העתיד שייך לקבלנים; קבוצות הרכישה ייעלמו

לפני מספר ימים הורה המפקח על הבנקים להתייחס למימון קבוצות הרכישה כאל מימון עסקה בסיווג קבלני ולהקצות למימון הון שגבוה פי 3 מההון המוקצה כיום.

גם משרד השיכון מכין שורת הנחיות חדשות שמטרתן להשוות את היחס לקניית דירה בקבוצת רכישה לקניית דירה מקבלן, כמו מחיר קבוע מראש וערבויות חוק מכר. רשות המיסים מתכוונת להכות גם היא בקרוב בטרנד קבוצות הרכישה. ממש לא משנה מה בדיוק יהיו פרטי ההנחיות או מי צודק ומה נכון. מה שחשוב הוא שהמטרה סומנה, החץ נורה והכתובת רשומה על הקיר או כל קלישאה אחרת שתבחרו - הקונה הישראלי המתוחכם יפנים את שינוי המגמה ויפעל.

• המפקח נגד קבוצות הרכישה. היזמים: הצרכן ייפגע
• קבוצות הרכישה בסכנה: גם שר השיכון מתערב
• לין: החלטת חזקיהו נגד קבוצות רכישה - אפליה
  

במציאות שתיווצר בקרוב יעלמו מרבית היתרונות של קבוצות הרכישה, ומי שיעמוד בפני החלטה על קניית דירה חדשה ויצטרך לבחור בין קבלן או חברה קבלנית לבין קבוצת רכישה, יעדיף את הקבלנים ויחזיר אותם למרכז המפה. יתכן שעדיין ישארו יתרונות מיסוי מזעריים לקבוצות הרכישה וחיסכון מסויים בהוצאות שיווק ופרסום (אם כי יש מארגנים שמפרסמים בסכומי עתק), אך מנגד תעמוד תעמוד החובה המוטלת על קבלן לעמוד בדרישות מקצועיות ופיננסיות, להיות בעל סיווג קבלני ולעמוד בדרישות חוק המכר (דירות) וחוק המכר דירות (הבטחת השקעה של רוכשי דירות).

הקונה יבחר בין יזם בעל יכולות מכירה ושיווק שבדרך כלל מאתר קרקע ומשווק דירות, שיציג חיסכון של אחוזים בודדים בעלות הדירה, לבין קבלן מנוסה שכבר בנה בניינים, מסר דירות לדיירים ועמד בהתחייבויות כלפי דיירים שנים לאחר תום הבניה. במציאות שתיווצר בקרוב, כל קונה סביר יבחר בקבלן מורשה, בעל נסיון בבניה ובעל היכרות עם שוק הבניה.

נוסף לכך, מרבית הקבוצות ששווקו טרם החלו בבנייה עצמה והבעיות טרם צצו, ובעיקר - המותג של "קבוצת רכישה" הוא המצאה ישראלית ייחודית שזינקה מהר וסחפה את השוק בדומה ליחידות הנופש בסגנון הטיים שרינג, ז"ל, שסחפו את המדינה בשנות ה-80, "ומכות המצרים" שינחתו עליהן לקראת חג הפסח ידרדרו עוד ועוד את המותג.

העתיד שייך לקבלנים המסורתיים, שלהערכתי ישתלטו גם על שוק חיזוק המבנים על פי תמ"א 38 שיצבור תאוצה, ויגבירו גם פעילות בפינוי-בינוי שהוא שוק הנדל"ן העתידי האמיתי באזורי הביקוש. הקונה הישראלי זיהה אחוזי הנחה גבוהים בקבוצות הרכישה, וכשהיתרון הזה יימחק, גם מרבית שוק קבוצות הרכישה ייעלם ואנו נחזור לעידן הקבלנים וחברות הבניה המסורתיות.

להערכתי, ייעלמו מהשוק מאות מארגנים וישארו בשוק רק מארגני המגה-קבוצות שרכשו ניסיון בפרויקטים גדולים ויש להם יתרון בשיווק להמונים. בנוסף יישארו מארגנים בשוק המסחרי והתארגנויות של אנשים המכירים אחד את השני ובאמת רוצים לגור יחד.

בדרךכלל, הערכה לגבי שוק הנדל"ן הישראלי היא נבואה מסוכנת, אך אני מסתכן ומעריך שמחירי הנדל"ן באזורי הביקוש שעלו דרמטית בגלל האופציות שניתנו לקבוצות הרכישה, יירדו באופן משמעותי בתקופה הקרובה.