לפני שנה וחצי אושרה ופורסמה, תוכנית השימור הכללית לתל אביב הכוללת קרוב ל-1,000 בתים ברחבי העיר (תב"ע 2650 ב'). אמנם קיימות תוכניות ספציפיות קודמות שקבעו בתים לשימור, בנווה צדק ובמקומות אחרים ברחבי תל אביב, אך ייחודה של תוכנית זו ניכר בשני היבטים: היא מתיימרת להקיף את כל העיר; ובנוסף טרם חלפו 3 שנים ממועד אישורה. מבחינת בעלי הבתים המיועדים לשימור המשמעות היא כי הם עדיין יכולים להגיש תביעה על ירידת ערך נכסים, בגין אישור תוכנית פוגעת.
אין ספק כי שימור מבנים בעלי חשיבות היסטורית, ארכיטקטונית, תרבותית או אחרת, הוא ערך חשוב. נסכים גם שנעשו בעבר שגיאות בעניין זה, שלא ניתן לכפר עליהן. אף שההיסטוריה של ההתיישבות הציונית בישראל קצרצרה במונחים היסטוריים, כבר הספקנו להרוס מבנים רבים שאמורים היו לייצג תקופה זו. דוגמה תל אביבית ידועה לכך היא הגימנסיה הרצליה, שעל חורבותיה הוקם מגדל שלום.
רוב הבתים שיועדו לשימור הם בתים שנבנו בסגנון הבינלאומי הידוע כ"בהאוהאוס".
תל אביב היא העיר המכילה את הריכוז הגדול בעולם של מבני באוהאוס. הם נבנו בעיקר בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת. הריכוז אף זכה לכינוי - "העיר הלבנה" והוכר כאתר מורשת עולמית על ידי אונסק"ו.
קבוצה גדולה נוספת היא הבניינים בסגנון האקלקטי, עירוב של מזרח ומערב - בניינים המצויים באזור שדרות רוטשילד והסביבה, שנבנו בעיקר בתחילת ימיה של תל אביב ועד תום שנות ה-20 של המאה הקודמת.
השימור הוא ערך חשוב, אך כמו בכל נושא הכרוך בעלויות, נשאלת השאלה מי צריך לשאת בעלויות השימור ומדובר בעלויות כבדות. השימור חייב להתבצע תוך נאמנות דקדקנית להיסטוריה מבחינת צורה וחומרים וחייב בפיקוח הדוק של מומחים לדבר.
השימור אמור לחדש את צורתו ההיסטורית של המבנה, ולכן אסור להוסיף או לגרוע מהמבנה חלקים. בכך נגרם לבניין נזק נוסף ואף כבד יותר. אם הבניין השכן, שבמקרה או לא במקרה, לא נכלל ברשימה, ניתן להריסה ובמקומו ניתן לבנות בניין חדש ויעיל הכולל: מרתפים, תוספות, חלוקה מודרנית.
יתרה מכך, מבנה שלא נכלל ברשימת המבנים לשימור, זכאי להטבות הכלולות תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים כהגנה מפני רעידות אדמה והענקת זכויות בנייה נוספות תמורת החיזוק ועוד (תמ"א 38).
אז מי צריך לשאת בעלויות השימור, חשוב ככל שיהיה? ודאי שלא בעל הדירה שבמקרה, הבניין שבו נמצאת דירתו כלול ברשימה. עיקרון הצדק החלוקתי מחייב שכל העם הנהנה מהשימור ישתתף בעלויות או לכל הפחות תושבי העיר.
קיים מנגנון בחוק המאפשר זאת – תביעת פיצויים על פי סעיף 197 ל"חוק התכנון והבנייה", המאפשר לבעל נכס לתבוע ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית פוגעת, בתוך 3 שנים ממועד אישורה.
לא מדובר בתהליך פשוט. יש לאסוף חומר עובדתי רב, להיעזר בשמאי מקרקעין ובעורך דין, ולהמתין זמן רב. העירייה תחלוק כמובן על התביעה ותטען, כי השימור דווקא משביח את הנכס. בכל אופן, בחלוף 3 שנים, זכות התביעה פוקעת – למעט חריגים קיצוניים. כך שנראה, כי מי שלא התחיל לטפל בעניין חייב להזדרז.
שימור כערך תרבותי לאומי חשוב וחיוני אולם, אך רק בתנאי שבצידו קיים מנגנון פיצוי הולם לבעלי הדירות הנושאות בעלויות השמירה על ערך זה על כתפיהם, לטובת כולנו.
עו"ד ורו"ח מיכאל רוזן הוא מומחה בדיני מיסוי מוניציפאלי ובתכנון ובנייה
אופיר ליברמן הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל חברת מס-קל העוסקת בייעוץ כלכלי ושמאות מקרקעין
