שטח הפקר: מה גודל הדירה שלכם באמת?

סיגל ודודי רכשו דירה בפרויקט בנתניה. הפרוסקפט הצבעוני והמרשים של חברת הבנייה הבטיח להם דירה מרווחת בשטח של 120 מ"ר, אולם בפועל גילו השניים כי שטח הדירה שלהם אינו עולה 108 מ"ר. חישוב שטח הדירה, מסתבר, סובל מעמימות. רבים נוטים לחשוב כי שטח הדירה נמדד מקיר לקיר אלא שלא כך הדבר. קיימות מספר שיטות לחישוב שטח הדירה, כשהפער בין השיטות הללו עשוי להגיע ל-25%. 

רבים אינם יודעים כי שטח הדירה מוצג להם כולל גם חלק יחסי מהשטחים המשותפים כמו חדר המדרגות, החניה המחסן ועוד, ומופתעים עם הכניסה לדירה.  

שטח ברוטו או שטח נטו?

לדברי אורי וייס, מנכ"ל מרכז הדיור במרכז הבנייה הישראלי בגעש, גודל דירה במדינת ישראל מחושב על פי תקן ישראלי 975. התקן עוסק באופן חישוב השטח בדירות מגורים. על פי התקן, שטח הדירה מחולק לשניים: "שטח דירה אפקטיבי" ו"שטח דירה נומינלי".

השטח האפקטיבי של הדירה, שאותו אנו רגילים לכנות "השטח נטו", כולל בתוכו את כל שטח הדירה, כולל השטח שמתחת לקירות, פנים הדירה וקירות החוץ. במקרה של קירות משותפים תישא כל דירה במחצית השטח שמתחת לקיר הצמוד אליה. במרבית המקרים השטח האפקטיבי הוא זה שיירשם בלשכת רישום המקרקעין תחת סעיף "גודל הדירה".

השטח הנומינלי של הדירה, המוכר בכינוי "השטח ברוטו", כולל בתוכו את השטח האפקטיבי של הדירה ואת השטח המשותף בחדר המדרגות. השטח המשותף מחולק באופן יחסי לגודל הדירה, דהיינו מודדים את היחס בין שטח הפנים של הדירה לבין סך שטחי הפנים של כל הדירות בבניין. כך למשל לבעל דירת ארבעה חדרים יוצמד שטח משותף גדול יותר משכניו המתגוררים בדירה קטנה יותר באותו בניין.

מונח נוסף הוא "שטח פנים הדירה", הכולל את השטח שמתחת לקירות הפנים, לרבות המרפסות המקורות, אך ללא השטח שמתחת לקירות החוץ, כמו מרפסות ושטחים הנמוכים מהגובה המינימלי.

בנוסף, לכל דירה נהוג להצמיד שטחים נוספים כגון: חניה או מחסן וכן את החלק היחסי בגג הבניין (במקרה שהגג לא יוצמד לקומה העליונה) , ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ועוד. השטח המוצמד לדירה לא מחושב בשטח הדירה עצמה ומצוין בלשכת רישום המקרקעין כ"שטח מוצמד".

הפתרון הטוב ביותר - דירה לדוגמה

הנוסחאות השונות לחשוב שטח הדירה מסבכות גם את הקבלנים ומשווקי הדירות. "כשאנחנו נותנים ללקוח את המידע על הדירה, אנחנו לא כותבים את שטח הדירה בפרוספקט. הנושא של השטח הוא בעייתי כיוון שיש הגדרות שונות וסטנדרטים שונים", מספר מנהל השיווק של

חברת בוני התיכון, חיים קקון. "כדי לא להטעות את הלקוח אנחנו  נותנים את השטח לפי מידות החדרים, כדי שיוכלו לתכנן את פנים הבית, כך שהלקוח מקבל בדיוק את מה שהוא קנה". 

האם קורה שלקוחות מתלוננים בנושא זה?  

"מצד הלקוחות הישראלים אין תלונות. דווקא מלקוחות צרפתיים היו בעבר תלונות, כיוון שהם לא הכירו את הסטנדרט הישראלי. הסטנדרט שלהם לחישוב שטח הדירה הוא שונה לגמרי - שם לא סופרים את השטחים מתחת לקירות וגם לא נישות לארונות קיר וכדומה. הם מגדירים את זה - "'היכן שיכול המטאטא לעבור". לכן משקיעים שרכשו את הדירות מחו"ל מבלי לראות את הדירה במו עיניהם, התאכזבו בחלק מהמקרים". 

לדברי קקון, הדרך הטובה ביותר להמחשה היא דירה לדוגמה, כך מקבלים הרוכשים תחושה מהיימנה של גודל הדירה. מעבר לכך ישנם אמצעים הדמיה והמחשה אחרים תרשימים, סרטי הדמיה וכו'.  

ממ"ד - שטח שירות שהפך לחדר

באשר לממ"ד, הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) מצוי בכל דירה שתוכננה לאחר שנת 1991 (החובה לבנות ממ"ד החלה בעקבות מלחמת המפרץ, על פי תקנות התגוננות אזרחית). לדבריו של וייס, גודלו של הממ"ד חייב להיות על פי חוק 5 מ"ר לפחות. למרות שהממ"ד נחשב כשטח שירות, הרשויות המקומיות נוהגות לגבות עליו את מלוא הארנונה. לגבי גודל ושטח הדירה, ממ"ד מחושב בשטח הדירה ובדרך כלל מוצג על ידי חברות קבלניות כחדר לכל דבר ועניין.

לכן חשוב לבדוק אם שטחו של כל חדר יספק את צורכיהם של הרוכשים. אם מדובר בדירה שבנייתה טרם הושלמה, אין להסתפק במספר המטרים המופיע בחוזה. יש לבדוק בתוכניות הבנייה, ולמצוא אם שטחו הפנימי של כל חדר מתאים לצרכים שלכם.

כדאי לחשוב איזה ריהוט ייכנס לכל חדר ולמה החדר ישמש. גם להעדפות האישיות של כל רוכש משקל רב. יהיו שיבקשו חדר שינה גדול ויהיו שיעדיפו סלון גדול וחדרי שינה מצומצמים. יהיו שיעדיפו מטבח גדול ומרווח ויהיו שיסתפקו במטבח צנוע בגודלו. חשוב אף לזכור כי חדרי שינה פנויים הם תמיד שימושיים, אם לצורכי אירוח ואם למטרות אחרות (חדר טלוויזיה, חדר עבודה וכד').

"כאשר מדובר בדירה שבנייתה כבר הושלמה, ניתן לקחת, במסגרת סיור בדירה, סרט מדידה לצורך מדידת שטחים וכן פנקס וכלי כתיבה. תוכלו אז לבדוק באופן אישי אם הדירה הנבדקת מספקת את כל הצרכים הנדרשים. על כן חשוב שהבדיקה תיעשה באופן רציני", מסביר וייס.

לדבריו, מדידת החדרים צריכה להיעשות בגובה 1.2 מ' מהרצפה, כמו כן יש לקחת בחשבון גם את השטח שמתחת לקירות החוץ והפנים בדירה. אם לאחר הביקור בדירה ברצונכם לבדוק פרטים נוספים, ניתן להגיע לביקור נוסף. בעת רכישת דירה יד שנייה מומלץ להוציא ממינהל מקרקעי ישראל את שרטוט הדירה המצורף לנסח טאבו, ולהתייעץ עם מומחה.

הרשויות המקומיות - מודדות מחדש

אחת הנגזרות המשמעותיות של שטח הדירה היא תשלום הארנונה לרשות המקומית. על פי החוק, הגדלת תעריף הארנונה ניתנת רק באישור משרד הפנים. העיריות מצאו לעצמן פתרון קל והן מודדות מחדש את שטח הדירה, אלא שהפעם הן כוללות בתוכו גם את השטחים הציבוריים על מנת להגדיל את השטח וכתוצאה מכך את התשלום. מדובר בהגדלה משמעותית של תשלומי המסים, לעתים עד כדי העלאה של 50%.