מחירי הדירות: מה קרה להם מאז המחאה?
מובילי המחאה החברתית טוענים שדבר לא השתנה מאז הקיץ שעבר, האם הם צודקים? מנתוני הממשלה על מחירי הדירות עולה כי, אכן, ירידות המחירים היו קלות בלבד ולא קיזזו את השפעתן של העליות החדות בין השנים 2008-2010
המחאה החברתית חזרה ביום שבת האחרון אל הרחובות. בפיהם של המפגינים נישא, בגרסאות שונות, המסר שלפיו שנה חלפה ודבר לא השתנה. בהתחשב בכך שהגורם הישיר לפרוץ המחאה היה העלייה החדה של שכר הדירה בתל-אביב בשנים האחרונות, מעניין לבדוק האם חל שינוי מהותי במחירי הדיור בישראל מאז המחאה של הקיץ שעבר.
כתבות אחרונות בנושא דיור בערוץ הנדל"ן :
- נחתם ההסכם לפינוי בסיסי צה"ל במרכז הארץ
- אושר: 23 אלף דירות ייבנו על קרקעות תעש
- לאור הזרקורים: שכונה חדשה מול בלומפילד
בישראל מתפרסמים שלושה סקרים ממשלתיים בנוגע למחירי הדירות: סקר מינהל הכנסות המדינה של משרד האוצר, סקר הלמ"ס וסקר השמאי הממשלתי במשרד המשפטים. הסקרים נבדלים אלו מאלו בשיטת הסקירה וכן בתוצאות.
ההבדלים בין שיטות הסקירה הם המקור לשוני בין הנתונים שמנפק כל גוף. משרד האוצר מודד את מחירה החציוני של דירה חדשה (המחיר שחצי מהמחירים היו גבוהים ממנו וחצי מהמחירים היו נמוכים ממנו). השמאי הממשלתי והלמ"ס מודדים את מחירה הממוצע של דירת 3.5-4 חדרים והלמ"ס גם מנפק נתון בנוגע להתפתחות שכר הדירה הממוצע.
על פי סקר מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, מחירה החציוני של דירה חדשה בישראל ירד בעקביות מאז שפרצה המחאה ביולי 2011 ומגמת הירידה אף החלה קודם לכן.
| תקופה | השינוי במחירה החציוני של דירה חדשה |
| 2009 | 13% + |
| 2010 | 5% - |
| רבעון שלישי 2011 | 3.6% - |
| רבעון רביעי 2011 | 4% - |
| רבעון ראשון 2012 | 3% - |
על פי נתוני האוצר, הירידה במחירי הדירות החלה כבר באמצע 2010, בעקבות צעדי המדיניות שנקטה הממשלה בנושא מיסוי והפשרת קרקעות לבנייה ומחירי הדירות בישראל קרובים היום לרמות שנרשמו בתחילת 2009.
עם זאת, באוצר גם מציינים כי הנסיקה של מחירי הדירות בישראל החלה כבר בתחילת 2008 ולא עם פרוץ המשבר הפיננסי בארה"ב ועליות המחירים החדות שנרשמו במשך שנתיים עוד רחוקות מלהתקזז. על פי נתוני האוצר, בין ינואר 2008 לנובמבר 2009 עלה מחירה החציוני של דירה חדשה בשיעור של 34%.
הלמ"ס: שכר הדירה לא מפסיק לעלות
נתוני הלמ"ס מציירים תמונה עגומה יותר. על פי נתוניהם, שכר הדירה בישראל ממשיך לעלות בעקביות, אם כי לא בשיעור החד שבו עלה בשנת 2009 (17.4%). בנוגע למחירה הממוצע של דירת 3.5-4 חדרים, ניכרת מגמה שלפיה בקיץ 2011 חל היפוך מגמה, מעליות עקביות לירידות קלות במחיר ובתחילת 2012 מגמה זו התייצבה.
| תקופה | מחיר ממוצע של דירת 3.5-4חדרים | רכיב שכר הדירה במדד המחירים |
| 2009 | 14.7% + | 17.4% + |
| 2010 | 15.1% + | 7.5% + |
| רבעון שלישי 2011 | 0.5% + | 2.1% + |
| רבעון רביעי 2011 | 2.7% - | 0.7% + |
| רבעון ראשון 2012 | 0.7% - | 1.5% + |
נתונים אלה עולים בקנה אחד עם הדיון הציבורי שהתנהל לאורך 2012 סביב שאלת הביקוש לדירות. במסגרת דיון זה ניהלו הקבלנים מלחמה פסיכולוגית עם רוכשי הדירות ועם הממשלה דרך דפי העיתונות ואתרי האינטרנט.
חברות נדל"ן ואיגוד בוני הארץ (לשעבר איגוד הקבלנים) ניסו לצייר תמונה לפיה הזוגות הצעירים יושבים על הגדר מאז המחאה בציפייה לירידת מחירים שלא תבוא. בהתאם לכך התאמצו להציג את ירידות המחירים של סוף 2011 כירידות קלות שלאחריהן תבוא התייצבות על רמת המחירים הגבוהה של אמצע 2011.
מנגד, נשמעו קריאות רבות מד גולשים באתרי האינטרנט שלא לרכוש דירות ולהמשיך להמתין לירידה משמעותית יותר במחירים שתבוא בעקבות הירידה בביקוש.
בסיכום כללי, נתוני הלמ"ס מציגים ביתר שאת את התמונה שהציגו נתוני האוצר, שלפיה ירידות המחירים מאז קיץ 2011 לא איזנו את השפעת ההתייקרויות החדות של 2008-2010.
יד מכוונת או תגובה איטית לשינויים?
נתוני השמאי הממשלתי במשרד המשפטים אינם שונים מהותית מנתוני הלמ"ס וגם בהם ניתן לראות כי מחירה הממוצע של דירת 3.5-4 חדרים בישראל ירד בשיעור קל עד זניח מאז קיץ 2011 וזאת לאחר עליות מחירים חדות ב-2010 ו-2009.
| תקופה | מחירה הממוצע של דירת 3.5-4 חדרים |
| 2009 | 14.4% + |
| 2010 | 13.7% + |
| רבעון שלישי 2011 | 1.2% - |
| רבעון רביעי 2011 | 1% - |
| רבעון ראשון 2012 | ללא שינוי |
למרות הפערים בנתונים ובשיטות הסקירה, שלושת הגופים הסוקרים מציגים טענה שלפיה מחירי הדירות עדיין גבוהים משמעותית משהיו עם פרוץ המשבר הפיננסי והורדת ריבית בנק ישראל לרמה של 0.5% (מהלך שנחשב לתחילתה של מגמת האמרת מחירי הדירות בארץ).
לא ברור מה המקור הקצב האיטי עד בלתי מורגש של ירידת המחירים. אפשרות אחת היא, שהוא נובע מכך שההשפעה של הגברת קצב הבנייה טרם מורגשת בשוק, מפני שהדירות שבנייתן החלה ב-2012 עדיין לא שווקו.
אפשרות שנייה היא שמישהו עוצר בגופו את ירידת המחירים. בחודשים האחרונים התבטא נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, מספר פעמים בנוגע לחששותיו מירידה מהירה מדי של מחירי הדירות שתגרום לפגיעה ביציבות הבנקים.
לבנק ישראל ישנה היכולת לעכב את ירידת המחירים בשני אמצעים, הגבלות על האשראי שיכולים בנקים להעניק לקבלנים והגבלות על היקף המימון שיכולים הבנקים להציע לרוכשי הדירות במסגרת המשכנתא.
עד כה הטיל הבנק המרכזי מגבלה אחת על המשכנתאות, כאשר אסר על הבנקים מאז אפריל 2011 להעניק משכנתאות שבהן על יותר משליש הסכום חלה ריבית משתנה. מגבלת האשראי לקבלנים נותרה בעינה והיא עומדת על 22% מכלל האשראי שמעניקים הבנקים לעסקים ובנק ישראל לא הגדיל ולא הקטין אותה בשלב זה.
לפנייה לכתב/ת 
