הצבא ומשפחתו יורדים לנגב

בשנת 1952 הוקמה בצפון מזרח תל-אביב שכונת צהלה. שמה של השכונה כמו גם הרחוב המרכזי בה, צה"ל, מלמדים על המטרה לשמה הוקמה - מגורים לאנשי קבע. כך, בסמוך להקמת המדינה התגוררו בשכונה משה דיין, אריאל שרון, יצחק רבין, חיים הרצוג ורבים אחרים.

צהלה לא לבד. במהלך השנים הוקמו שכונות רבות לאנשי כוחות הצבא והביטחון באותו המודל ברחבי הארץ - מכבים-רעות, כוכב יאיר, יבנה, שכונת נווה מגן ושכונות בכפר יונה שליד צומת בית ליד.

אבל הדוגמה של צהלה יכולה להמחיש יותר מכל את היתרון הכלכלי הטמון בקמת שכונות או יישובים שכאלה. 60 שנה אחרי הקמתה, צהלה נחשבת לאחת השכונות היקרות ביותר בצפון תל-אביב ובתים בה נמכרים ללא מאמץ ביותר מ-1.5 מיליון דולר.

לפני חודשיים אישרה הממשלה בצעד היסטורי את העברת עיר הבהד"ים של צה"ל לנגב. על פי התכנון יועתקו דרומה בסיסי ההדרכה של צריפין: בה"ד 6 (בית הספר ללוגיסטיקה של צה"ל), בה"ד 7 (בית הספר לתקשוב), בה"ד 11 (בית הספר לשלישות), בה"ד 20 (בית הספר לחימוש), בה"ד 13 (בית הספר למשטרה צבאית), בה"ד החינוך, בה"ד 10 (בית הספר לרפואה) ועוד.

יצוין כי הסנונית הראשונה של תהליך מעבר בסיסי צה"ל לנגב היתה עם העברתו של אחד מבסיסי חיל האוויר ממרכז הארץ לבסיס נבטים, ומעבר של משפחות אנשי קבע ליישובים הסמוכים לבסיס.

עיר הבה"דים שתוקם על פני 1,250 דונם, תכלול 250 אלף מ"ר בנוי ותאכלס 11 אלף חיילים ו-500 אנשי קבע שישרתו בבסיסים. בעקבות כך אך טבעי שבסמוך לבסיסים יוקמו שכונות שיאכלסו את אנשי הקבע. על פי תוכנית של משרד השיכון, מינהלת המגורים בצה"ל והמשרד לפיתוח הנגב והגליל יוקמו בתוך שנתיים בדימונה, ערד, באר שבע, עומר ומיתר שכונות חדשות למגורי אנשי הקבע.

חיסכון של 20% בעלויות הבית

סא"ל ג'קי סויסה, ראש מנהלת פרויקטי המגורים באגף משאבי אנוש בצה"ל, אומר כי "מדובר בקרקעות בשכונות האיכותיות ביותר בכל עיר. שכונת רמות בבאר שבע, רננים בערד, שכונת החורש הצפונית בדימונה, מיתר בכניסה ליישוב ובעומר בחלק הצפון-מערבי. בכל הפרויקטים מדובר ב-100-80 יח"ד עד 600 מ"ר (6-4 חדרים בבית חד-משפחתי). בבאר שבע מדובר בשטח של רבע דונם ובבתים דו-משפחתיים בגדלים דומים".

סויסה: "הרישום צפוי להסתיים רק בסוף החודש אולם בינתיים נרשמו 200-150 משפחות. בכנס שקיימנו השתתפו יותר מאלף איש, יש ביקוש, צריך להמתין למספרים הסופיים. המטרה שלנו היא להביא דינמיקה איכותית וכמותית לשוק הנדל"ן הקשה בנגב וגם אם נביא 50 יח"ד לעומר זו תהיה הצלחה מבחינתנו".

בעבר נאלצתם להעביר מועמדים דרך ועדות קבלה, מה צפוי הפעם?

"הפרויקט מיועד לכלל משרתי כוחות הביטחון לרבות אזרחים עובדי צה"ל. כמו בכל פרויקט גם כאן יהיו מערכות סינון, אבל צריך לחכות לסוף ההרשמה כדי לראות את מי יש לנו. אני לא חושב שבאזור הדרום נצטרך לברור כמו במרכז. בעתיד אם יהיה פרויקט נוסף אולי אז כבר נעשה סינון משמעותי יותר".

מה רמות המחירים?

"המחירים משתנים בין אזור לאזור, למשל בדימונה מדובר ב-90 אלף שקל לקרקע, בערד 50 אלף שקל ובמיתר 200 אלף שקל עלות קרקע ופיתוח. בבאר שבע מדובר ב-140 אלף שקל ובעומר 100 אלף דולר לקרקע בהתאם למחירי השוק. עלויות הבנייה עצמן הן כמו בשוק, כאשר כמובן שיש לנו את יתרונות הגודל ואת החיסכון ברווח היזמי וההשתתפות בעלויות הפיתוח. בסך הכל צפוי לכל משפחה חיסכון של 20% ביחס למחיר השוק".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת דרא ששיווקה פרויקט דומה בקיבוץ נגבה, אומר כי "שכונות לאנשי קבע הן מנוף שיווקי עבורנו. איש הקבע מקבל את הבית בסופו של דבר פחות או יותר במחיר העלות. בנגבה למשל המחיר הסופי לבית של 160 מ"ר הסתכם ב-220 אלף דולר, לעומת מחיר 'רגיל' שיכול להגיע גם ל-260 אלף דולר.

"החיסכון הכללי להערכתי הוא ברמה של 15%. בנגבה לדוגמה נרכשו 44 מגרשים על ידי מינהלת המגורים כאשר מחיר רכישת הקרקע והפיתוח היה נמוך משמעותית ממחיר המכירה בשוק החופשי. זה נובע מהרכישה המוקדמת שמתבצעת בכמות מרוכזת וגם מנכונות להוזיל את העלויות עבור הצבא כי הוא מביא אוכלוסייה איכותית שבסופו של יום מרימה את ערך השכונה", אומר אוהב ציון.

הטבה לעובדים באמצעות דיור

עמיקם אורן, מנכ"ל אזורים ובעבר ראש המנהלה להקמת רעות, אומר כי "כל היישובים הללו מבוססים על אותו רעיון מסביר. הצבא רוצה לקשור אנשים איכותיים לשירות ארוך ואם במהלך שנות ה-30 שלך אתה מתחייב ל-8 שנות קבע, כנראה שתישאר בצבא עד הפנסיה.

"במקביל גם כשהוקמה רעות בסוף שנות ה-80 וגם היום התחרות מול השוק האזרחי מאוד גדולה, ההיי-טק עם המשכורות הגבוהות מושך אנשים והצבא שעם משכורות לא יכול לשחק ולא כאן טמונה הגמישות שלו. הוא יכול להביא את מרכיב ההטבה לעובדים באמצעות הדיור, מה גם שפרויקט כזה לא דורש הרבה משאבים ולא ממומן מתקציב הביטחון. 

בנושא התועלת הכלכלית לתושב עצמו מביא אורן לדוגמה את רעות. "ברעות הבית הכי גדול, 170 מ"ר, עלה בזמנו 150 אלף דולר, למחרת קבלת המפתח היו שמכרו ב-250 אלף דולר, והיום אותו בית ברעות שווה לא פחות מ-500 אלף דולר. לכן אין פלא שמדובר בתוכנית מאוד פופולרית".

אורן מציין כי ברעות בשלב הראשון נרשמו 4,000 איש והיו מגרשים ל-1,000 בלבד, אכ"א (אגף כוח אדם) מיינה אנשים ורק מי שהתאים לדרישות שקבעה נבחר".

טיפוח של אליטות ויצירת פערים 

מי שמצייר תמונה קצת פחות ורודה הוא פרופ' יוסי כץ, ראש המחלקה לגאוגרפיה באוניברסיטת בר-אילן. "שכונה שכזו ביישוב עשויה לייצר אליטות ופערים, כי שכונה שהיא הומוגנית שנכנסת לעיר שכל השכונות בה מגוונות מבחינת אוכלוסייתן, זה בעייתי. אמנם זה יכול להבטיח הצלחה רבה לשכונת אנשי הקבע עם פעילות קהילתית ענפה, אבל במקום שיהיה מרקם יישובי אחד, זה עשוי ליצור תתי מרקמים באוכלוסייה במיוחד כשלא מדובר בערים הגדולות.

בניית בית לא תקשור אליו את בעליו?

"אני לא בטוח. גורמי המשיכה להישאר במרכז הארץ הם מאוד חזקים. הנגב כפריפריה לא יכול להתחרות עם המרכז במרחב אפשרויות החינוך, התרבות ושעות הפנאי, בוודאי לא בעתיד הנראה לעין. אבל אם תהיה מאסה קריטית משמעותית של אוכלוסייה שתתחייב מההתחלה להישאר, היא כן עשויה לגרור רבים אחריה.

"אכן, מדובר במודל שהצליח בהרבה יישובים אבל הם היו במרכז הארץ ולא בפריפריה ולכן זה לא בר השוואה. גם אם רעות או יבנה לא נחשבו כל כך מרכז כשנבנו, המרחק הגיאוגרפי הפיזי לתל- אביב היה מאוד קצר. ההתיישובת החדשה היא בפריפריה של ממש. גם אין כאן גורם אידיאולוגי כמו ביהודה ושומרון בזמנו, ולכן אני חושב שמוקד המשיכה יהיה בראש ובראשונה כלכלי. אם יצליחו להציע הטבות כלכליות משמעותיות או רמה מאוד גבוהה של שירותים קהילתיים וחינוך, אולי זה יכול להצליח", אומר כץ.

"הומוגניות היא תמיד השאלה", מוסיף אורן, "אבל מהניסיון האישי שלי כתושב רעות מאז ההקמה, וכתושב לשעבר ביבנה לא מדובר בהומוגניות מוחלטת. מדובר באנשים שונים, הבתים שהם בונים שונים. עם השנים אנשים בונים ומוסיפים, מצטרפת אוכלוסייה חדשה, מה גם שהצבא שלנו לא הומוגני, הוא בהחלט מגוון".

שטרית: המפתח להצלחה - השקעה בחינוך 

יבנה היא כאמור דוגמה ליישוב שהשתנה בעקבות השכונות לאנשי הקבע. יבנה הוקמה לאחר קום המדינה כיישוב עולים והיתה בשנות ה-60 וה-70 עיירת פיתוח נחשלת. בסוף שנות ה-70 החליט ראש העיר דאז, שר השיכון היום מאיר שטרית, להביא ליבנה את אנשי הקבע דבר שהווה את נקודת המפנה המשמעותית ביותר בתולדותיה של העיר.

"בשנת 1974 כאשר נבחרתי לראשות המועצה, שאלתי את עצמי איך אפשר לקדם את יבנה בין שכנותיה החזקות מסביב, ראשון לציון, רחובות ובת ים", מספר שטרית. "הרעיון היה להציע משהו שאין בערים הגדולות וזה איכות חיים בשני אפיקים: רמת החינוך וצורת המגורים.

"הנחשלות מורכבת משלושה מרכיבים: תעסוקה, חינוך ומגורים. הממשלה כל השנים ניסתה ועדיין מנסה לשבור את מעגל הקסמים דרך החוליה של התעסוקה אבל כשדוחפים מפעלים על בסיס מענקים זה פשוט לא מוכיח את עצמו. הדרך היא להביא אוכלוסייה ולהשקיע בחינוך. רק ככה אפשר באמת לעשות שינוי", אומר שר השיכון.

בערד מצפים להרבה אנשי קבע  

ראש עיריית ערד, מוטי בריל, אומר כי העירייה אכן מרימה את הכפפה. "מבחינתנו, בסיס נבטים הסמוך לערד, הוא פוטנציאל גדול מאוד לעיר, יש התעניינות וכבר קיימנו מספר סיורים בעיר. בניגוד לערים אחרות כמו יבנה לדוגמה, לא נקים שכונות סגורות אלא מקבצי דיור לאנשי קבע ממספר יחידות בודד ועד לעשרות יחידות. היתרון שלנו שאנחנו מציעים גם

מערכת חינוך טובה, גם מגרשים זולים, נוף לים המלח ולמדבר והנחה של 13% במס הכנסה. כך שכל מי שמגיע אלינו ומשתכר מעל שכר המינימום, וזו רוב אוכלוסיית אנשי הקבע, יכול לקבל בנטו עוד 1,400 שקל וזה משמעותי".

האם המערכות בעיר מסוגלות לקלוט מאות תושבים חדשים?

"בהחלט. במערכת החינוך שלנו למשל יש היום 4,000 ילדים, שלומדים בכיתות ובגני ילדים מאוד קטנים ואינטימיים, אנחנו מסוגלים לקלוט כאן עוד כמה מאות ילדים ועדיין לשמר את המבנה הקטן והיחס האישי".

מה ייחשב מבחינתכם הצלחה?

"אנחנו מצפים להרבה מאוד משפחות ומקווים להמון, מדובר באוכלוסייה מגובשת בדרך כלל. אנחנו מכירים את השינוי שהיא עשתה ביישובים אחרים ולכן ככל שיגיעו יותר אנשים ההשפעה שלהם תהיה יותר משמעותית. אנחנו מצפים להם בכיליון עיניים".