שתף קטע נבחר

מקימים מול הבית שלכם מפלצת בטון? ניתן לעצור זאת
בישראל קיימים הליכים מסודרים לתכנון ובנייה, אך לעיתים מגלים כי נעשים קיצורי דרך. כאשר לפרויקטים יכולה להיות פגיעה באיכות החיים של השכנים ובשווי הנכסים הגובלים, אפשר להתנגד להם, לבטלם או לשנותם. כל הדרכים לעשות זאת. מדריך

יום אחד אתם מתעוררים, וקולטים שאת המגרש הקרוב לביתכם, שהיה נטוש משך זמן רב, מתחילים להכשיר לבניית בניין של 20 קומות. אם הדבר בא לכם בהפתעה, רבים הסיכויים שהתעוררתם מאוחר מדי, אבל עדיין יש מה לעשות. מדובר כמובן בתחילתו של של מאבק לא פשוט שצריך להיערך אליו וישנן מספר פעולות שצריך לבצע בהקדם.

 

תחילה, יש לאסוף מידע מהרשויות: האם הבניין הוקם במסגרת תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה: האם לצורך הקמת הבניין קודמה ואושרה תוכנית בניין עיר נקודתית לאותו מגרש הצמוד אלינו, ואם כן מה הן הוראות התוכנית לגבי שטח הבנייה המותר, מספר הקומות המותר, מספר הדירות וכד'. 

 

כמו כן, במידה שלא מדובר בתוכנית נקודתית, האם נתבקשה ואושרה הקלה? הוועדה המקומית רשאית לאשר הקלה מסוימת מהוראות תוכנית בניין עיר כל עוד לא מדובר בסטייה ניכרת מתוכנית. ביכולתך לברר מהן החריגות שאושרו באותה הקלה.

 

נקודה נוספת שצריך לבדוק היא האם היתר הבנייה שניתן תואם את הוראות תוכנית בניין עיר? דוגמאות לחריגה: למשל מותר על-פי התב"ע לבנות רק 8 קומות וניתן היתר ל-12 קומות, או שקו הבניין (המרחק בין הבנייה המתוכננת לגבול החלקה) הינו קטן מהמינימום המוגדר בתכנית בניין עיר). אם מצאנו אי התאמה כזו שאינה מגובה על-ידי הקלה, יש בידינו טענה משמעותית לעצירת הפרוייקט.

 

צריך לבדוק גם איזה מבנה אושר לבנייה באותו מגרש הצמוד אלינו: היתר הבנייה עצמו זה מכתב של מספר שורות אשר מפנה אל גליון של שרטוטים שנקרא גרמושקה. גליון זה מגדיר במדויק את הבנייה שהעירייה מתירה לבצע במגרש. ניתן לקבל זאת במשרדי הועדה המקומית, בארכיון תיקי בניין.

 

יטש לבצע גם בדיקה של הבנייה שבוצעה, ביחס להיתר שניתן. צריך לצאת לשטח, רצוי בליווי גורמים מקצועיים הבקיאים בנושא, ולבדוק את אותם חלקים במבנה שכבר בוצעו ולהשוותם אחד לאחד לתוכניות שבגרמושקה. במידה ומצאנו שהבנייה שבוצעה חורגת מהיתר הבנייה שניתן, יש בידינו תחמושת משמעותית ביותר לעצירת הפרויקט.

 

אלו צעדים ניתן לנקוט?

1. פעולה מול העירייה לעצירת הפרויקט:

 

החוק קובע כי בנייה ללא היתר או בנייה בסטיה מהיתר ו/או מתוכנית בניין עיר, הינן עבירות חמורות שעונשים משמעותיים בצידן. אולם חשוב מכך, לצד הסנקציות הפליליות יש סמכות לעירייה ולבית המשפט לעצור את הבנייה ואף להורות על הריסת המבנה או חלק ממנו.

 

אם אכן מצאנו שהבנייה שמתבצעת בפועל בשטח סוטה מהיתר הבנייה או מהוראות התב"ע, יש לפנות בכתב לעירייה ולפרט בפניה את הסטיות. עלינו לדרוש ממנה להפעיל את סמכותה לתת צו הפסקה מינהלי. רצוי גם לציין באותה הזדמנות, כי אם לא תעשה כן אנו נתבע ממנה את כל הנזקים אשר יגרמו לנו בגין מחדלה.

 

במידה שהעירייה אכן הוציאה צו הפסקה מינהלי, יש להזכיר לעירייה לפנות לבית המשפט בתוך 30 יום, שאלמלא כן הצו יבוטל. אם זה לא עוזר, ניתן גם לפנות לוועדה המחוזית שתורה לוועדה המקומית להוציא את הצו או שתוציא צו בעצמה.

 


אתר בנייה. חוסם את הנוף?

 

בנוסף, מסמיך החוק את העירייה להוציא גם צו הריסה מינהלי. צו כזה מותנה בתצהיר של מהנדס העיר שבוצעה חריגת בנייה, ובלבד שהבניין לא הושלם או שהושלם לפני פחות מחודשיים ועדיין לא אוכלס.

 

2. צו הפסקה שיפוטי:

צו הפסקה מינהלי שקיבל את אישור בית המשפט הופך להיות צו הפסקה שיפוטי. אם נמשכת הבנייה יתן בית המשפט גם צו הריסה שיפוטי.

 

3. עתירה מינהלית לביהמ"ש לעניינים מינהליים:

אם לא הצלחנו לגרום לכך שהעירייה וועדות התכנון יפעלו נגד הבנייה במגרש הסמוך, פתוחה לפנינו דרך נוספת – עתירה מינהלית לבית משפט לעניינים מינהליים.

 

העתירה צריכה להיות מוגשת מוקדם ככל האפשר, ולא יאוחר מ-45 יום מפרסום ההחלטה (ההחלטה על מתן ההיתר או ההחלטה שלא לפעול נגד הבניה המבוצעת בסטיה מהיתר) או מתן ההודעה לעותר או מן המועד שבו נודע לו עליה לפי המוקדם.

 

עד כאן פעולות החירום שבידנו לבצע, אם הופתענו לגלות שבמגרש הצמוד לנו מתוכננת לקום מפלצת בטון. הטוב ביותר הוא לעקוב אחר תהליכי התכנון הסטאטוטורי (תכניות בניין עיר), להתנגד במועד ואף לדרוש פיצוי במסלול מהיר, ובמה דברים אמורים.

 

התנגדות לתוכנית בניין עיר ודרישת פיצויים

תוכנית בניין עיר: אין מדובר בתכנית ארכיטקטונית במובן המוכר לנו - שרטוט של קירות, פתחים וחתכים, כי אם תוכנית מילולית בעיקרה שמגדירה סטטוס, שימושים מותרים והיקף זכויות הבנייה בכל חלקה (מגרש) הכלולים בתוכנית. על פי החוק, היקף הבנייה והשימושים שייעשו במגרש נתון, חייבים להתאים לתכנית בניין עיר תקפה.

 

לפיכך, אם יזם או בעל המגרש הצמוד אלינו רוצה לבנות בית שהינו גבוה בהרבה מהבתים האחרים בסביבה, יהא עליו להכין ולאשר בעירייה תוכנית בניין עיר נקודתית מפורטת שהינה שינוי לתכנית התקפה ואשר מגדילה את זכויות הבנייה ומוסיפה קומות ודירות לבניין.

 

תוכנית מעין זו יש להפקיד לעיון הציבור ולהתנגדויות שיעלה הציבור. התוכנית תופקד לעיון והתנגדות גם במשרדי הוועדה המקומית, שהיא למעשה מועצת העיר או העירייה, וגם בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

 

החוק מאפשר לנו, האזרחים מן השורה, להתנגד לתוכנית בשלמותה, או לחלקים ממנה. התנגדות תוגש תוך 60 יום מיום ההודעה על הפקדת התוכנית, בליווי תצהיר והנמקות.

 

ההנמקות המקובלות להתנגדות לתכנית בניין עיר נחלקות לשלוש קבוצות: הנמקות תכנוניות, הנמקות קנייניות, והנמקות טכניות / פרוצדורליות.

 

דוגמאות להנמקות תכנוניות

  • מצוקת התנועה והחניה הקיימת ממילא ברחוב תוחרף ותחמיר ותהיה בלתי נסבלת. 

 

  • אופי הבינוי המוצע 20 קומות אינו משתלב באופי השכונה – צמודי קרקע עם גגות רעפים.

 

  • מחסור הקיים ממילא בתשתיות ציבוריות: גנים ציבוריים, מבני חינוך וכד' מצוקה אשר  תחריף ותחמיר עם הוספת עשרות יחידות הדיור עפ"י התב"ע המופקדת.

 

דוגמה להנמקה על בסיס של פגיעה בקניין

  • כיום דירתי נהנית מנוף פתוח לפארק, מאור ושמש, תנועה וחניה ברמה סבירה. אם יוקם הבניין על-פי התב"ע המופקדת כל המרכיבים האלו שנותנים ערך מוסף לדירתי ייגרעו וייעלמו וערך דירתי שכיום שווה נאמר 300,000 דולר יירד ל-250 אלף דולר. יש לצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין שתאשש את הטענה ותקבע במדויק את שיעור ירידת הערך.

 

פגמים טכניים ופרוצדורליים בתוכנית המופקדת

כיום הדרישות הטכניות ממגישי תכניות בניין עיר הינן גבוהות ומחמירות, ביניהן מפות מדידה מעודכנות

בשיטות מודרניות, נספחים של יועצי תחבורה ותשתיות שונות ועוד. רצוי להעביר את התוכנית לגורם מקצועי שיסרוק ויאתר את הפגמים הטכנים, פגמים פרוצדורליים בהליך ההפקדה והאישור שניתן.

 

אחת ההתנגדויות השכיחות ביותר נוגעת לפרסום. את דבר הפקדתה של התוכנית יש לפרסם לידיעת הציבור בשני עיתונים רשמיים וברשומות - העיתון הרשמי של מדינת ישראל שבו מתפרסמים חוקים, תקנות, וגם הודעות על הפקדות של תב"ע (הודעות אלו יפורסמו בילקוט הפרסומים שהינו מדור הכלול ברשומות).

 

יש חובה לפרסם את ההודעה גם בשטח - בלוח המודעות בעיריה ועל לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר על-ידי הצבת שלט, בגודל צלע מינימלי של 75 ס"מ, במקום בולט בתחום התוכנית. ההודעה תכלול את פירוט הנכסים שהתוכנית נוגעת להם, את עיקרי התוכנית המופקדת ואת הזמן ומקום לעיון בתכנית ולהגשת התנגדויות.

 

לאחר שמיעת ההתנגדויות יכולה הוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדות או לקבלה בחלקה או במלואה, ולדחות את התכנית או לאשרה בתנאים שיבוצעו בה שינויים אלו או אחרים.  ניתן לערור בפני המועצה הארצית לתכנון תוך 15 יום באישור יו"ר הועדה המחוזית.

 

התנגדות להקלה

כאמור בפתיח, היזם יכול לשנות את היקף הבנייה במגרש מסוים גם בדרך של בקשת הקלה. אם הוא עושה זאת, יש באפשרותנו להביע התנגדות להקלה. יש לומר כי הליך של הקלה לא יכול להיעשות בחדרי חדרים כי אם יש לתת פומבי לעניין ולפרסם זאת גם כן בעיתון ובאתר הבניה ולהודיע לבעלי הנכסים הגובלים. התקופה להגשת התנגדויות תיקבע על-ידי הוועדה המקומית ותצויין בגוף ההודעה, בדרך כלל 15 ימים.

 

אנחנו צריכים תוך שבועיים, להפנים במה מדובר, לכנס אסיפת דיירים ולערוך ההתנגדות מנומקת. מאחר שאין ספק כי מדובר בלו"ז לחוץ ביותר, מומלץ לפנות מיידית לעו"ד שירכז את הטיפול בהתנגדות.

 

פיצויים מהעירייה לפי סעיף 197:

במידה ונכס בבעלותנו, יירד שוויו, כתוצאה מאישור תב"ע או הקלה, החוק מאפשר לנו להגיש תביעת פיצויים במסלול מהיר. אין צורך לפנות לביהמ"ש בהליך ממושך והתביעה תוגש ישירות לעירייה (הוועדה המקומית), שאמורה להחליט בתוך 30 ימים על מתו הפיצוי או דחיית התביעה ועל גובה הסכום שישולם כפיצוי.

 

לסיכום, בישראל קיימים הליכים מסודרים לתכנון ובנייה, אך יחד עם זאת לעיתים מגלים כי נעשים קיצורי דרך. כאשר לפרויקטים יכולה להיות פגיעה באיכות החיים של השכנים ובשווי הנכסים הגובלים, אפשר להתנגד להם, לבטלם או לשנותם ובנוסף לבקש פיצוי כספי בדרך מקוצרת ישירות מן העירייה.

 

לפיכך, חשוב להיות ערניים, לפקוח את העיניים ולהתגייס לפעולה בזמן, בעזרת בעלי מקצוע, שכן אז הסיכויים לשכנע את המוסדות בעמדתכם, רבים יותר.

 

המידע המופיע בכתבה זו ניתן כמידע כללי להכרת הנושא ולא כייעוץ למקרה ספציפי, ואינו מחליף קבלת ייעוץ פרטני מעו"ד לכל מקרה לגופו.

 

הכותב הוא עורך דין ושמאי מקרקעין 

 

לפנייה לכתב/ת
 תגובה חדשה
הצג:
כל התגובות לכתבה "מקימים מול הבית שלכם מפלצת בטון? ניתן לעצור זאת"
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
מומלצים