חברים לבנייה - על בנייה בקבוצות רכישה

בניית פרויקטים באמצעות "קבוצות רכישה" תופסת תאוצה בשנים האחרונות. הרעיון של לרכוש דירה במחיר נמוך בעשרות אלפי דולרים ממחיר דירה בפרויקט יזמי, ועוד עם חברי ילדות או החבר'ה מהמילואים, קוסם לרבים. התוצאה: מיום ליום מופיעות מעל דפי העיתונים יותר ויותר מודעות הקוראות להצטרף לקבוצות הרכישה האטרקטיביות.  

השבוע פרסמה רשות המסים, במסגרת המלחמה ב"תכנוני מס לא לגיטימיים" את רשימת תכנוני המס החייבים בדיווח. מנהל הרשות, ג'קי מצא, החליט לכלול ברשימה גם את פעילותן של קבוצות הרכישה, ומעתה מכירת דירה בדרך של מכירת קרקע מחד והתקשרות בעסקה למתן שירותי בנייה מאידך (עסקה מפוצלת), נחשבת לתכנון מס המחויב בדיווח מס. סוף לחגיגה.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים פרטיים המתארגנים יחד והופכים ליזמים לבניית פרויקטים למגורים. בכך הם מנטרלים את פערי התיווך של היזם וחוסכים דמי ייזום. כמו כן נהנית הקבוצה מהטבות מיסוי משמעותיות של מע"מ בגין הקרקע, אגרות בנייה, היטלי פיתוח, מס רכישה קרקע, ורווח יזמי וכן מתשלום מס רכישה בגין הקרקע בלבד מבלי לשלם גם מס רכישה על המוצר המוגמר. 

פער של עשרות אלפי דולרים

אחת הדוגמאות הבולטות לפערי המחירים בין פרויקט קבוצת רכישה מול יזם, נמצאת במתחם "פארק צמרת" בצפון תל אביב - קבוצת חבס מול חברת ב.ס.ר.

במתחם היוקרתי נמכרת דירה בפרויקט YOO של קבוצת חבס במחיר ממוצע של 6,000 דולר למ"ר. מרחק מטרים ספורים מהפרויקט מקימה קבוצת ב.ס.ר הנדסה, בבעלותם של נחשון קוויתי וקלמן סופרין, מגדל יוקרתי בן 40, הכולל 177 דירות - "פרויקט מנהטן". מחיר דירה ממוצע בפרויקט עומד על כ-3,500 דולר למ"ר. חברת ב.ס.ר פועלת בשיטת קבוצת רכישה.

פרויקט "מגדלי מנהטן" של ב.ס.ר 177 דירות בקבוצת רכישה

ב.ס.ר פועלת בשיטה זו כבר משנת 1985. את פרויקט המגורים הראשון במסגרת קבוצת רכשיה הקימה החברה בראשון לציון. לדברי נחשון קוויתי, קבוצת הרכישה הראשונה אורגנה מתוך מעגל ידידים ומכרים וכללה 22 שותפים, אשר כל אחד מהם רכש את החלק היחסי של הקרקע.

לאחר הרכישה נחתם בין כל השותפים הסכם שיתוף לבנייה עצמית, כאשר כל שותף ידע בדיוק איזה חלק נמצא בבעלותו בבניין - דירה, קומה ואומדן עלות. ב.ס.ר ניהלה את הפיקוח ההנדסי והקבוצה מימנה ישירות את הוצאות הבנייה לאורך תקופת הביצוע עד להשלמת הפרויקט.

קוויתי: "התוצאה של הפרויקט הראשון הייתה מוצלחת ביותר מההיבט הכלכלי - דירה לשותפים בקבוצה עלתה אז כ-48 אלף דולר, בעוד שדירה מקבלנים באותה סביבה נמכרה בכ-65 אלף דולר".

למי מתאימה השיטה?

קוויתי: "השיטה אינה מיועדת רק 'לעשירון העליון' אך מכיוון שהיא אינה שגרתית היא בהחלט דורשת הבנה מסוימת של מבנה העסקה, רוח יזמית וכד', אשר נהירים לשותפים בעלי

רקע סוציו-אקונומי בינוני-גבוה".

מאיתור הקרקע לבנייה בפועל

התהליך מונה מספר שלבים עיקריים:

• איתור קרקע זמינה ומאושרת לבנייה.
• הכנת פרוגרמה מראש של תכנון הפרויקט.
• בדיקת כדאיות כלכלית, שתניב חסכון בעלויות שנע סביב 30%-20% לעומת פרויקטים דומים בסביבה.
• גיבוש קבוצת שותפים וארגונה על ידי משווקים תוך תמיכה של גיבוי הנדסי מקצועי, משפטי, מיסויי ובנקאי.
• הוצאת מכרז לקבלנים מבצעים ובחירת הקבלן המבצע על ידי הקבוצה.
• בנייה בפועל ופיקוח הנדסי מיומן עד לגמר הפרויקט ומסירתו לשותפים בקבוצה.
• מתן שירות מתמשך במהלך האכלוס ולאחריו.
  

קרקע לחוד, בנייה לחוד

עו"ד צבי שוב, המתמחה בנושאי נדל"ן, אומר כי חוקי מיסוי המקרקעין מגדירים מהי קבוצת הרכישה הנהנית מהטבות המס של הרוכש האדם הפרטי. כאשר הרעיון המרכזי הוא שלא מדובר ב"חבילה תפורה", כלומר שקיים פיצול בין רכישת הקרקע לשירותי הבנייה, האדריכל, השירותים המשפטיים וכו'.

דוגמה למודעה לגיבוש קבוצת רכישה

החוק מגדיר מספר מאפיינים המעידים על מהו אופי "יזמי" של הפרויקט, להבדיל מההגדרה של עסקה מפוצלת: "כאשר משרד מכירות באתר המשרת הן את מוכרי הקרקע והן את הקבלן המספק את שירותי הבנייה, פרסום והצגת הפרויקט בעיתונות ובאמצעי התקשורת כפרויקט למכירת בניין גמור ולא למכירת קרקע בלבד. כאשר רוכשי הקרקע חותמים על הסכמי רכישת הקרקע בזמנים שונים, ולא במועד אחד ובמעמד אחד, עשוי הדבר להצביע על כך שמדובר בעצם ברכישת דירות, ולא ברכישת קרקע במשותף. כאשר הרווח שמפיק הקבלן מהפרויקט חורג בצורה משמעותית מרווח קבלני מקובל, עשוי הדבר להצביע כי מדובר ברווח יזמי, בגין מכירת נכסים גמורים, ולא ברווח קבלני בגין ביצוע הבניה בלבד". ועוד רשימה ארוכה של הגדרות.

 "יזמי הצללים"

רבים מהקבלנים אינם רואים בעין יפה, בלשון המעטה, את קבוצות הרכישה שהולכות ומתרבות. לטענתם מדובר באפלייה גרידא לרעתם. הם סבורים כי הטבות המיסוי למפצלי עסקת מכר דירה הם ניצול לרעה של הערפול החוקי, לכאורה.

היזם משה נחום מנהל בשנים האחרונות מאבק עיקש בקבוצות הרכישה מטעם התאחדות הקבלנים. "מדובר בתרגיל מיסוי פרימיטיבי שכל הרשויות, חברי הכנסת וראשי הוועדות מודעים לו", אומר נחום. "זה עסק שהולך ומשתכלל בשנים האחרונות. ישנם אנשים שאנחנו מכנים אותם 'יזמי צללים' שפועלים מאחורי הקלעים, המתמחים בייזום פיצול עסקת מכר דירה מרובת משתתפים והצנעת מעורבותם בייזום".

המדינה פוטרת עסקה מפוצלת מן החובה לנהל בגינה ספרים מצד היזם ולדווח עליה כ"פרויקט סגור". בכך, לטענת הקבלנים, היא פוטרת את 'יזמי הצללים' מהחובות שמטילים חוק מכר דירות וחוק אבטחת השקעות של רוכשי דירות על המוכר.  

לטענת נחום, המציאות הזו פוגעת בזכות היסוד של הקבלנים לעסוק בייזום בנייה ומקימה "חומות מס", בפני הקבלנים, המונעת מהם התמודדות בתנאי תחרות הוגנים ושוויונים. לקבוצות הרכישה, הוא אומר, יש יתרון מובהק במכרזים בכך שהיא יכולה להרשות לעצמה להגיש הצעות גבוהות יותר, על חשבון הטבות המיסוי מהם היא נהנית. בנוסף, הוזלת מחירי הדירות פוגעת בתחרות בענף.   

מבדיקה שערכה חברת BDO עבור התאחדות הקבלנים עולה כי הטבות המס הללו עלו לקופת האוצר 1.2 מיליארד שקל בשנת 2005. 

לטענת קוויתי, שיעור החסכון לב.ס.ר אינו נובע מחסכון במסים, וכי חברות גדולות דוגמת ב.ס.ר משלמות מסי רכישה על כל מרכיבי העלויות. לדבריו, החסכון בא לידי ביטוי מאלמנטים אחרים הקשורים בבניית הפרויקט בהם: חסכון בהוצאות פרסום הפרויקט (כ-3% מעלות פרויקט), חסכון הרווח היזמי של הקבלן (כ-10%), חסכון בתקורת (הוצאות עסקיות עקיפות) החברה (כ-3%) חסכון בחישוב סעיף "בלתי צפוי" (7%-5%). בסה"כ חסכון של כ-20%.

"הציבור מאמין בשיטה זו, אוהב את ההשקעה ומאמץ את הקונספט", טוען קיוויתי. "היתרונות מובהקים הם חסכון בעלויות, העלאת איכויות הבנייה, מאחר וכל רוכש מהווה יזם ובעלים גם יחד, והפחתת הסיכונים".

גורמים ברשות המסים מעריכים כי להחלטת מנהל הרשות ג'קי מצא לחייב את קבוצות הרכישה בדיווח תהיה השפעה באותם מקרים בהם הקמת עמותת הבנייה נועדה בעיקרה לצורך הפחתת מסי הנדל"ן בדרך הנוגדת את תכלית החקיקה. היזם משה נחום מברך על המהלך של מצא, אולם טוען כי ללא אכיפה מתאימה ההצהרה ריקה מתוכן.