הקבלנים מורידים מחירי הדירות החדשות ב-15%

המשבר בשוק הנדל"ן גורם לקבלנים להפחית את מחירי הדירות החדשות בכ-15% לעומת מחירי 1999.
בשבועות האחרונים נאלצים הקבלנים לעדכן את מחירוני הדירות בעקבות המצב, ולהפחית את המחיר המבוקש בכ-30% לעומת מחירי השיא ב-1995. לרוב מדובר בהורדות מחיר שלא מתבצעות בגלוי, כדי לא ליצור תחושה של משבר ולהביא לקריסה מוחלטת של השוק. בענף מעריכים, כי השוק לא יחזור בשנים הקרובות לרמת מחירי 1995.
מצבו של ענף הבנייה עגום. האירועים הבטחוניים, שפגעו במשק כולו, בלמו את מגמת ההתאוששות בענף שהחלה בסוף שנת 1999. קבלנים רבים העבירו חלק גדול מפעילותם לחו"ל, וכדי להיפטר ממלאי הדירות הקיים, הם מתחילים, בשקט וללא מבצעים והכרזות, להוריד מחירים. כיום, בעקבות הפסקת הבנייה במקומות רבים, נותר מלאי דירות לא מכור של כ-17 אלף דירות - כמות שאמורה להספיק לשנה וחודש בלבד.
מבדיקת "ידיעות אחרונות" במספר ערים מרכזיות, עולה כי מחירי הנדל"ן ירדו בשנה האחרונה בכ-10%-15% ולעתים אף יותר. זחילת המחיר כלפי מטה נגרמה בעיקר בגלל ירידת המחירים בדירות יד-שנייה, ה"מתחרות" במידה רבה בדירות החדשות.
ערן רולס, מנכ"ל מרכז הדיור הישראלי, מציין כי "פער המחירים בין הדירות החדשות לדירות יד-שנייה עמד בעבר על כ-10%, ואילו כיום הוא עומד על 20%-25%. זאת, בעקבות לחץ על מוכרים שנאלצו להתפשר, מאחר שרכשו דירה טרם מכירת דירתם הישנה או מאחר שהיו מוכרחים לרכוש דירה אחרת".
מנכ"ל רשת אנגלו-סכסון, מאיר נחשון, אומר כי "לא בכל מקום יש ירידות מחירים בדירות החדשות. יש אזורים ופרויקטים מבוקשים, שרמת המחירים נשמרת בהם. ירידת מחירים אופיינית לפרויקטים יוקרתיים וברמת מחירים גבוהה או לאזורים מסוימים, כמו מודיעין. בשוהם, לעומת זאת, לא חלה כל ירידת מחירים, לא בדירות חדשות ולא ביד שנייה, אלא להיפך".
לדברי נחשון, "ככל שמצב השוק ומצב המכירות נמצאים בשפל, כך המחיר הופך להיות הגורם הכמעט יחידי בשיקול איזו דירה לרכוש".
במקביל, נרשמה ירידה חדה בהיקף ההלוואות שהעניקו הבנקים למשכנתאות ברבעון הראשון של השנה, הצפוי להיות הרבעון הגרוע במערכת מזה שנים. מנכ"ל בנק טפחות, חיים פרייליכמן, המשמש גם כיו"ר סקציית הבנקים למשכנתאות, מעריך כי היקף ההלוואות של הבנקים יעמוד על כ-3.5 מיליארד שקל בלבד, לעומת ממוצע רבעוני של כ-5.5 מיליארד שקל אשתקד - ירידה של 36%.
להערכת פרייליכמן, בינואר-פברואר השנה נתנו הבנקים הלוואות בהיקף של 2.3 מיליארד שקל בלבד. פרייליכמן הוסיף, כי אמנם נחקקו באחרונה שני חוקים שנועדו להקל על רוכשי דירות - חוק ירושלים וחוק הנגב, המעניקים הטבות לדיור באזורים אלה - אך הממשלה טרם הוציאה תקנות בנושא ולא ניתן ליישמן.
בין הדוגמאות למחירי דירות כיום, לעומת מחירים בעבר: הקבלן אנגל הבונה את רמי כרמל בחיפה, מוכר כיום דירה בת 4 חדרים במחיר של כ-150 אלף דולר - לעומת מחיר קודם של 175 אלף דולר. מדובר בירידה של 14%.
חברות הקבלנים שיכון עובדים, גניש ומיטבית, הבונות את פרויקט גני אשרמן בהרצליה, מוכרות כיום דירה בת 4 חדרים במחיר של כ-265 אלף דולר. המחיר הקודם של אותה דירה הוא 280 אלף דולר - שינוי של 5%.
חברת משהב, הבונה את פרויקט קרית האוניברסיטה בנתניה, מוכרת כיום דירה בת 4 חדרים במחיר של כ-162 אלף דולר - 8% פחות מהמחיר הקודם, שעמד על 175 אלף דולר. בפרויקט מגורים ברחוב הגליל בכפר-סבא נמכרת כיום דירה בת 4 חדרים במחיר של כ-229 אלף דולר, בעוד שמחירה של אותה דירה היה כ-237 אלף דולר - ירידה של 3%.

שאלות ותשובות

- האם מחירי הדירות צפויים לרדת גם ב-2001?
ירידת מחירים תלולה וממושכת, כפי שאירעה ב-4 השנים האחרונות, לא היתה מאז קום המדינה, ואין ספק שלמצב הכלכלי והבטחוני ולריבית הגבוהה יחסית יש השפעה ניכרת על השפל בענף. יש המעריכים, כי המחירים מגיעים כבר לתחתית, ואם יש הזדמנות אטרקטיבית כדאי לנצל זאת.
- האם מחירי הדירות ירדו בכל הארץ?
למרבה הפלא, יש יישובים וערים בהם מחירי הדירות דווקא ידעו אשתקד עליית מחירים, כמו רעננה, הוד-השרון וכפר-סבא. הסיבה: מפעלי היי-טק שעברו לאזור השרון, ויצרו ביקושים לדירות מגורים לעובדיהן. משבר ההיי-טק צפוי להשפיע גם על אזור זה.
- האם ניתן לרכוש היום דירת 4 חדרים בטווח מחירים של 140-100 אלף דולר?
כן, אבל לא הרבה. באילת, למשל, ניתן לרכוש דירה כזו ב-130 אלף דולר, באשדוד תעלה דירת 4 חדרים כ-115 אלף דולר, בבית-שמש 110 אלף דולר, בגדרה 120 אלף דולר, בחדרה 140, בלב-השרון 130 ובקריות 110 אלף דולר. בבמוצע ארצי, מחיר דירת 4 חדרים יהיה 170 אלף דולר.
- מה קורה למחירי דירות להשכרה?
דווקא אשתקד ירדו מחירי ההשכרה בממוצע ארצי של אחוז, בערכים דולרים - אך אם הדולר יתחזק צפויים מחירי השכירות לעלות השנה. ייתכן גם שבגלל ירידת התשואה על השכרת דירות (3.8%), יצטמצם בהדרגה מלאי הדירות להשכרה, מה שיביא לעליית מחירים בדמי שכירות.
- האם כדאי לרכוש עתה מגרש לבנייה?
לנוכח צמצום המלאי של קרקעות זמינות לבנייה, קרקע עם אפשרות בנייה יכולה להשתלם בעתיד. עם זאת יש להביא בחשבון, שמכרזי משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל מחייבים לבנות בתוך פרק זמן מוגבל על הקרקע. ברכישת מגרש פרטי מגבלה כזו לא קיימת.
- האם זה הזמן להשקיע בנכס בחו"ל?
מדובר בנושא בעייתי: מצד אחד, קיימת אפשרות לתשואה גבוהה, של 9%-12%- גבוה בהרבה מהתשואה על שכירות כיום. מצד שני, מדובר בעסק מסוכן, מכיוון שניהול הנכס מתבצע ב"שלט רחוק", בדרך כלל באמצעות חברת ניהול.
- האם תהיה ירידה בריבית על משכנתאות?
לאחר ירידה של 2.5% בהיקף המשכנתאות שנלקחו ב-2000, צופים הבנקים לגידול של 5% ב-2001. בעקבות זאת תיתכן גם ירידה קלה בריבית על המשכנתאות, אם הריבית המוניטרית תמשיך לרדת ויוזלו התשואות על איגרות חוב צמודות מדד, שהן מקור המימון המרכזי של הבנקים למשכנתאות.
- האם כדאי לחכות להכרה בריבית על המשכנתאות לצרכי מס?
בהחלט. הנטייה היא לאמץ את התוכנית, עם שינויים מסוימים, וכדאי להמתין. הנתונים בסיוע לשכת שמאי המקרקעין, ארגון הגג של המתווכים מלדן ובנק למשכנתאות כרמל.