שוק הדיור: מס ועוד מס

ענף הנדל"ן הישראלי משופע בגזרות מגזרות שונות: מסים, היטלים, קיצוצים והפקעות. כולן יחד מזרימות ממון רב מכיסי הקונים והיזמים לקופת המדינה. אחת הסיבות לרפורמה במיסוי הנדל"ן, שהחלה ב-2003, היתה העובדה שישראל הפכה לאחת המדינות הממוסות ביותר בתחום. הדברים הגיעו לידי כך שכ-60% ממחירה של כל דירה הופנו לתשלום מסים שונים: מס רכוש ששולם על הקרקע במשך שנים, היטל השבחה ששולם לרשויות המקומיות, אגרות פיתוח, מע"מ כפול (על רכישת הקרקע ועל רכישת הדירה), ובנוסף מס רכישה.

"מטרתה של הרפורמה היתה לעורר את שוק הנדל"ן הרדום, על ידי הפחתת נטל המסים, אך בפועל היא מסייעת בעיקר לבעלי הנכסים, ואילו חסרי הדיור אינם נהנים ממנה. נטל המסים על הבניה עדיין גדול, במיוחד על הבניה למגורים", אמר שר השיכון החדש, אפי איתם, "זאת למרות ההקלות שהושגו ברפורמת רבינוביץ'. ספק אם נוכל היום להרחיב את ההקלות האלו". עם זאת, איתם אינו פוסל רפורמה נוספת בתחום.

בעזרתה של עו"ד אסתי ליבא, מומחית למיסוי ממשרד שדות ושות', ריכזנו את רשימת המסים וההיטלים הנהוגים כיום בשוק הנדל"ן שלאחר הרפורמה.

מוכרי נכסים

מס שבח: מס הנגבה על עליית ערך הדירה במהלך שנות הבעלות. קיימת מערכת מורכבת של פטורים ממס שבח, כדוגמת הפטור המוענק למי שלא מכר דירה ב-4 השנים האחרונות, או הפטור המוענק במקרים מסויימים למי שקיבל את הדירה בירושה. שיעור מס השבח הופחת במסגרת הרפורמה מ-50% ל-25% בלבד. מוכר הדירה ישלם מס בשיעור של 50% על עליית ערך הדירה מיום רכישתה ועד ל-7 בנובמבר 2001, ומס בשיעור של 25% על עליית ערך הדירה מיום זה ועד ליום המכירה.

מס מכירה: מס שהופעל בראשונה בשנת 2000. כיום, לאחר הרפורמה, הוא אינו חל על דירות ששימשו למגורים בלבד.

מס רכוש: מס זה, שחל בזמנו על מגרשים בלתי בנויים, בוטל בשנת 2000. עם זאת, ייתכן שעל הקרקע קיימים עדיין חובות מס שטרם שולמו, אותם יש להסדיר עם המכירה.

היטל השבחה: הרשות המקומית זכאית לגבות היטל זה כאשר הקרקע הושבחה כתוצאה משינויים שערכה באחוזי הבנייה המותרים, או כתוצאה ממתן זכויות נוספות, כמו בניית מרתף, בריכת שחייה ועוד. תשלום היטל זה אינו מותנה בניצול זכויות אלו.

דמי הסכמה: במכירת דירה הבנויה על קרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, יכול המינהל לדרוש תשלום זה.

ארנונה: בעת מכירת נכס נדרש אישור כי הדירה נקייה מחובות לרשות המקומית.

רוכשי נכסים

מס ערך מוסף: ברכישת דירה חדשה מקבלן משלם הרוכש מס ערך מוסף. זהו מס שאינו מיוחד למקרקעין, ששיעורו עומד כיום על 18%. לדבר עו"ד ליבא, לא בכל מדינות העולם מחוייבים הרוכשים במע"מ. באנגליה, דנמרק, פינלנד, בלגיה ועוד, למשל, חל פטור על מע"מ ברכישת דירה, מה שמקל על רוכשי הדירות.

מס רכישה: מס הדרגתי המוטל על רוכש הדירה, ושיעורו נע בטווח של 5%-0.5%. עם זאת, בשנת 2003, המדרגה הגבוהה היא 4.75% בלבד, ומדרגת המס הראשונה, בשיעור של 0.5%, בוטלה ביחס לרוכשי דירות המחזיקים כבר בדירה נוספת שאין בדעתם למכור. עולים, נכים ובני משפחה של חיילים שנספו זכאים להנחות במס רכישה.

נדל"ן בחו"ל

מס השלמה: עד הפעלת הרפורמה, אדם פרטי שקנה דירה בחו"ל למטרת השקעה לא היה חייב במס על ההכנסה משכר דירה שקיבל ממנה. בעקבות הרפורמה חלה חובת תשלום. לדברי עו"ד יעקב כרמלי, מומחה לנדל"ן, ככל שהמס על הכנסות משכר דירה באותה מדינה גבוה יותר, כך יהיה מס ההשלמה שישולם בישראל נמוך יותר.

מס שבח: לדברי עו"ד ליבא, הרווח ממכירת דירה בחו"ל על ידי ישראלי ממוסה באופן דומה לרווח ממכירת נדל"ן בישראל. עם זאת, מערך הפטורים ממס שבח בגין מכירת דירה בישראל אינו חל על מכירת דירות בחו"ל.

הפקעת אדמות

על פי החוק, רשויות מקומיות רשאיות להפקיע קרקעות פרטיות למטרות ציבוריות כמו סלילת כבישים, בניית מחנות צבאיים, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים וכדומה. ניתן להפקיע עד 40% מהקרקע ללא תשלום פיצויים לבעליה. אם מפקיעים למעלה מזה, יש לפצות את בעל הקרקע.

משכנתאות

על הגזרה האחרונה, ואולי הקשה מכולם, החליטה הממשלה הקודמת באוגוסט 2002: לקצץ 400 מיליון שקל מתקציב המשכנתאות לזכאים. ההחלטה קבעה כי מענקים בהיקף של 25-20 אלף שקל יומרו בהלוואות מסובסדות, בריבית של 4% ל-25 שנה. מדובר בגזרה כל כך קשה, שעדיין לא ברור כיצד יש ליישמה. עד היום נערכו עשרות דיונים בין משרד האוצר למשרד השיכון בנושא, אבל הבחירות קטעו את המהלך. כמו כן, תשלום המשכנתא אינו מוכר בישראל לצרכי מס, בניגוד למדינות מערביות רבות.