"שיכון המפונים בקרווילות - כסף שייזרק לפח"

מועד ההתנתקות הולך ומתקרב, זמן ההערכות אוזל ונראה שממשלת ישראל נדחקת לפינה בנושא שיכון המפונים. חודשיים וחצי לפני מבצע ההתנתקות וחוסר הוודאות להיכן יעברו המפונים  ובאיזה מחיר, הופך קריטי. העמימות סביב השאלות הללו בעייתית כשמדובר בענף קשיח כמו נדל"ן, הדורש פרק זמן מינמלי לביצוע עבודות תשתיות ובנייה, וככל שהזמן נוקב זה עולה לנו יותר. 

הטיפול במפונים בכפפות המשי (למרות טענות המתיישבים), שלקחה על עצמה הממשלה, ונזילות החלטותיה בחודשים האחרונים, יוצרים בלבול ודיסאינפורמציה בכל הקשור לשיכונם - האם ישוכנו ביישובי עוטף עזה, אולי בפלמחים (למי שהספיק לשכוח, גם זה היה על הפרק), ניצנים או אשקלון? ואולי כל התשובות נכונות. השבוע עלו לראשונה הדחפורים על שטחי ניצן, ועוד לא נאמרה המילה האחרונה.

5 משרדים, לא תמיד מתואמים      

לא פחות מחמישה משרדי ממשלה מעורבים במיישרין בנושא שיכון המפונים: משרדי הביטחון, השיכון, התשתיות, הפנים והמשפטים, ועליהם יש כמובן להוסיף את משרד ראש הממשלה ומנהלת ההתנתקות (סל"ע).

כל אחד מהם מנסה להציג את עמדותיו ופתרונותיו, לעיתים בסתירה להחלטות משרדי ממשלה אחרים. כך למשל ביום שפורסמה "תוכנית ניצנים" (מבני הקבע בניצן והמבנים הזמניים במתחם ניצנים), במשרד הפנים, האמור לאשר את התוכנית במסגרת ועדות התכנון המחוזיות, למדו על כך מהכותרות בעיתונים. יתרה מזו, שר הפנים אופיר פינס הזדרז השבוע והכריז על חולות ניצנים "שמורת טבע", בין השאר למנוע כל ספק לגבי גבולות השטחים לבנייה. 

"קרווילות" - דיור זמני ברמה גבוהה

הממשלה אימצה 3 מודלים לשיכון המפונים: דיור זמני, בניית קבע מתועשת ושיכון על בסיס עתודת דירות קיימת. 

הדיור הזמני שנבחר הוא מה שכבר מזוהה עם השם "קרווילות". מדובר במעיין קרוואן ברמה של וילה בשטח של 90-60 מ"ר עם יכולות שינוע של קרוואן. משרד הביטחון רצה את הטוב ביותר עבור המפונים ויצא במכרז בעל מפרט טכני ואיכות גבוהים. אלא שגם ספקי המבנים הארעיים רצו ליהנות, באופן טבעי, מלוח הזמנים הקצר ומהמילכוד בו נמצאת הממשלה והמחירים בהתאם.    

"יש במכרז סטיה מוגזמת. אם הם לא היו נזכרים ברגע האחרון והיו עושים את המכרז בזמן המדינה היתה משיגה את הקרוואנים האלה בחצי או בשליש מהמחיר הנוכחי",

טוען מומחה בתחום הדיור הזמני. לדבריו, תנועת אמנ"ה (תנועת ההתיישבות של גוש אמונים) רכשה בעבר קרוואנים בשטח 45 מ"ר ב-55 אלף שקל (לא כולל מע"מ). "נכון שלא מדובר בדגם המשופר יותר, אך המבנים המשופרים אמורים לייקר את המחיר בטווח שבין 50 ל-100 דולר למ"ר".  

לדבריו, מחירו של קרוואן בימים כתיקונם עומד על כ-300 דולר למ"ר (לא כולל מע"מ) ואילו המחירים שהוצגו במכרז משרד הביטחון עמדו על על פי שניים ויותר. "ככל הנראה כל היצרנים תיאמו ביניהם את המחירים ונתנו הצעות גבוהות במיוחד. הפקיד במשרד הביטחון עושה מבחינתו את העבודה כמו שצריך, הוא מקבל 5-4 הצעות ובזה זה נגמר", אומר המומחה. 

במשרד הביטחון מסרו בתגובה: "מהרגע שהמשרד קיבל על עצמו את המשימה של רכש קרוואנים, הוא פעל במהירות ויעילות. מכרז התפרסם פומבית וסיור קבלנים נערך בשטח ובעקבותיו הוגשו על ידי 12 קבלנים הצעות מחיר ונבחרו 5 חברות שייצרו את יחידות הדיור. המפרט שהגדיר משרד הביטחון היה ברמת איכות גבוהה יותר מזו שנדרשה בעבר על ידי משרדי ממשלה".

עוד מציינים במשרד הביטחון, כי היות ומדובר ביחידות דיור בגודל 60 ו-90 מ"ר, "המחיר איננו יקר יותר אלא עומד בהלימה לרמה שנדרשה: כ-200 אלף שקל ליחידה של 60 מ"ר וכ-273 אלף שקל ליחידה של 90 מ"ר". בשלב הראשון רכש המשרד 320 קרווילות וישנה אופציה לרכישת יחידות נוספים.

על פי החישוב, מחיר כל מטר ביחידה של 90 מ"ר הוא כ-690 דולר וביחידה של 60 מ"ר - כ-760 דולר. אכן נראה שלא מדובר ב"מחיר היכרות". ואל נשכח, כי בעוד שנתיים המבנים האלה יעמדו ריקים כאבן שאין לה הופכין, עד שיפנו אותם, אם בכלל. והיו דברים מעולם. אבל לשוק החופשי חוקים משלו - כשביקוש גדל המחירים עולים. יצוין, כי מדובר בעלות המבנה בלבד, לכך יש להוסיף עלות הקמת תשתיות, פיתוח סביביתי ושירותים מוניציפליים בסיסיים.

פרופ' פלסנר: כסף שהולך להיזרק

התנהלות הממשלה בנושא הפתרון הזמני לשיכון המפונים, מקומם לא מעט גורמים הטוענים כי מדובר בבזבוז ענקי של כספי ציבור. "כל סיפור הקרוואנים הוא מיותר לחלוטין", אומר פרופ' יאיר פלסנר, לשעבר משנה לנגיד בנק ישראל, שכתב חוות דעת כלכלית בנושא. "ישנן בארץ מספיק דירות ריקות, בהן ניתן ליישב את המפונים באופן זמני. ממה שידוע לי עלות קרוואן כזה מגיע לרבע מיליון שקל. וזה עוד לפני שמדברים על הוצאות הפיתוח, הביוב והמים. הכסף הזה יהיה זרוק". 

בחוות הדעת כתב פרופ' פלסנר הוא קובע: "יישום התוכנית ליישב את תושבי גוש קטיף כרוכה בנזק אדיר למדינה ולאזרחיה. הממצאים מלמדים כי המחיר הישיר והעקיף של הערכים הניתנים לחישוב בתוכנית ניצנים גבוה מ-5.4 מיליארד שקל, לעומת חלופות זמינות וראויות ממנה.

"כניעת הממשלה ליוזמת ניצנים תחייב הקמה של דיור זמני למפונים עד ליישובם הסופי. התוכנית כרוכה בהקמת מחנות זמניים ובהן מאות רבות קרוואוילות שעלות כל אחת מהן היא כ-250 אלף שקל ועלות נוספת נובעת מהקמת תשתיות למחנות הזמניים ומפינויים לאחר מכן", קובע פלסנר. 

לדבריו, באשקלון וביישובי האזור יש מלאי מספיק של דירות זמינות שניתן לשכור אותן ושטחים מוכנים לבנייה ולהצבת קראוונים. "שימוש באפשרויות אלה גם יתרום לרווחת תושבי הקבע של האזור", אומר פלסנר. "ידוע שנוכח הטיפול הכושל בפינוי כבר התחייבה הממשלה במקביל ובנוסף ליוזמת ניצנים לשכור דירות ושטחים לבינוי. זה מהלך שיגביר את הבזבוז ביישום תוכנית ניצנים".

מהחישובים שערך פרופ' פלסנר עולה, כי העלות למדינה מההתיישבות באזור ניצנים, לפני ההתייחסות לנזקים סביבתיים, ובלי לקחת בחשבון את ההוצאות המיותרות בהקמת מועצה אזורית נפרדת למתיישבים, מסתכם בחצי מיליארד שקל. סכום זה, כמובן, איננו מופיע בתקציב המדינה.

"יש די דירות להשכרה באשקלון"

אופציה נוספת שקיימת היא, כאמור, יישוב המפונים בדירות שכורות, בעיקר באשקלון. ואכן, במשרד השיכון רואים בפתרון הזה אופציה ראויה. השבוע מינה המשרד את חברת עמיגור לאתר דירות להשכרה עבור המפונים בטווח שבין באר שבע לאשקלון, תוך מתן דגש על איתור מקבצי דיור, שיאפשרו שמירה על מרקם האוכלוסין של המפונים.

"הממשלה מתנהגת בצורה מבולבלת וחסרת אחריות", אומר יואב שגיא, ראש מכון "דמותה של ארץ" (דש"א) בחברה להגנת הטבע, העוסק בשמירה של שטחים פתוחים. "אין כל צורך להתיישב או לבנות על הקרקע. המתפנים קיבלו הצעה שהיא מתנה משמיים - דירות ושטחים לבנייה בעיר אשקלון, שהיא אחד האזורים היחידים שיש בו עדיין קרקעות פנויות בסמוך לים, כולל תשתיות קיימות וכל השירותים הנדרשים, אבל הממשלה בחרה ליפול לפח של תוכנית ניצנים. כיום יש באשקלון 1,000-900 דירות במצב טוב המוכנות להשכרה", אומר שגיא.

על פי תוכנית משרד השיכון, עמיגור תערוך בדיקות מול קבלנים, מתווכים ובעלי דירות, ותיצור מאגר של כ-450 דירות להשכרה בערים: באר שבע, אשקלון, אשדוד, קריית גת, אופקים, נתיבות ושדרות. ינסח עו"ד מטעם החברה חוזה סטנדרטי לשכירות. החוזה יסדיר תקופת התחייבות ראשונית של 3 חודשים וניתן יהיה להאריך את החוזה לשנתיים.

גם ראש מנהלת ההתנתקות, יונתן בשיא, אמר השבוע כי ההחלטה לקנות מגורונים עבור המפונים מגוש קטיף שגויה, והתקבלה רק בשל לחץ שהופעל על הממשלה. המדינה כבר הודיעה על נכונותה לשלם למפונים שכר דירה במשך שנתיים, ציין בשיא. 

עלות הקרווילות - כמעט כמו דיור קבע  

המודל השני שאותו אימצה הממשלה, הוא כאמור מגורי הקבע. גם כאן מדובר בהשקעות גדולות.  על פי תוכנית שיזם משרד השיכון החלה הקמת תשתיות ובנייה ב-15 יישובים עוטפי עזה. מדובר בתוכנית לבניית 500 יחידות ביישובים ניר-עם, מפלסים, דורות, ברור-חיל, ארז, אור-הנר, תלמי-יפה, ניצן, מבקיעים, כרמיה, יד-מרדכי, זיקים, בת-הדר, יתד ויבול.

חברת אוולון, לדוגמה, הבונה בימים אלה דירות למפונים בקיבוצים

 אור-הנר וכרמיה. החברה בונה מבני קבע בשיטת בנייה מתקדמת ולדברי מנכ"ל החברה, אופיר אשר, המבנים יעמדו על תילם עד 15 באוגוסט - מועד ההתנתקות.

"שיתוף הפעולה הזה של קיבוץ-יזם-מדינה הוא בבחינת win-win - כולם נהנים - עבור המפונים, מדובר במבני קבע שנותנים להם מענה, עבור הקיבוץ, הוא קולט משפחות חדשות ומבצע הרחבה שהתכוון לעשות ממילא, והמדינה מרוויחה במישור הלאומי - יישוב הנגב, דבר שמשרד השיכון פועל לקידומו כבר זמן רב", אומר אשר. לדבריו, עלות בניית יחידת דיור קבע אינה עולה על עלות רכישת קרווילה. 

אז כמה יחידות דיור צריך?

לגבי מי עובר ולאן קיימת עמימות וסתירות רבות במספרים. המגעים שמתנהלים מאחורי הקלעים עם המפונים, מחאת התושבים והבירוקרטיה מעלים לכותרות מספרים סותרים של מפונים ויחידות הדיור הנדרשות. לעיתים משמש הנושא לספין תקשורתי. על נתון אחד אין כמעט מחלוקת: ל-1,700 משפחות יצטרכו למצוא דיור חלופי לטווח קצר ולטווח ארוך.

"רוב המפונים עוד לא חתמו על הסכמי פינוי ופיצוי ואנחנו לא יודעים היכן בכוונתם להשתכן", אומרים גורמים במשרד השיכון. "ידוע לנו שרבים מהם מעניינים לשמר את מרקמי האוכלוסין שלהם ואנחנו מנסים להערך לכך בהתאם".  

על רקע חוסר הוודאות הזה, נאלצת הממשלה לשמור את כל מגוון ההצעות לשיכון המפונים רלוונטיות. ככל שיימשך חוסר הוודאות כך יגדלו ההוצאות והעלויות למדינה. השילוב בין בנייה לרגישות הממשלה לצרכי המפונים הוא נוסחה בדוקה להגדלת העלויות. העמימות תוכל להישמר רק עד גבול מסוים ובסוף מישהו יצטרך לשלם את המחיר - סביר להניח שקופת המדינה.