הנאים השכנים בעיניך? על בתים משותפים וערך דירות
שכן שהקים להקת רוק, דירה שכורה שהפכה למכון ליווי או שכנה שהקימה פנסיון לכלבים על גג הבית הם לא בדיוק הסביבה שבה תרצו לגור. איך השכנים משפיעים על ערך הדירה ומה צריך לבדוק לפני שמתחילים לדבר על המחיר
חשבתם שקניתם את דירת החלומות, אבל אחרי שעברתם אליה התברר שהשכן למעלה מנגן בתופים וזאת שלמטה מגדלת נחשים. מה עושים? "אנשים שלא היו מעלים בדעתם לקנות רכב יד שנייה בלי לבדוק את המכונית במכון מוסמך לבדיקות רכב, קונים דירה מבלי לעשות את שיעורי הבית הנדרשים", אומר צחי ברדוגו, מנכ"ל חברת בדק בית המספקת שירותי בדיקה ומידע לפני קניית נכסים.
לדבריו, ברכישת דירה יש להתייחס לא רק לגודלה והמחיר. חשיפת הליקויים והבעיות בעוד מועד עשויה למנוע פגיעה קשה באיכות החיים. לעתים הגילויים האלה יכולים להיות קלף מיקוח חזק מול המוכר. בדיקת השכנים וסביבת המגורים חשובה לא פחות מבדיקת מצבה של הדירה, אומר ברדוגו.
ברדוגו ממליץ על מספר נקודות שצריך לבדוק לפני שרוכשים בבניין: כמה דירות בבניין הן שכורות (אולי אחת מהן משמשת כמכון ליווי), האם יש תוכניות עתידיות לגבי הבניין והאזור כולו, אלו מטרדים ומקורות רעש מאפיינים אותו, האם מתגוררים בבניין רווקים (בעיקר כאלה העורכים מסיבות רעשניות), איך יחסי השכנות, כיצד מתפקד ועד הבית? איך מתוחזקת המעלית?
מסקר שביצעה חברת בדק בית עולה כי 42% מהמתגוררים בדירה שבבעלותם אינם שבעי רצון מהשכנים. עוד עולה מהסקר כי שכנים מפורסמים אינם רצויים כל כך. סלבריטאים הופכים למטרד, מסביר ישראל פסטרנק, מנכ"ל מכללת בילדינג. האנשים אוהבים לראות אותם בטלוויזיה או בקניון, אבל לא מתחת לאף.
מבחן תיבות הדואר
מספר טיפים יאפשרו לרוכשי דירות לשים לב לפרטים מהותיים הנוגעים לשכנים ולהסיק מסקנות רלוונטיות, עוד בטרם
חתימת החוזה:
אם כבר בכניסה לבניין אתם מבחינים שהלובי לא נקי, צירי דלת הכניסה רופפים, תיבות הדואר ידעו ימים יפים יותר והגינה נבולה - ותרו על הדירה. תרבות דיור לא תהיה כאן. הבניין ילך ויוזנח ולאיש לא יהיה איכפת, וככל שהבניין מוזנח יותר כך יורד ערך הדירות.
מבט נוסף לעבר תיבות הדואר עשוי לגלות מידע מועיל נוסף: על חלק גדול מהתיבות יש מדבקות עם שמות דיירים והן מונחות זו על זו ללא סדר? סימן שחלק גדול מדיירי הבניין הם דיירים בשכירות, שאינם מתעניינים בצורת הבניין ובאחזקתו. ובעלי הבית? לכו תמצאו אותם. אם תרצו לבקש כסף לשיפוץ הבית, לגינון או לתיבות דואר מודרניות - אתם בצרות. לכן, השתדלו לרכוש דירה בה רק חלק קטן מן הדירות מושכר, וחזות הבניין מוכיחה שהדיירים אכפתיים.
אם אתם סובלים במיוחד מרעש, רצוי להבטיח שבדירה מעליכם לא מתגוררת משפחה ברוכת ילדים.
בית ספר או מתנ"ס הם צורך הכרחי, אך אם ביתכם גובל בהם - ערכו ירד בעשרות אחוזים. גם בית כנסת נראה שקט וידידותי, אך בשבת בבוקר כשנוהרים אליו להתפלל עשרות אנשים, ועוד מדברים ביניהם בקולי קולות קשה מאוד לנוח.
דרך יצירתית לדלות מידע חשוב על הסביבה בכלל והבניין בפרט ניתן לקבל על ידי שיחה קצרה עם מתווך מקומי תוך שיחת ייעוץ עימו. הציגו עצמכם כמוכרי דירה פוטנציאליים בבניין לצורך הערכת שוויה. הוא כמובן ינסה להמעיט מערכה של הדירה תוך הבלטת חסרונותיה. המתווך המקומי מכיר את אופי האוכלוסיה באזור המגורים הרלוונטי.
גם שיחה עם ועד הבית יכולה להועיל. ניתן בקלות להשיג את נציג הוועד, שישמח לעדכן את הדיירים הפוטנציאליים בכל הנוגע לבניין שלו. מומלץ להתעניין במספר נקודות: מוסר התשלומים בקרב דיירי הבניין, תוכניות עתידיות של הוועד, תוכניות עבר שנפסלו והסיבה לפסילתן, שיכולות להעיד על אופי הדיירים בבניין.
עדיף בניינים קטנים
"מאחר שאין לנו שליטה על השכנים, אני ממליץ לרכוש דירה בבניינים קטנים שבהם מספר השכנים קטן", אומר ברנד רסקין, מנכ"ל רשת תיווך רימקס. "בבניינים הגבוהים יש לבדוק את הבידוד, האם הבנייה היא לפי תו התקן, לבדוק את מספר הכניסות לבית, לבדוק את רמת הפרטיות ולוודא שיש כמה שפחות אפשרויות חיכוך".
ומה מבחינה משפטית? לדברי עו"ד אילן שרקון מומחה בתחום הנדל"ן, ברוב המקרים גם עורך הדין וגם הרוכשים אינם בודקים מי השכן העתידי ומה יחס ועד הבית כלפי הרוכש, למרות שזהו עניין מהותי. הנושא חשוב הן בשל ההתחייבויות מול ועד הבית והן לגבי הסוגיות המשפטיות מול ועד הבית.
לסכסוכי שכנים יש השלכה ישירה לרוכש גם משפטית וגם מבחינת מערכת היחסים בין הרוכש לשכנים בעתיד.
אם רכשתם דירה והבעלים הקודמים הסבו נזק לרכוש המשותף (למשל, בעל הדירה הקודם גרם למטרדים) אתם עלולים להיכנס לנעליו. אם ועד הבית החליט על שיפוץ והבעלים הקודמים של הדירה לא שילמו, הבעלים החדש חייבים לשאת בהוצאה.
האפשרויות לטיפול בסכסוכי שכנים הן משפטיות ואורכות בין חצי שנה לשנה. ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים ולהגיש תביעה לסכסוך בין דיירים, לפנות לבית משפט השלום או לפנות לבית משפט לתביעות קטנות.
המתופף גרם לירידת ערך הדירות
עורך מחירון הדירות, לוי יצחק, מסביר כיצד השכנים משפיעים על ערך הדירה, באמצעות מספר דוגמאות:
רח' שטריקר בתל אביב ידוע כרחוב שקט ואיכותי עד שהגיע לבניין משפחה עם נער המנגן בתופים. הדירה מתחת נמכרה ב-20% פחות מערכה. הרוכש היה בעל יוזמה: הוא כינס את הדיירים ובאסיפה הוחלט על שיפוץ המקלט והעברת המתופף הצעיר על ציודו למקלט. מחירי הדירות עלו מחדש, והמוכר הפסיד 45 אלף דולר.
ברחוב סוקולוב בהרצליה עמד למכירה פנטהאוז מדהים, שניתן לראות ממנו את הים ואת מרבית השרון. עורך הדין שעליו הוטל למכור את הדירה לא הצליח למצוא קונה. הסיבה: הכניסה לבניין מוזנחת מאוד, המעלית מיושנת ואחד השכנים השתלט על החניה. ערך הפנטהאוז היה כ-470 אלף דולר, אך קונה הסכים לשלם 250 אלף דולר בלבד. בעל הדירה התפשר למכור במחיר זה, אך עורך הדין החליט להגיש נגד השכן תביעה לפיצויים בגלל הסגת גבול. השכן הסכים מייד לפנות את החניה. לאחר שיפוץ הכניסה והמעלית ב-11 אלף דולר, הדירה נמכרה ב-431 אלף דולר.
ברחוב עוזיאל ברמת גן נפתחה מזללה בקומת הקרקע במקום חנות ספרים שקטה. ריחות הטיגון והרעש הבריחו את הדיירים. בעלי הדירות בבניין אינם מצליחים למכור את הדירות אפילו בחצי מחיר" כפי שאומר אחד השכנים. הוא עצמו עבר להתגורר בשכירות במקום אחר ומשכיר את דירת 4 החדרים שלו ב-400 דולר במקום 700 דולר.
וסיפור אחד אופטימי: בשדרות נורדאו בתל אביב עומד בניין ישן. גינת הבניין מוזנחת, והדיירים הקשישים אינם מסוגלים לממן את שיקומה. בקומת הקרקע מצויות שתי דירות שנמכרו למשפחות צעירות. הדיירים החדשים ביקשו לעשות שימוש בגינות. השכנים הסכימו אך הדגישו שאין לרשום את הדירות בטאבו על שם דיירי קומת הקרקע. היום הבניין מוקף גינות מטופחות וגדר חיה והשביל מרוצף. ערך כל הדירות בבניין עלה ב-10% לפחות, וערך הדירות בקומת הקרקע עלה בכ-15%.
לפנייה לכתב/ת 
