"נדירה, מיוחדת ומרכזית". אז למה היא בהזדמנות?

בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש דירה? חסכתם שנים, גייסתם כמה עשרות אלפי דולרים מההורים, ושיעבדתם את רכושכם למשך 20 השנים הקרובות? הבעיה היא שקבלת ההחלטה וגיוס ההון הם רק השלב הראשון בדרך למימוש ההשקעה המרכזית בחייכם. כי הדרך, איך לומר זאת בעדינות, רצופה במהמורות.

הפעם ננסה לסייע לכם בסבך הרכישה בעולם הדירות מיד שנייה. עם זאת, כדאי לדעת כי המונחים והטכניקות השיווקיות דומות גם בשוק הדירות החדשות וכך גם השאלות שעליכם לשאול. השלב הראשון מתחיל בחיפוש אחר הדירה, ובקריאת מודעות בהן המוכרים מנסים לשווק את הדירה שלהם. כדאי לדעת שמאחורי כל סופרלטיב מסתתר בדרך כלל מוקש. כדי לא לעלות על המוקש, הכנו לכם מדריך שיעזור לכם לקרוא בין השורות.

"מיוחדת ומרכזית" 

"בהזדמנות, למבינים, נדירה, מפרופסור/מרופא, חייבים להזדרז". אלו  סופרלטיבים שאומרים דרשני. אנחנו לא בשוק הכרמל ובמחירים של 200 אלף דולר אין מציאות ואין קיצורי דרך. בררו כמה זמן הדירה מפורסמת, מה עומד מאחורי החלטת המכירה, האם היו משאים ומתנים שהתפוצצו בעבר, ומדוע. בעל הדירה מן הסתם לא יספק לכם את מכלול האינפורמציה לכן אל תהססו להיעזר בשכנים ואפילו במתווך השכונתי.

בהמשך תופתעו לגלות שמיקום הדירה אטרקטיבי תמיד - חמש דקות מתל-אביב, או ממרכז אורבאני אחר. חמש דקות מתל-אביב? בשלוש לפנות בוקר ב-140 קמ"ש וגם אז לא בטוח.

מיקום מרכזי – כל כך מרכזי שהתחנה לאיסוף עובדי הניקיון של העירייה היא מתחת לבית ותוכלו לתפוס טרמפ עם טור מערבלי בטון שיבקר תדיר ברחוב שלכם בדרך למפעל הסמוך.

תחבורה ציבורית קרובה וזמינה – כל האוטובוסים העירוניים והבן עירוניים מתחת לחלון שלכם מ-5 בבוקר ועד 12 בלילה. וחניה מרובה ברחוב? ברור, פשוט לא ברחוב שלכם.

"תכנון אדריכלי, סטנדרט שעוד לא נראה בארץ, מיוחדת". הכי מיוחדת בעולם - לפני שנתיים נפלה חתיכה מהקיר אצל השכנים, השבר הסורי אפריקני עובר בחדר ההורים ומכירים את המקלחות והשירותים הורודים? קומפקטית זו קופסת גפרורים. דירת גג עשויה להיות חדר כביסה בקומה החמישית ללא מעלית והחצר נחמדה רק חבל שלא השקו אותה במהלך השנה האחרונה.

"ריאה ירוקה ונוף לים" – בקרוב תוקם מול חלונכם שכונת מגדלים שתמחק כל ירוק ותסתיר כל פיסת שמים. ולגבי הים אם תעקמו את הצוואר מעבר לצוהר של החלון (שגם ככה הוא חצי תקוע והתריס רעוע) תראו אולי פיסת כחול בין כל הבניינים, הדודים והאנטנות.

רחוב שקט מול הפארק – מקסים. בשבת, כל המדינה עולה לרגל אין חניה, בית משוגעים.

גג רעפים – צפו לבעיות רטיבות.

מרפסת מקסימה – בלי הרבה מאמץ תוכלו להחליף נורה ברמזור השכונתי.

בנייה קלה בסגנון אוסטרלי – זכרו את אסון ורסאי לפני שאתם מתפתים.

טיפים שיעשו את החיים יותר קלים

1. "אתם חייבים לראות את הדירה בבוקר"

נכון, אבל גם בערב, בצהריים ובשישי שבת. בקרו בדירה כמה שיותר פעמים בהזדמנויות שונות ובשעות שונות. כך תוכלו לאמוד את הרעש, את בעיות החנייה, האוורור והתאורה. הגיעו לדירה בשעה שאתם מתעתדים לצאת בה בבוקר, סעו ממנה לעבודה וחזרו מהעבודה לדירה בשעות הערב לפני הרכישה. קחו איתכם חברים ובני משפחה.

 2. סביבת המגורים 

בידקו כיווני אוויר ומה נשקף מן החלונות והמרפסות. במידה ויש נוף פתוח, בידקו מהם ייעודי הקרקעות ותוכניות הפיתוח האזורי. בררו האם יש בקרבת הבית אנטנות סלולריות וקווי מתח גבוה של רשת החשמל. אם כבר בכניסה לבניין אתם מבחינים שהלובי מוזנח, צירי דלת הכניסה רופפים ותיבות הדואר ידעו ימים יפים יותר - קחו בחשבון שתרבות דיור לא תהיה כאן ובניין מוזנח מוריד את ערך הנכס.

בדיקה חשובה נוספת נוגעת למיקום בתי הספר והגנים - מה המרחק הרגלי אליהם, האם יש בדרך רמזורים, האם יש הסעות מאורגנות ומה מחיריהן. הדברים רלוונטיים במיוחד אם אתם מתעדים לעבוד לשכונה או לעיר חדשה או אז הקפידו גם לבקר בשכונה מספר פעמים, לתשאל את השכנים ולטייל ברגל למקומות מרכזיים קרובים. מומלץ לבחון את הנגישות לבניין האם יש בעיות הנגשה המונעות גישה נוחה של עגלות תינוקות או עגלות נכים.

3. הנאים השכנים בעיניכם?

שכנים בעייתיים הם מתכון לחיים קשים לפיכך בקרו את השכנים הגובלים בקירות הסמוכים לכם באותה קומה, בקומה מעל ובקומה מתחת. העובדה כי השכנים מגדלים חיות מחמד, כלבים מגזע אלים, נחשים או חתולים עשויה להיות רלוונטית בעבורכם וגם דיירים מוסיקליים עשויים להטריד את מנוחתכם.

אם אתם שומרי מסורת, רצוי לבדוק אם נהוג לכבד שמירת שבת בבניין ברשות הרבים. כמו כן מומלץ לברר כמה מהדירות בבניין מושכרות כדי לאמוד את תחלופת הדיירים והאם יש בבניין דירות שאינן משמשות למגורים, כדוגמת משרדים או קליניקות (מבט חטוף לתיבות הדואר ומספר המדבקות המנוחות בחוסר סדר על כל תיבה עשוי לספק לכם תשובה מהימנה). אם יש בבניין עוד דירות למכירה, נסו לברר מהי הסיבה.

4. "ח.א חדש, מרוהטת, ממוזגת, מערכת אזעקה" 

בתי המשפט מלאים באזרחים שחשבו שארון הקיר כלול במחיר הדירה, וכמוהו גם הוילונות ומערכת האזעקה. אז לפני שמפרקים לכם את המזגן או את השאלטרים שייבא בעל הדירה באופן אישי מגרמניה - ראו הוזהרתם - כל מה שלא סוכם עליו במפורש לא קיים, וזה שיש בדירה ח.א, שהוא לידיעתכם חדר ארונות לא אומר שהוא נשאר בדירה. המערכת המשפטית עושה הבחנה פשוטה בין מקרקעין אותם מקבל רוכש הדירה למיטלטלין שאינם כלולים במחיר הרכישה, וכל עוד לא הוסכם אחרת אתם רוכשים את הקירות, את הריצוף, המטבח והשירותים - ותו לא. חיסכו לעצמכם מאבקים משפטיים מיותרים ודאגו לשאול מראש מה נשאר בדירה ומה הולך.

5. עוד תשלומים 

חשוב לוודא מהו סכום ועד הבית החודשי, קחו בחשבון שהסקה מרכזית או חדר כושר עשויים להותיר בכיסכם חור חודשי משמעותי. סכום נכבד נוסף לגביו רצוי לברר הוא גובה הארנונה באזור זה כשבסיס ההשוואה הוא תעריף למ"ר לשנה. כמו כן, תוכניות עתידיות לשיפור, השבחה ו/או שיפוץ המבנה כמו למשל להתקנת מעלית עשויות גם כן להשפיע על מערך ההתחייבויות הכספיות שלכם.

6. מותק הדירה התכווצה 

סימכו רק על עצמכם או על שמאי או מהנדס מטעמכם– בידקו מהו שטח הדירה כיצד היא רשומה בטאבו ומה היא כוללת (מחסן, חניה). יפהפייה ומשופצת תלוי מאיפה מסתכלים – רצוי להתעמק בפרטים הקטנים: לבדוק מתחת לכיורים במטבח ובאמבטיה אם אין סימני רטיבות וטחב, או ריח עובש, לפתוח ולסגור חלונות ותריסים כדי לוודא שהם תקינים ונפתחים בקלות, האם המעלית במצב תקין, האם היא רועדת, מרעישה, מהו תאריך ביקורת אחרון. מומלץ לעלות במדרגות עד הגג, כדי לראות מהו מצב התחזוקה ואם אין ערימות גרוטאות, לברר כמה פעמים בשבוע מנקים את הבניין וכמה פעמים בשבוע יש פינוי אשפה.

7. ואי אפשר בלי קצת פרוצדורה

בידקו נסח טאבו כדי לוודא שמי שמציג עצמו כבעל הדירה זה אכן הוא ולא מתחזה, אל תהססו לבקש לראות תעודת זהות. בידקו בוועד הבית ובעירייה אם אין חובות קודמים והאם הדירה רשומה בטאבו. בררו מהן תוכניות הפיתוח האזוריות ומה עתיד לקום בשטחים הפתוחים. מומלץ לא לוותר על שירותי עורך דין מטעמכם המייצג את האינטרס שלכם בעסקה. במועד מסירת הדירה עירכו פרוטוקול שיתעד מה קיבלתם וכמה שילמתם.

עצה אחרונה: בואו לראות את הדירה על בטן מלאה. מתווכים רבים מציעים לבעלי הדירות להשרות בבית אווירה נעימה של בישולים או ריחות ארומאטיים אחרים. רצוי שניחוח העוגה הנאפית במטבח או הפיצה שכרגע הוזמנה לא יסיחו את דעתכם מהעיקר, כי כמה פעמים בחיים כבר קונים דירה?

סייעו בהכנת הכתבה צחי ברדוגו, מנכ"ל בדק-בית מקבוצת קו מנחה וחנן שלזינגר- מנכ"ל אנגלו-סכסון ישראל.