בולשביזם? בעולם המערבי מפקחים על שכר הדירה
בהולנד, צרפת, אירלנד, שווייץ וקנדה מגבילים את העלאת שכר הדירה; במונטריאול ובברלין אסור למשכיר להחליף דיירים, ואפילו בניו יורק ובלונדון יש מיליוני דירות להשכרה במחיר מפוקח. מה הפלא שרק בישראל כולם ממהרים לקנות דירה, והמחירים טסים?
דיור מפוקח: ממונטריאול עד אמסטרדם לונדון: מפיקוח לבנייה מסובסדת מוסקבה: לבעל הבית מותר הכל תל אביב: הבדיחה להגנת הדייר 

לפני מספר שנים ביקרתי זוג חברים בציריך, שווייץ, והתלוותי אליהם לבוקר של סידורים שגרתיים. השניים חיפשו דירה חדשה, ובין השאר, קפצנו לראות את אחת הדירות הפוטנציאליות במרכז העיר המנומנמת, קרוב לנהר. הם נכנסו לדירה, אבל מיד יצאו: השמאי נמצא שם, הסבירו, ולשמאי שוויצרי אסור להפריע. שמאי? התפלאתי, לדירה שכורה? כן, הם אמרו, לתדהמתי: שמאי מטעם ממשלת הקנטון, שבודק ששכר הדירה בסדר לפני שחותמים חוזה.

 

מחירי הנדל"ן משתוללים, המשכנתא מתייקרת, צעירים דוחים רכישות, ומחירי השכירות הופכים לנושא חם. על רקע זה, הגישה קבוצת

ח"כים הצעת חוק לפיה יוטל פיקוח על שוק השכירות בישראל. הצעת החוק אוסרת להעלות את מחיר השכירות ביותר מ-5% פעם בשנה, מחייבת משכירים להשכיר את הדירה לדיירים חדשים במחיר ששילמו קודמיהם - כדי להוריד את המוטיבציה להחלפת דיירים, ומחייבת להקים נציבות לזכויות השוכר. ההצעה עוררה תגובות נזעמות של ח"כים, פרשנים וטוקבקיסטים, שזעקו כי מדובר ב"בולשביזם", "פגיעה בחופש הקניין" וכי "באף מדינה כבר אין חוקים כאלה". האמנם?

 


פיקוח על שכר דירה בערים שונות בעולם

שכירות
עיר אחוז הדירות להשכרה שבפיקוח הגבלות על העלאת שכר הדירה תנאים מגבילים לפינוי דיירים דיור בר השגה אפלייה בהשכרת דירות
ניו יורק, ארה"ב

51%

בדירות מפוקחות רק פעם בשנה ועד 7% מדירות שבפיקוח רק באישור הרשויות עשרות אחוזים מהדירות החדשות אסור
לוס אנג'לס, ארה"ב רוב הדירות בדירות מפוקחות צמוד למדד מותר לפנות, אבל הדייר החדש משלם כמו הישן קיים אסור
מונטריאול, קנדה 100% רק באישור הרשויות, פעם בשנה אסור לפנות, שכירות לזמן בלתי מוגבל קיים אסור
סידני, אוסטרליה 100% אין הגבלה בחוק, לשוכר מותר לערער בעירייה אין הגבלה, חובה להודיע חודשיים מראש קיים אסור
אמסטרדם, הולנד 100% פעם בשנה, ולשוכר מותר לערער מותר לפנות רק דייר שהסכים מראש לאפשרות פינוי או הפר חוזה 30% מהדירות החדשות אסור
ברלין, גרמניה 100% צמוד למדד, ורק פעם בשנה פינוי בהסכמה או למפרי חוזה בהקמה, מתקדם מהר אסור
פאריס, צרפת 100% צמוד למדד, ופעם בשנה פינוי רק אחרי שלוש שנות מגורים בהקמה, מתקדם מהר אסור
לונדון, בריטניה 25% (דיור בר השגה) ברוב הדירות אין הגבלה אין הגבלה כ-25% מהדירות החדשות אסור
פראג, צ'כיה רוב הדירות בפיקוח ממשלתי ישיר אין הגבלה התחלתי, חלק קטן מהשוק אסור
מקסיקו סיטי אין אין הגבלה אין הגבלה פיילוט של חלק קטן מהשוק אין מניעה בפועל
תל אביב 2% (דיור מוגן) רק בדיור מוגן (2% מהדירות) רק בדיור מוגן - אסור לפנות בתכנון אין איסור מוחלט בחוק

 

 

דיור מפוקח: ממונטריאול עד אמסטרדם

"לשכור דירה בברלין זה שונה לגמרי מאשר בתל אביב", מספר רענן, ישראלי שחי כרגע בברלין ועוסק, בין השאר, בנדל"ן. "ברלין היא פשוט גן עדן לשוכרים. בחוזה השכירות נהוג לכתוב סכום מקסימלי להעלאת שכר הדירה, ומי שאינם כותבים סכום זה, צריכים ללכת לפי ה'מחירון' שעיריית ברלין מפרסמת באתר שלה.

 

"בברלין אי אפשר סתם ככה לזרוק אותך מהדירה.

 יש לי שכנים שנמצאים בבניין כבר 30 שנה, כמעט במחיר של לפני 30 שנה, ולא מתכננים לעזוב. מצד שני, המשכירים בברלין דורשים ערבויות גדולות. לא מספיקה להם ערבות בנקאית, אלא צריך לשלם כסף מזומן, בסכומים שמגיעים לפעמים לאלפי אירו".

 

מחקר השוואתי שנעשה במרכז המידע של הכנסת על שוק הנדל"ן בחו"ל מצא שפיקוח ממשלתי או עירוני על דיור בשכירות קיים בערים בארה"ב, בקנדה, בגרמניה, בצרפת, בהולנד ובשבדיה. מחקר דומה של האגודה לזכויות האזרח מצא מידע זהה על אותן מדינות וגם על אירלנד, שהחלה בפיקוח על השכירות בשנת 2004.

 

"המדינה המערבית היחידה שאני מכיר שאין בה שום סוג של התערבות - פיקוח, או עידוד בנייה להשכרה - היא ישראל", טוען ראש תחום הדיור באגודה, גיל גן מור.

 

בוויקיפדיה נטען כי rent control - פיקוח על השכירות - קיים ב-200 ערים בארה"ב וב-40 מדינות נוספות ברחבי תבל. למעשה, לא צריך להיות חוקר גדול כדי לדעת זאת: מספיק להציץ באתר האינטרנט של משרד השיכון באירלנד, למשל, או זה של מחוז אונטריו בקנדה, ולראות שהפיקוח קיים גם קיים.

 

אופן הפיקוח משתנה ממקום למקום. בגרמניה, בהולנד, באוסטרליה, בצרפת ובשבדיה יש חוקים ארציים, ואילו בארה"ב, בקנדה, בספרד ובבריטניה יש רק חקיקה מקומית בחלק מהערים. הפיקוח באירופה, בקנדה ובאוסטרליה הוא לרוב גורף על כל הדירות, ואילו בארה"ב הוא חל לרוב רק על דירות ישנות יחסית.

 

אין חשמל? דווח לטריבונל

 מרבית המדינות אינן מתערבות ישירות במחיר. נראה כי בשום מדינה אין מחיר שכירות סטנדרטי, כמו מחיר הלחם האחיד והבנזין בישראל. הפיקוח הוא לרוב מתוחכם ומעודן יותר - ולכן גם אפקטיבי. 

 

בערים רבות, כמו מונטריאול, סידני, אמסטרדם, דאבלין וברלין, קיים איש בשם "טריבונל הדירות" ששוכרים ומשכירים שאינם מסתדרים ביניהם יכולים להתלונן בפניו. אם המשכיר אינו מתקן צנרת מקולקלת, למשל, מותר לשוכר לדרוש מהטריבונל לאלץ אותו לתקן. בגרמניה ובהולנד מותר לטריבונל לקבוע שבעל דירה מציע אותה להשכרה במחיר מופקע. באוסטרליה ובמחוז קוויבק בקנדה הטריבונל אינו מתערב בקביעת המחיר, אבל בהמשך יש לו סמכות להגביל את ההעלאות.

 

העלאת שכר הדירה בגרמניה, בצרפת ובשכונות הישנות בלוס אנג'לס, צמודה למדד המחירים לצרכן, מדד מחירי הנדל"ן או המחיר הממוצע של הדירות באזור. בצרפת, בהולנד, בגרמניה, באירלנד, באוסטרליה, במונטריאול ובשכונות ישנות בניו-יורק ובלוס אנג'לס אסור להעלות את שכר הדירה יותר מפעם אחת בשנה.

 

נמאס לך מהדייר? תמכור את הדירה

אחת הטענות הנפוצות, והנכונות, נגד פיקוח דרקוני על שכר הדירה, הוא החשש שהמשכיר יחליף דיירים כל שנה כדי להעלות את המחיר. אבל המחוקקים במערב הליברלי לא היססו להתערב גם בכך. חוזי השכירות במונטריאול הם לכל החיים, פשוטו כמשמעו, ורק לשוכר מותר להפסיק אותם. בצרפת חוזי השכירות הם לשלוש שנים לפחות. בגרמניה מותר לפנות דייר רק אם איחר בתשלומים או פגע בדירה.

 

באמסטרדם ובדירות ישנות בניו-יורק מותר לפנות דייר רק אם הבעלים רוצה למכור את הדירה, לשפץ או להכניס את קרובי משפחתו. החוק מונע ממנו, איפוא, להעיף את הדייר "בלי סיבה", כלומר, כדי להעלות את שכר הדירה. החוק בדירות הישנות בלוס אנג'לס, שהוא המודל לחוק שמוצע בישראל, מתיר למשכיר להחליף דיירים כראות עיניו, אבל הוא חייב לגבות מהדייר החדש את המחיר שגבה מקודמו. 

 

הפיקוח מסייע גם למשכירים. לטריבונל הדירות מותר להעניש דייר שמשחית את הנכס, או מפגר בתשלומים. "הפיקוח עולה למשכירים כסף, אבל חוסך להם פחדים וכאב ראש", אומר גן מור, "הפנייה לטריבונל היא פרוצדורה פשוטה שאורכת 90 יום וחוסכת את ההתעסקות היקרה והמסורבלת בעורכי דין, בבתי משפט ובהוצאה לפועל. הוא אוכף חוקים שהשוכרים בארץ לא היו אוהבים, כמו זכותו של המשכיר לקפוץ מדי פעם לראות את הדירה. המצב שבו שוכר מתפנה רק אם לא כיבד את החוזה, נותן לו תמריץ יותר טוב לשלם מהמצב בארץ, שבו הוא ממילא עלול לעוף מהדירה בגלל שהמחירים קפצו פתאום ב-20% או שהמשכיר חטף קריזה".

 

חזור למעלה
לונדון: מפיקוח לבנייה מסובסדת

הפיקוח על השכירות נולד באירופה בזמן מלחמת העולם הראשונה, אז רוב תושבי הערים היו פועלים עניים שגרו בשכירות, התגייסו לצבא והשאירו אחריהם אישה שהתקשתה לפרנס את הילדים הרבים. הפיקוח הוטל כתקנה זמנית כדי למנוע מבעלי הבתים לנצל את המצוקה ולהעלות מחירים, ולרוב הוא בוטל בתום המלחמה וחודש כחוק קבוע בשנות ה-30 וה-40 על רקע השפל הכלכלי, מלחמת העולם השנייה ומדיניות הרווחה שאחרי המלחמה.

 

הפיקוח בעבר היה נוקשה. ממשלות קבעו שכר דירה אחיד שרק הן יכלו להעלות. בשנות ה-70' נחקקו תקנות מקלות. עיריית ניו-יורק ביטלה ב-1974 את הפיקוח על דירות חדשות, והשאירה אותו רק על בניינים שכבר היו קיימים. לוס-אנג'לס קיבלה החלטה דומה ב-1978. כיום, כ-51.5% מהדירות להשכרה בניו-יורק עדיין נמצאות בפיקוח, ונחשבות ל"מציאות", ממש כמו דירת הסבתא של מוניקה מהסדרה "חברים", שמסיבות מובנות היא אינה מוכנה לזוז ממנה.

 


צילום: רויטרס
 לונדון. הפיקוח היה נוקשה מדי (צילום: רויטרס)

הפיקוח בלונדון, לעומת זאת, נשאר נוקשה, וגרם ליזמים להפסיק לבנות ולבעלי בתים שלא להשכיר את בתיהם. מחקר של המכון הבריטי למדיניות ציבורית קבע כי בשנות ה-80' רק 8% מהדירות בלונדון הושכרו. ראש הממשלה מרגרט תאצ'ר ביטלה את הפיקוח, שנצרב בתודעה הבריטית ככישלון. בבחירות ב-1997 נפוצו שמועות לפיהן מפלגת הלייבור עלולה להחזיר את הפיקוח, שגרמו למפלגה לרדת בסקרים. הלייבור ניצחה בבחירות ולא החזירה את הפיקוח, ובמקומו יזמה פרוייקט חדש שהצליח והפך למודל עולמי: דיור בר השגה (Affordable housing).

 

"דיור בר השגה זה אומר: אתה יזם שרוצה לבנות? המדינה תיתן לך כסף, הטבות מס, אשראי או אג"ח, בתנאי שתתחייב להשכיר כך וכך מהדירות שלך במחיר מפוקח, וכך וכך מהן עוד יותר בזול לעניים", מסביר רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד המסייעת לחסרי דיור וגם מקדמת חקיקה למען הקמת דיור בר השגה. "בארה"ב בונים דירות כאלה בפינוי-בינוי של דירות ישנות שממילא נמצאות בפיקוח. יש ערים כמו ניו-יורק ושיקגו, שבהן מותר ליזם 'לשחק' עם הכסף ולמכור את הזכויות. היזמים מרוויחים המון כסף והציבור מרוויח דיור זול. טוב לכולם".

 

מחקר של פרופסור רחל אלתרמן וד"ר אורלי סילברמן מהטכניון מצא כי כ-25% מהדירות החדשות בלונדון, כ-20% מהדירות החדשות באירלנד ובין 30% ל-75% מהדירות החדשות בערים הגדולות בספרד נבנו כדיור בר השגה. פרוייקטים כאלה קיימים גם בקנדה, אוסטרליה, הולנד, צרפת, אירלנד וגרמניה. גם בישראל קיימות תוכניות כאלה להקמת בתים בירושלים, בתל אביב, ברעננה ועוד, והצעת חוק לעידוד יזמים, אך טרם הוקם אפילו בית אחד.

 

"דיור בר השגה התפתח כתחליף לדיור ציבורי במדינות שהפסיקו לבנות", אומר גן מור, "זה מצויין, אם המדינה מקפידה על כך שהיזמים 'ישריינו' דירות גם למי שזקוק להן באמת - החלשים. בתוכניות הקיימות בישראל אין התניה כזאת, וזה נראה שהדיור יופנה לסטודנטים ולצעירים ממעמד הביניים".

 

גם הם משוועים לדיור זול.

 

"נכון, אבל יש אוכלוסיות הרבה יותר חלשות שגרות בשכירות, וצריך לדאוג שהפרוייקטים יעזרו גם להן".

 

חזור למעלה
מוסקבה: לבעל הבית מותר הכל

הטענה המוזרה ביותר של מתנגדי הפיקוח על היא שמדובר במנגנון "בולשביקי" או "קומוניסטי". בברית המועצות לא היה פיקוח על השכירות כי בכלל לא הייתה שכירות. המשטר הלאים את כל הבתים והפך את האזרחים ל"שוכרים" שלו, או, ליתר דיוק, לעבדים.

 

המדינה הסובייטית התנהגה כמו הגרועים בבעלי הבית: אפס השקעה בנכס, מקסימום ניצול של הדיירים. תושבים התגוררו בצפיפות של ארבע וחמש משפחות בדירה קטנה, גרו שנים במעונות בהמתנה לבית ובקושי יכלו לעבור דירה.

 

מצוקת הדיור בתקופת סטלין הייתה חלק ממנגנון הטרור שלו: ספרות התקופה מתארת מקרים רבים שבהם תושב זכה בבית שכנו לאחר שהלשין עליו לסוכני חרש שזרקו אותו לסיביר. יורשו של סטאלין, ניקולאי כרושצ'וב, שיחרר מיליוני אסירים ובנה שיכונים ("כרושצ'ובינות") - אך אלה היו רבי-קומות קודרים, שורצים פשע ואלימות, עם מעליות שמתקלקלות ללא הרף והסקה שאינה עובדת. איזה מוח חולני מסוגל להשוות את המשטר הסובייטי לפיקוח על השכירות במערב, מנגנון מסודר שנועד להגן על הפרט בחברה חופשית ומכבד את כל זכויות הקניין? 

 

עם קריסת הקומוניזם הופרט גם הדיור הממשלתי והחל לצמוח גם שוק דיור להשכרה. חלק ממדינות מזרח אירופה הנהיגו מנגנונים פיקוח מערביים. עיריית פראג, בירת צ'כיה, למשל, מפקחת על רוב הדירות - אלה שנבנו בתקופה הקומוניסטית. מחקרים שנעשו בצ'כיה מראים כי הפיקוח, שהוא נוקשה למדי, מגדיל את הפער בין הדירות הישנות לחדשות, שגם כך הן טובות יותר, ובציבור הצ'כי יש קריאות להקל אותו.

 

ברוסיה, לעומת זאת, אין פיקוח אפקטיבי וכל דאלים גבר. ארגוני פשע משתלטים על בתים בכסף ובאיומים ומשכירים אותם במחירים מופקעים. המאפיה החליפה את המדינה והפכה לשליטה הכל-יכולה בשוק.

 

ואכן - למרות שברוסיה יש מרחבים אינסופיים וריבוי אוכלוסין שלילי, שוק הנדל"ן לא מספק את הסחורה; הברדק וחוסר היעילות השלטונית אינם מאפשרים זאת. מחירי הדירות במוסקבה מטורפים והצפיפות בסנט פטרסבורג גבוהה מבתל אביב. הדוגמה הרוסית מלמדת דווקא מה קורה כשמזניחים את השכירות. בעוד שבארה"ב ובאירופה חלק גדול מהאוכלוסייה גר בשכירות, ברוסיה השכירות היא אופציה שולית ומפוקפקת, רוב התושבים הם בעלי דירות. כמו בישראל.

 

חזור למעלה
תל אביב: הבדיחה להגנת הדייר

מיליוני היהודים שהגיעו לארץ במאה ה-20 שוכנו בדירות פרטיות שנחכרו מקק"ל ומהמדינה או בדיור ציבורי ולא בשכירות, אבל שוק שכירות קטנטן היה קיים כאן תמיד. המשורר חיים נחמן ביאליק תקף כבר בשנות ה-30' את בעלי הבתים בתל אביב, שניצלו את מצוקת עולי העלייה החמישית והעלו מחירים. בזמן מלחמת העולם השנייה הוחל בישראל החוק הבריטי להגנת הדייר, שהקפיא את מחירי השכירות והתיר רק לממשלה להעלותם. 

 

החוק להגנת הדייר תוקן ב-1972, עקב חוסר בהירות ואי-סדרים ביישומו. התיקון ביטל את הפיקוח והשאיר אותו רק על דיירים שחתמו חוזים במסגרת החוק (עוד לפני 1940) - בניגוד לתיקונים בארה"ב, שחל על כל הבתים הישנים. הדיירים הזדקנו ועזבו, ומנתוני האגודה לזכויות האזרח עולה שהחוק חל כיום רק על כ-2% מהבתים בשכירות. שאר השוכרים במדינה הצפופה במערב נותרו ללא הגנה.

 

שוק השכירות נחשבת בארץ לעולם של סטודנטים שגרים בדירות מתפוררות ומחכים "לעשות את הצעד" ולקנות בית. בעל הבית הפך בפולקלור המקומי לדמות שיילוקית שמוצצת את דם הצעירים, כמו אפי מ"ארץ נהדרת" וטנצר מהסדרה "שמש". מרבית הצעירים והעולים יעשו הכל כדי לרכוש, ועד לפני מספר שנים הרכישה קיבלה סיוע נדיב מהמדינה. ל-70% מהישראלים יש נכס בבעלותם. מה הפלא שהשוק רותח

 

"גם היום, כשבועת הנדל"ן תופחת, כמעט אין הבדל בין מחירי השכירות והקנייה, אז למה לשכור?", תוהה רן מלמד. "אני גר בשכירות מבחירה, אבל אני במיעוט. רוב השוכרים כאן הם חלשים שאין להם ברירה, ולמרות זאת, התערבות ממשלתית שתיצור כאן שוק דירות להשכרה עדיין לא נחשבת כמשהו שאמור לפתור את המצוקה".

 

אתה חושב שהקמת דיור בר השגה תקל את מצוקת הדיור בצורה משמעותית ותוריד את המחירים?

 

"לפי חוקי ההיצע והביקוש, כן".

 

"הדיירים כאן חיים בחרדה מתמדת"

"מגורים בשכירות בכלל לא נחשבת כאן כאופציה למשפחות עם ילדים", אומר גם גן מור, "מי רוצה לחיות בחרדה שפתאום יעלו לך את השכ"ד ב-20%? זה מה שקורה כשאין רגולציה".

 

טוענים נגד הרגולציה שהיא מובילה לקומבינות ולשחיתויות. שאם יעשו פיקוח בעלי הבתים יקימו שוק שחור ויעקפו אותו, ושאם יקימו דיור בר השגה הקבלנים יספסרו בהקלות המס. 

 

"אפשר לטעון נגד כל פיתרון שהוא מזמין קומבינות. בארה"ב תפסו קבלנים שספסרו בהקלות מס בניגוד לחוק והם נכנסו לכלא. מי שרוצה לשכור היום דירה בתל אביב צריך לשלם שוחד לדייר הקיים. זאת לא שחיתות?".

 

המשק בישראל יציב ולא ידע משברים כמו הסאב-פריים, שהחל מבלגן בדיור, אז למה לקלקל?

 

"הסאב-פריים לא נוצר מפיקוח אלא מאי-פיקוח. הוא לא נוצר במקומות שבהם גרים בשכירות, אלא דווקא מהלחץ של דיירים חלשים לצאת מהשכירות ולקנות בית. הלחץ הזה קיים כיום בארץ וגורם לאנשים לקנות דירות יקרות מדי ולקחת משכנתאות שאחר כך יתקשו להחזיר".

 

אין כניסה לערבים ולעולים? בשביל זה יש פיקוח

כמעט כל מדינות המערב - גם מדינות שלא מפקחות על השוק, כמו בריטניה - אוסרות על אפלייה בהשכרת דירה. בארה"ב ובאירופה אסור לסרב להשכיר בגלל שהדיירים הומוסקסואלים, מהגרים או אפילו משפחה עם ילדים.

 

החוק הישראלי שאוסר אפלייה בעבודה ובכניסה למועדונים, אינו אוסר במפורש אפליה בדיור, בטענה שמדובר בעניין פרטי שבין השוכר והמשכיר. התוצאה מוכרת למי שבירר על דירות במבטא ערבי, רוסי או אמהרי, ונתקל בסירוב מהמשפט הראשון. ייתכן שזאת אחת הסיבות שאוכלוסיות חלשות מצטופפות בשכונות מצוקה וב"פריפריה".

 

"הסובלים הגדולים ביותר מהיעדר פיקוח הם חלשים ומיעוטים", אומר גן מור, "אלה שזקוקים לדיור יותר מכולם". 

 

חזור למעלה

פרסום ראשון: 29.10.10 , 14:06
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה בולשביזם? בעולם המערבי מפקחים על שכר הדירה
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    ניו-יורק: 51.5% מהדירות בפיקוח
    צילום: AP
    מונטריאול, קנדה: 100% מהדירות בפיקוח
    צילום: ויז'ואל/פוטוס
    ישראל: 2% מהדירות בפיקוח
    צילום: תומי הרפז
    צילום: עופר עמרם
    רן מלמד: "בניית דירות להשכרה תשתלם לכולם"
    צילום: עופר עמרם
    גיל גן מור: "מי רוצה לשכור דירה ולחטוף העלאה של 20%?"
    ynet ספיישל
    ביטוח