שוק הנדל"ן: הימור פרוע או סיכון מחושב

יפו

ההתפרצות האלימה של ערביי ישראל באוקטובר 2000, שלא פסחה גם על יפו, הפכה את העיר להרבה פחות אטרקטיבית בעיני היהודים מכפי שאולי היתה קודם לכן. ובכל זאת יש מי שמביטים קדימה באופטימיות. שמאי המקרקעין ניקי פרימו סבור כי בטווח של 10-5 השנים הבאות יפקדו את יפו צמיחה ושגשוג. לדבריו יעברו לשם - לבתים חדשים ומשופצים - זוגות צעירים, המבקשים לגור בתל-אביב, בלי לשלם את מחירי תל-אביב וכן זוגות מבוגרים ואמידים, שילדיהם כבר פרחו מהקן.

נכון לעכשיו מכירת הדירות ביפו איטית מאוד. יוחנן אס, מנכ"ל השיווק של סנצ'ורי 21, מציין כי בשבועות האחרונים נמכרו דירות יד שנייה ספורות בלבד. למשל בשדרות ירושלים נמכרה דירת 4 חדרים תמורת 128 אלף דולר - 5,000 דולר מתחת למחיר הראשוני שדרשו הבעלים. דירת 3 חדרים ברחוב גר צדק נמכרה תמורת 104 אלף דולר - 13 אלף דולר מתחת למחיר שדרשו הבעלים. על מצבה הנוכחי, העגום, של יפו ניתן ללמוד גם ממה שקורה במתחם חצרות יפו, מול מתחם נגה. דירות 3 חדרים (155-100 מ"ר) עלו באוגוסט אשתקד 300-240 אלף דולר. היום ניתן להשיגן תמורת 218-188 אלף דולר.

אשקלון

לאשקלון פוטנציאל להפוך לעיר משגשגת. יש לה חוף ים יפהפה ותשתית תיירותית מפותחת: בתי-מלון, מסעדות ומקומות בילוי. אולם ההווה של העיר קודר: הקרבה לעזה מאיימת, ושיעורי האבטלה בה גבוהים.

פריצת דרך בתהליך השלום - שכרגע אינה נראית באופק - עשויה להזניק את אשקלון קדימה למיצוי הפוטנציאל הטמון בה. התיירים יתחילו לפקוד אותה, והקרבה לכוח האדם הרב שבעזה יכולה לבסס את מקומה כמרכז תעשייתי חשוב. בשל ההווה הקודר ניתן כיום למצוא באשקלון מציאות רבות. מחלקת המחקר של אנגלו סקסון מציינת שניתן כיום לרכוש דירת 5 חדרים בעיר תמורת 115 אלף דולר יד שניה ו-130 אלף דולר יד ראשונה.

כרמיאל

ההווה של כרמיאל אומנם אינו קודר, אך גם היא רחוקה מלממש את הפוטנציאל הרב הטמון בה. העיר סובלת מהמצב הביטחוני, אם כי באופן עקיף: לממשלה אין כיום תקציבים לפיתוח הגליל - וזה פוגע גם בכרמיאל, שאמורה היתה להנות מהשגשוג סביבה. התוצאה: כיום יש בעיר מציאות נדל"ניות רבות, שיהפכו למכרה זהב, אם תהליך השלום יחזור לחיים. למשל, דירת יד שנייה בת שלושה חדרים ניתן לרכוש כיום בעיר תמורת 73 אלף דולר. דירת 4 חדרים עולה 96 אלף דולר, ודירת 5 חדרים - 122 אלף דולר.

כרמיאל, שמשכה אליה בעבר אנשי היי-טק רבים מחיפה ומהקריות, סובלת גם מהמשבר העולמי בתעשיות ההיי-טק. התאוששות בתחום הזה תסייע לעיר לא פחות מאשר רגיעה ביטחונית מתמשכת.

כרמיאל מסווגת כאיזור עדיפות א', וסך כל הסיוע המוענק לכל מי שמתיישב בה הוא 80 אלף שקל, מהם ניתנים 42,500 שקל כמענק ו-37,500 שקל כהלוואה. הודות למבצעי שרנסקי גדלו מכירות הדירות בעיר במחצית השנייה של 2001 ב-82% בהשוואה למחצית הראשונה של אותה השנה. בסך הכול נמכרו בכרמיאל בחודשים יולי-דצמבר 2001 284 דירות - הישג נאה בתקופת המיתון הנוכחית.

גדרה

גם לגדרה פוטנציאל רב שאינו ממומש בגלל שתי סיבות עיקריות: 1. תהליך ההפשרה של הקרקעות באיזור הוא איטי מאוד. 2. תוכניות הבנייה בגדרה פיספסו במידה מסוימת את אופי הביקושים במקום. כיום הביקוש בגדרה הוא בעיקר לדירות 5-3 חדרים בבנייה רוויה, אך מרבית התוכניות שאושרו בעיר הן דווקא של בנייה צמודת קרקע - וילות וקוטג'ים. שינויים בתוכניות וגידול בהיצע יהפכו את גדרה ללהיט נדל"ני.

המחירים בגדרה ירדו בשנה וחצי האחרונות בכ-15%. מחיר מגרש בגודל של 325 מר הוא כ-90 אלף דולר, כולל היטל השבחה. מחירו של בית צמוד קרקע בן 6 חדרים על שטח של 325 מר הוא כ-250 אלף דולר. גדרה נמנית עם אזורי ג' במפת העדיפות הלאומית של משרד השיכון. משמעות הדבר: רוכש דירה חדשה נהנה מהלוואת משכנתא מסובסדת של 30 אלף שקל ללא כל מענק.

מודיעין

מודיעין, שבה כבר מתגוררים 33 אלף תושבים, נמצאת במגמת פיתוח מתמדת, וכיום בונים בה אזורי תעשייה חדשים. בעיר, הממוקמת בין תל-אביב לירושלים, היצע גדול של פרויקטים, ועוד כ-6,000-5,000 יחידות דיור נמצאות בבנייה. התוצאה: התגברות התחרות בין הקבלנים וירידות מחירים. כתוצאה מכך ירדו גם מחירי הדירות מיד שנייה. המחירים כיום נמוכים בכ-15% מאשר לפני שנה וחצי, ובמקרים מסוימים הם ירדו לרמה ששררה עם תחילת שיווקן של הדירות במקום ב-1994. הדירות האטרקטיביות לרכישה הן בנות 4-3 חדרים, שכן דמי השכירות לאלה עלו בשלוש השנים האחרונות במקרים רבים ביותר מ-20% מה שמבטיח תשואה יפה. למשל, דמי השכירות לדירת 3 חדרים עומדים כיום על כ-480 דולר בחודש, בעוד שלפני שנתיים הם עמדו על 350 דולר - התייקרות בשיעור של יותר משליש! דירת 4 חדרים מושכרת תמורת 530-520 דולר, וקוטג' - תמורת כ-650 דולר.

מחירה של דירת 3 חדרים (חדשה או יד שנייה) בעיר מתחיל ב-120 אלף דולר; דירת 4 חדרים - החל מ-150 אלף דולר; דירת 5 חדרים - החל מ-165 אלף דולר; קוטג' בן 5 חדרים - החל מ-210 אלף דולר.

לדברי עו"ד יונתן הולצר, מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, האטרקטיביות של מודיעין לטווח הקצר היא נמוכה משלוש סיבות: משום שהרבה קרקעות לא שווקו בה, או ששווקו ולא התחילו לבנות עליהן; המצב הביטחוני; היעדרה של תחנת רכבת בעיר. במילים אחרות: שיווק קרקעות מוגבר, שיפור במצב הביטחוני וחיבור העיר למסילת ברזל יזניקו בה את המחירים מעלה-מעלה. מי שמאמין שזה הולך לקרות - כדאי לו להשקיע בנדל"ן בעיר.

לב השרון

הסיבה היחידה לכך שמזרח השרון אינו מבוקש כמו מערבו הוא הקרבה לקו הירוק. במילים אחרות: מי שמאמין בהסדר עם הפלשתינים מוזמן להשקיע ביישובי קו התפר ולקצור תשואות נאות. גם פתיחתו של כביש חוצה ישראל אמורה לתת לאיזור תנופה אדירה. ניקו פרימו, מראשי לשכת שמאי המקרקעין, מדגיש כי פתיחתו הצפויה של חוצה ישראל כבר תורמת לכך שמחירי הקרקעות באיזור נשארים יציבים למרות המיתון.

בת-ים

בת-ים צריכה כבר היום לעניין מחפשי מציאות, שכן בעוד שמחירי הדירות בה זולים, הרי מחירי השכירות נמצאים בקו של עלייה", טוען עורך מחירון הדירות השמאי לוי יצחק. העלייה במחירי השכירות נובעת בעיקר מהביקושים הערים של עולים מחבר המדינות. לשם המחשה: דירת 2 חדרים ברחוב כצנלסון, קרוב למרכז ולקניון, נמכרת תמורת 76 אלף דולר ומושכרת תמורת כ-470 דולר - תשואה שנתית נאה בשיעור של 7.5%. ברחוב אילת נמכרה דירת 3 חדרים תמורת 71 אלף דולר ומושכרת תמורת 500 דולר - תשואה של 8.5%.

זכרון-יעקב

זכרון-יעקב היא אחד היישובים הבודדים שלגביהם ניתן לומר, כי מי שירכוש בה נכס, יגלה בחלוף משבר הנדל"ן שעשה עסקה מצוינת. מחיר בית דו-משפחתי על מגרש בשטח של 400 מ"ר הוא כיום כ-270 אלף דולר. השכרת בית כזה מניבה 850 " דולר בחודש, בעוד שלפני שנה היא הניבה 725 דולר בלבד. הסיבה להתייקרות השכירות: היצע נמוך שאינו עונה על הביקושים. מחיר בית בודד על מגרש בשטח של דונם הוא 550 אלף דולר. בעבר נמכרו בתים כאלה תמורת 750 אלף דולר.

רחובות, מזכרת-בתיה

סוקר השוק לוי יצחק מצביע על רחובות כיעד אטרקטיבי להשקעה. המחירים בה זולים, יחסית (130 אלף דולר לדירת 4 חדרים יפה), ויש בה ביקוש גדול לדירות להשכרה - בין היתר מצד חוקרים מחו"ל שבאים למוסדות המחקר שבמקום. מאחר שבתקופה האחררונה לא נרכשו ברחובות דירות לצורכי השקעה, קיימת היום מצוקה אמיתית בעיר בתחום הדיור להשכרה, והמחירים עולים.

מזרחה מרחובות כדאי לשים עין על מזכרת-בתיה - מושבה עם טעם של פעם, שכביש חוצה ישראל יקרבה לאזורי הביקוש. בית צמוד קרקע נמכר בה תמורת 250 אלף דולר, ולטענת המומחים, המחירים רק צפויים להאמיר.