקרה בו מישהו ניסה לחייב קבוצה כזו לקבלו לשורותיה וגם לא מקרה שבית המשפט הורה לשנות את החלטת וועדת קבלה. מעבר לכך, אם חברי הוועדה והשכנים אינם רוצים בהצטרפותו של המועמד לבניין, אין טעם להילחם בכך ולהוציא כסף וזמן כדי לרכוש דירה בבניין בו אינך רצוי מלכתחילה.
במה הסיטואציה שונה מהצטרפות למושב?
ההבדל נוגע להבחנה שבין המשפט הציבורי לפרטי. בעיקרון, ביחסים שבין שני אנשים פרטיים אנחנו מכירים בחופש רב יותר לפרט להעדיף את שותפיו ולהחליט מיהם שכניו מאשר כשמדובר בהחלטה של מושב.
***
ועדות הקבלה במושבים
אנשים שביקשו להתקבל למושבים ויישובים קהילתיים מסוימים מספרים שעברו השפלות של ממש. "באנו מבת ים למושב יוקרתי בשרון", מספר ג"ד, אב ל-5 ילדים, יש לי דירה מדהימה על הים, אבל בבת ים. כשרציתי לרכוש בית במושב שאלו אותי שאלות שאלוהים ישמור, ובסוף דחו אותי. ברור לי לחלוטין שזה מפני שאני מבת ים, למרות שסירבו לפרט את הנימוקים לדחייה".
זו בדיוק הסיבה שמינהל מקרקעי ישראל נכנס לאחרונה לתמונה וקבע קריטריונים לוועדת הקבלה ביישובים ולמועמדים להצטרפות. כל מועמד חייב להיות בן 18 ומעלה, בעל יכולת כלכלית להקים או לרכוש את הבית, ובעל תואם חברתי. המבדק יעשה באמצעות מכון שאליו יישלח המועמד על ידי חברי הוועדה, שיורכבו מנציגי היישוב במספר אי-זוגי. המינהל העמיד גם ועדת ערר, שתפקידה לבחון בעין אובייקטיבית את דחיית המועמד.
אלא שלא רק באזורי היוקרה קיימות ועדות קבלה, אלא גם במקומות מרוחקים בפריפריה. "אני מוצא שיש בזה גם אלמנט חיובי", אומר קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי. הדבר מעיד על כך שכסף לא קונה הכל. איכות חיים נמדדת, בסופו של דבר, רק דרך האנשים המרכיבים אותה".
כך, למשל, במושב חוסן, ליד מעלות תרשיחא בגליל המערבי, פועלת ועדת קבלה לפרויקט מצפה אגם של חברת יובל אלון. "אחד מיתרונותיה הבולטים של ועדות קבלה במושבים", אומר יואב הירש, מבעלי החברה, "הוא שתושבים יכולים לבחור לעצמם את השכנים ולהתאימם לאופי היישוב. השכנים נבחרים בקפידה ולא באופן אקראי".
איך זה פועל? לחברה הקבלנית עצמה אין שום קשר לוועדות הקבלה. בשלב הראשוני היא מבצעת הרשמה, ורק לאחר שהוועדה אימצה לחיקה את הרוכש, עוברים לשלב החוזי.
האם קורה שיישובי הפריפריה דוחים מועמדים מהמרכז? ברק אוחיון, סמנכ"ל השיווק של חברת דקל אחר, המרחיבה יישובים קהילתיים בגליל, מספר שלפני שנים אירע מקרה יוצא דופן שרוכש חתם על עיסקת רכישה באחד המושבים, וועדת הקבלה החליטה לדחותו מטעמים שונים.
תפקיד נוסף של ועדת הקבלה הוא לארגן מפגשים חברתיים בין רוכשי הבתים החדשים לבין הוותיקים, כך שבעת אכלוס הבית הם באים לסביבה מוכרת.
בניין. היוקריות מחייבת ועדת קבלה?
מומלצים
