איך לרכוש משק חקלאי

בני הזוג אשכנזי, עם שני ילדיהם, תושבי גבעתיים, חיפשו דירה למעלה משנה. חצי שנה לקח להם למכור את דירתם בת ה-3.5 חדרים בשכונת בורוכוב, תמורת 230 אלף דולר. אז שמעו בני הזוג מחברים על הזדמנות פז באזור צומת בית-קמה בדרום: 185 אלף דולר למשק חקלאי. השניים קפצו על המציאה, ועוד נותר להם כסף לרכב שטח. "העלינו את איכות החיים לאין שיעור", הם אומרים.
רבים מבני העיר מפנטזים לעבור אל הכפר: בגלל השקט, איכות החיים, המרחבים והשלווה. יותר ויותר עירונים מחליטים שהפנטזיה שלהם היא יחידת משק בנוף כפרי, במקום דירה בת 4-3 חדרים בתל-אביב או ראשון-לציון.
הדרך לחלום ארוכה, ובהחלט לא פשוטה. רכישת משק שונה באופן מהותי מרכישת דירה, אומר עו"ד חי חיימסון, ממשרד חיימסון-סודאי-ושות', המתמחה במגזר החקלאי בכלל ובעיסקאות במשקים בפרט. שלא כמו בדירה, שרישום הדירות בה נעשה, לרוב, בלשכות רישום המקרקעין (טאבו), הרי שבמשקים, רישום הזכויות נעשה במינהל מקרקעי ישראל, ובחלק לא מבוטל מהמשקים - גם בסוכנות היהודית (החוזה המשולש). בניגוד לדירות, שם מוגדרות זכויות הרוכש כבעלות או חכירה, ברובם של המשקים בארץ הזכויות מוגדרות כזכויות בר-רשות, ורק לעתים רחוקות כזכויות חכירה.
הבדל זה נובע מכך שבמרבית המשקים, הזכויות שייכות למדינה, שמשכירה אותם באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, לסוכנות היהודית. הסוכנות היא זו שנותנת למושב (שהוא אגודה שיתופית) רשות להשתמש בקרקע, הידועה גם כמשבצת האגודה. המושב נותן לחברים בו רשות להשתמש במשק ספציפי.
כלומר, מבחינה משפטית, זכויותיו של בעל המשק הן למעשה זכויות של בר-רשות. על אף שהדבר רחוק מאוד מלהיות זכות בעלות או חכירה, אין לדאוג בגלל מעמד זה. כל מאבקי החקלאים על הזכות לפיצוי על הפשרת אדמותיהם סב סביב הגדרת בר-רשות, והם מעולם לא יצאו מקופחים.
קיימים מושבים שבהם ההסכם בקשר לקרקע הוא ישירות בין בעל המשק למינהל, ואז יש לבעל המשק זכויות חכירה על הקרקע. כשבאים לרכוש משק, יש לבדוק שהמוכר רשום כבעל הזכויות במשק, הן במינהל מקרקעי ישראל, הן בסוכנות היהודית והן במשרדי אגודת המושב.
אחרי שמוודאים שהמוכר הוא בעל הזכויות במשק, וש"זכויותיו נקיות", כלומר אין עליהן עיקול, שעבוד או משכון, אפשר לערוך עיסקה. בשלב זה, יש לשים לב למספר סוגיות.
בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר המוכר זכאי לפטור ממס שבח (אם לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה) ולפטור ממס מכירה (אם מדובר בדירת מגורים שמישה), במכירת משק המצב שונה. גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח וממס מכירה, עדיין חלק מהמכירה חייב במס.
מבחינת רשויות המס, כשמוכרים משק, התמורה בעדו מתחלקת לשניים: התמורה עבור בית המגורים; והתמורה עבור היתרה, המכונה "החלק המשקי". בעוד שהחלק המשולם עבור בית המגורים פטור ממס שבח ומכירה, כמו בדירה רגילה, הרי שהחלק המשקי חייב הן במס שבח והן במס מכירה.
"השאלה שעולה מייד", אומר עו"ד חיימסון, היא איך רשויות המס יודעות כמה שווה בית המגורים וכמה שווה החלק המשקי. הן יודעות זאת לפי הערכות שווי בעיסקאות דומות, מצב בית המגורים ועוד.
לחלק מבעלי המשקים יש חובות הנמצאים בברור אצל משקמים (כמו שופטים) במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי. המשקמים פועלים מכוח החוק הידוע כ"חוק גל". כדי שהמשקם יאשר את מכירת המשק, ויסיר את צווי העיקול והמניעה שהטיל, צריך בעל המשק לפרוע את כל חובותיו. במקרים כזה, אפשר לקבל פטור ממס לגבי חלק הסכום ששילם הרוכש שמטרתו תשלום חובות.

דמי הסכמה

התשלום הבא שעל המוכר לבצע הוא דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה משולמים על ידי מי שחכר קרקע מהמינהל בעת המכירה לחוכר אחר. בכך בעצם מסכים המוכר לשתף את המינהל בהכנסות שמקורן בעליית ערך הקרקע. הנוסחה לחישוב דמי ההסכמה אינה פשוטה, אך לטענת עו"ד חיימסון יש דרכים להפחתתם. קיימים גם קריטריונים אישיים לקבלת הנחה. בנוסף, גובה דמי ההסכמה משפיע על חישוב מס השבח שיש לשלם.
עוד מקור לצרות היא הסוכנות היהודית. מספר בעלי משקים קיבלו מהסוכנות הלוואות לצורך ייסוד המשק, רכישת ציוד חקלאי, הקמת חממות ועוד. כיום, כשפונים לסוכנות כדי שתיתן את הסכמתה להעברת הזכויות, היא דורשת את פירעון החוב. לדברי עו"ד חיימסון, במקרה כזה כדאי לפנות לוועדה מיוחדת או לפרוע 25% מההלוואה בלבד, כשהיתרה הופכת להלוואה עומדת, שתהפוך בסוף למענק.

אישור המושב

עניין חשוב נוסף הוא שהאגודה השיתופית (כלומר המושב) תסכים לקבל את רוכש המשק כמועמד לחברות ותסכים להעברת הזכויות במשק מהמוכר לקונה. שלא כמו בדירות, בהן מתנהלות העיסקות בין המוכר לקונה בלבד, במשקים התמונה שונה, ויש לקבל את הסכמת המושב להעברת זכויות המוכר לקונה. בלעדיה יסרב המינהל להעברת הזכויות.
במקביל להשגת הסכמת המושב, על הרוכש להתקבל לחברות בו. מי שאינו חבר מושב אינו יכול להיות בעל זכויות במשק. פרוצדורה זו מורכבת ממספר שלבים: ראשית, הרוכש פונה למושב ומבקש לרכוש משק ולהתקבל לחברות; שנית, המושב מפנה את הרוכש לוועדת קליטה, שמחליטה על סמך מבדקי קבלה, אם לקבל את הרוכש; אם ועדת הקליטה מאשרת, מובאת המועמדות לוועד ההנהלה של המושב, שמחליט אם לאשר את המלצת ועדת הקליטה. רק אז הופך הרוכש למועמד לחברות במושב וכעבור שנה ההחלטה מובאת לאישור האסיפה הכללית. אם האסיפה הכללית מאשרת - הרוכש הופך לחבר מושב מן המניין.
עם זאת, ניתן לסיים את העיסקה קודם לקבלה הסופית לחברות.

הגנה על הרוכש

עניין ייחודי נוסף למשקים, הנובע מהעדר רישום בטאבו, הוא סוגיית ההגנה על זכויות הקונה ממועד החתימה על ההסכם ועד למועד בו המשק נרשם בפועל על שמו. בדירות עירוניות הבעיה נפתרת על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. במשק, לעומת זאת, אין דרך לרשום בטאבו הערת אזהרה, ולכן יש ליצור שעבוד על הנכס לטובת הקונה. כך מובטח הנכס על שמו לפי דיני הקניין.
עם תום הליכי הרכישה ניצב הרוכש, שהוא לעתים עירוני לשעבר, מול שאלת השאלות: מה עושים עם 20 דונם לעיבוד חקלאי, שלצידם האנגרים, מחסנים, רפתות ולולים? ניתן אמנם להשכירם לעיבוד חקלאי, אולם הביקוש היום לא בשמים, בעקבות משבר החקלאות. בשנים האחרונות הדבר הביא לתופעה נרחבת ולא חוקית, שהרשויות נוטות להעלים ממנה עין, של הסבת ההאנגרים החקלאיים למבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים ומשרדים, והשכרתם לבעלי עסקים. כך מובטחת לבעל הנחלה הכנסה משמעותית נוספת, המכסה חלק ניכר מהמשכנתא שלקח.