שתף קטע נבחר

אז כמה מ"ר יש בדירה שאתם קונים?
משרד השיכון יוזם שינוי במסגרתו יוסדר במדויק הנושא של הגדרת שטח דירת המגורים. אבל בינתיים הקבלנים כוללים בשטח הדירה גם את הקירות החיצונים ואת השטחים המשותפים של הלובי, חדר המדרגות ופיר המעלית ומוצאים עוד דרכים יצירתיות להעלות את שטח הדירה

קביעת שטח דירת המגורים מהווה כבר שנים רבות עילה לסכסוכים ותביעות משפטיות בין רוכשי דירות לקבלנים ויזמים. אי ההבנות בין הצדדים, מקורן בטופס המפרט הטכני המוכר לכל מי שרכש פעם דירה. אותו מפרט נוסח לפני יותר מ-30 שנה ואינו משקף את התמורות שחלו במהלך השנים.

 

המצב הבעייתי הביא את שר השיכון, זאב בוים, ליזום שינוי מבורך לטופס המפרט, לפיו יוסדר במדויק הנושא של הגדרת וקביעת שטח דירת המגורים. הצו החדש מכניס מספר שינויים ותוספות בטופס המפרט הטכני, לצורך התאמתו לסטנדרט הבנייה המקובל כיום ויכלול דרישה לנקוב את שטח הדירה הנמכרת באופן חד משמעי, והפרדה בין שטח הדירה לשטחים המוצמדים לדירה - חניה, מחסן מרפסת, גג וכדומה.

 

 

המסמך אמור לשים קץ לוויכוח מהו אופן חישוב שטח הדירה. כיום יש שיטות שונות למדידת שטח הדירה, כשאת הקונים מעניין השטח נטו שלה (רצפות וקירות

פנים), בעוד שהקבלנים מעדיפים לכלול בו גם את הקירות החיצונים ואת השטחים המשותפים של הלובי, חדר המדרגות ופיר המעלית.

 

עם זאת, מהלך שינוי החוק ייקח עוד פרק זמן עד להשלמתו, ונכון להיום עדיין קיים בלבול בכל הנוגע להגדרת שטח דירה. בלבול זה נובע מקיומם של מספר מקורות בהגדרת השטח, שאינם רלוונטיים לעסקת המכר ואשר נתגלגלו אל תוך המערכת החוזית בין רוכש הדירה לקבלן.

 

עורך דין ושמאי המקרקעין אסא זהר, המומחה בתחום דיני תכנון ובנייה ומקרקעין, מביא מספר דוגמאות לעיוותים הקיימים בחישוב שטח הדירה לצרכן הסופי:

 

1. הפער בין חישובי השטח לצורך התב"ע ובין הבנייה בפועל. תוכניות בניין העיר (תב"ע) אשר מסדירות את הבנייה למגורים, הן שקובעות את כמות השטחים העיקרים ואת כמות שטחי השירות המותרים לבנייה בפרויקט מגורים נתון, כך שטענה של קבלן כי קיים קשר בין השטח העיקרי המוקצה ליחידת דיור נתונה לבין שטח הדירה נטו – חסרת אחיזה במציאות, כך למשל, שטחי הממ"ד אשר אינם נחשבים על-ידי העירייה כשטחים עיקריים, ואולם הקבלנים תמיד יכללו את שטחי הממ"ד בשטח הדירה נטו.

 

2. השטחים הנקובים בחוזי הביצוע של השלד אינם מבדילים בין הדירה לרכוש המשותף. חוזי הביצוע של שלד הבניין נחתמים על-פי שטחי הברוטו לבנייה שכן עבור קבלן השלד אין זה משנה כלל אם הרצפה שהוא יצק תשמש כחדר עגלות/לובי קומתי ברכוש משותף, או חדר מגורים/סלון של דירה כלשהיא. מכך ברור שהשטחים אשר מצויים במסמכי הקבלן בשלבים הראשונים של הפרויקט הינם שטחי הברוטו.

 

3. שטחים מופרזים ולא מציאותיים אשר מוצגים בפרוספקט השיווקי של הדירה. בשלב שיווק הפרויקט, לצד נטייתו הטבעית של הקבלן לנקוב בשטחי הברוטו לצורך תיאור הדירות, מצטרפת מגמת המשווקים להציג את הדירה הנמכרת, כגדולה יותר ומרווחת יותר ולפיכך אטרקטיבית יותר.

 

התחרות בין משווקי הפרויקטים השונים באותה סביבה מוחרפת לא פעם, כאשר משווק של פרויקט מסוים רואה כי בפרויקט השכן הוסיפו לשטח הדירה הנמכרת גם את הלובי הקומתי ואת פיר המעלית, ובשל כך, הוא נאלץ ליישר קו ובכך להימנע ממתן הסברים לרוכש הפוטנציאלי של הדירה. דפוס פעולה זה מביא לכך, שבפרויקטים מסוימים למגורים, ניתן למצוא פרוספקט מכירה אשר קובע כי שטח הדירה הינו למשל 180 מ"ר ואולם, לא מצורף הסבר כי שטח זה כולל גם שטחים ניכרים ברכוש המשותף של הבניין.

 

עו"ד פנחס סיוון, שמתמחה בתחום הנדל"ן והבנייה, ממשרד י,ריכטר,הרצברג,יוגב,סיון,ושות', אומר כי לא פעם במהלך הבנייה, ישנם אילוצים שגורמים לשינוי בפועל של שטח הדירה ולפיכך נרשמת הסתייגות במפרט, על פי חוק המכר בניסוחו כיום.

בפועל, לא ניתן להטיל אחריות על מוכר אם ישנו אילוץ תכנוני לא צפוי, אך מנגד דבר זה אינו יכול לשמשו כפרצה.

 

כולם ייצאו נשכרים

בניגוד למה שמקובל לחשוב, הסדרת נושא פרוץ זה משרתת את כל הנוגעים בדבר, החל ברוכשי הדירות וכלה ביזמים, הקבלנים ושאר הגורמים המקצועיים בענף הנדל"ן, שכן שינוי חוק המכר יקל באופן משמעותי על היכולת לאמוד את שטח הדירה.

 

עו"ד ושמאי אסא זהר מזכיר, כי לשון חוק המכר (דירות) מתייחסת שלא בהכרח רק לקבלנים/יזמים, ומכאן שהוראות החוק לרבות הצו החדש, להציג את שטח הדירה על פי הפרמטרים הקבועים בו, חלים גם על סוג מסוים של מוכרים פרטיים כגון אדם פרטי שבנה דירה/בית במטרה למוכרו.

 

עו"ד ושמאי אסא זהר מסביר כי בטופס ההיסטורי של המפרט הטכני , כתוב (בסעיף 3.1) "דירה בת ______ חדרים בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה". המשמעות היא: הנחיה מפורשת לקבלנים שלא לציין במפורש את שטח הדירה ועל כל רוכש דירה לחשב או לגזור את שטח הדירה מן התוכנית המצורפת.

 

על פי הצו החדש, הקבלן/מוכר הדירה יהיה חייב לנקוב במדויק בשטח הדירה במ"ר לפי חישוב אחיד ומחייב ובכך יאפשר לרוכשים פוטנציאליים להטמיע באופן מדויק את הפרמטר של שטח הדירה וגודלה לתוך שיקוליהם.

 

אמנם הצו עדיין לא פורסם, אולם ממידע שנמסר בע"פ עולה כי על פי שיטת המדידה שנקבעה בצו, שטח הדירה יכלול:

1. שטח פנים הדירה (שטח נטו).

 

2. השטח מתחת לקירות החוץ של הדירה.

 

3. מחצית השטח מתחת לקירות משותפים עם דירה שכנה.

 

במידה שקיימים חלקים נוספים כגון: מרפסות, גג צמוד, חניה צמודה, יצוינו אלו בנפרד בצירוף שיטחם המדויק ולא כשטח אינטגרלי של הדירה. כן, לא ייכלל בתחשיב החלק היחסי בשטחי הרכוש המשותף כגון: לובי קומתי,פיר מעלית וכד'.

 

עו"ד ושמאי אסא זהר אומר כי בשנים האחרונות בעקבות מספר פסקי דין אנו רואים יותר ויותר יזמים המשווקים דירות למכירה, מציינים את שטח הדירה גם במסמכי המכר, כאשר בדרך כלל שטח הדירה יופיע על גבי תוכנית המכר (התוכנית המצורפת למפרט המכר) תוך כדי הפנייה לחוזה המכר שם מפורט אופן חישוב השטח הנקוב.

 

לדבריו, ברור שללא גורם מקצועי שייקח את התוכנית לבדיקה ומדידה מסודרת לא יכול רוכש הדירה להקיש מתוך תוכנית המכר את שטח הדירה שהינו רוכש.

 

עו"ד פנחס סיוון מציין, כי יש לקוות שבמסגרת שינוי החוק, יחייבו את הקבלנים להביא לאישורו של מהנדס, כל חריגה מהתכנון המקורי, כאשר המהנדס ייבחן האם המציאות בשטח אכן מצדיקה את דבר השינוי.

 

לדעתו של זהר, הסדרת הנושא בחקיקה, תחסל, כך יש לקוות, את המצב הקיים של המשווקים אשר נוקטים בתחשיבים יצירתיים ומפריזים בשטח הדירה ולא מותירים ברירה ביד מתחריהם אלא "ליישר קו".

 

 תגובה חדשה
הצג:
כל התגובות לכתבה "אז כמה מ"ר יש בדירה שאתם קונים?"
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
דירה מבפנים. שטח נטו
צילום: גדי קבלו
ומבחוץ. מה הכניסו לברוטו?
צילום: גדי קבלו
צילום: ערוץ 2
אולי את חדר המדרגות...
צילום: ערוץ 2
מומלצים