מיסוי נדל"ן: מי משלם וכמה

עם השנים הפכה ישראל למדינה הכי ממוסה בתחום הנדל"ן - המסים מהווים יותר מ-40% ממחיר דירה חדשה. ריבוי המסים והיטלים ומורכבותם הופכים כל עסקת מקרקעין ל"שדה מוקשים". המחיר הסופי של הדירה כולל בין השאר היטל השבחה, מס שבח, מע"מ, ובסוף הדרך גם מס רכישה שמשלם רוכש הדירה.

הנה דוגמה אחת: משה ודינה מכפר ביל"ו שליד רחובות רצו לסייע לביתם צילה עם נישואיה ואפשרו לה ולבעלה רון להתגורר בדירה נוספת הנמצאת בבעלותם. לפני כמה חודשים, לאחר שהזוג הצעיר חסך די כסף, ולאור הריבית הנמוכה על המשכנתאות, החליט הזוג לרכוש את הדירה מההורים.     

כדי להקל על הזוג הצעיר, הסכימו הוריה למכור את הדירה ב-150 אלף דולר במקום ב-190 אלף דולר. הזוג הצעיר שמח עוד יותר כאשר התברר לו כי מס הרכישה על מחיר רכישת דירה ב-150 אלף דולר נמוך בכ-7,000 שקל, לו רכשו את הדירה תמורת 190 אלף דולר. צילה ובעלה רכשו את הדירה.

אולם עם ביצוע העסקה נתקלה המשפחה בשני "מוקשי מיסוי" שעלו לה הרבה כסף: הראשון, רשות המסים ביקשה מצילה ורון להשלים מס רכישה בגובה של אלפי שקלים נוספים כיוון שמס הרכישה נקבע על פי שווייה האמיתי של הדירה, גם אם בפועל היא נרכשה בסכום נמוך יותר. 

הוריה של צילה נתקלו גם כן ב"מוקש מיסוי" בעקבות מכירת הבית לילדים. דינה ומשה תכננו למכור גם הם את ביתם בכפר ביל"ו אך התברר להם כי אם לא ימתינו תקופה של 4 שנים לפחות בין מכירת הדירה לילדים למכירת ביתם, יאלצו לשלם מס שבח של עשרות אלפי שקלים. דינה ומשה החליטו לדחות את העסקה.

זהו רק מקרה אחד מני רבים שבו רוכשי ומוכרי דירות נכנסים ל"שדה המוקשים" של מיסוי הנדל"ן בישראל ויוצאים ממנו בשן ועין.

5 מסים והרבה כסף

בדיקה שערכו לאחרונה כלכלני BDO זיו האפט העלתה כי שיעור הכנסות המדינה בממוצע ממכירת דירה חדשה עומד על כ- 41.5%.

"זה לא סוד שענף הבנייה והנדל"ן הוא אחד הענפים הממוסים ביותר במשק", אומר נשיא התאחדות הקבלנים, אהרון כהן. "בשנת 2005 הסתכמו הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן בכ-4.8 מיליארד שקל, ובשנת 2004 הסתכמו ההכנסות בכ-3.8 מיליארד שקלים".

הגרף הבא מתאר את התפלגות המסים וההיטלים השונים המוטלים על דירה חדשה.

אז איך חוצים את שדה המוקשים הזה מבלי להיפגע? במדריך שלפניכם נסקור את המסים וההיטלים השונים באמצעות מומחים בתחום המיסוי.

מס הרכישה מתעדכן מדי רבעון בהתאם למדד המחירים לצרכן. במקרה של דירה יחידה, שיעורי מס רכישה בגין רכישת דירה מגורים על ידי יחיד שהוא תושב ישראל מדורגים ב-3 שלבים, בהתאם לשווי הדירה (מדרגות המס מעודכנות עד 15 באפריל 2006):

• עד 594,795 שקלים - ללא מס.
  

• מ-594,795 עד 737,550 שקל - 3.5% מס.
  

• מעל 737,550 שקל - 5%.
  

מי שרכש דירה נוספת לדירה שבבעלותו לא ייהנה מההקלה של מדרגת המס הראשונה, אלא ישלם מס לפי שתי מדרגות המס הגבוהות יותר - 3.5% ו-5%.

כאשר דירת המגורים נרכשת כדי להחליף דירת מגורים קיימת, ניתן להימנע מתוספת המס, במידה ומי שרכש את הדירה הנוספת, מכר בתוך 18 חודש מיום רכישת הדירה החדשה, את דירתו הראשונה. במקרה כזה יהיה זכאי הרוכש ליהנות מן הפטור שבמדרגת המס הראשונה. הטבה זו מיועדת לאלו המחליפים דירה, כדי לאפשר להם ליהנות ממדרגת המס הראשונה גם במידה וטרם הספיקו למכור את דירתם הקודמת, על מנת למנוע מצב שישולם מס רכישה בשיעור הגבוה, למי שבסופו של דבר התכוון שתהיה בידו דירה אחת בלבד.

עולה חדש גם זכאי לשיעור מופחת של 0.5% אולם החישוב מוגבל בתקרה שווי דירה של 1,113,230 שקל. ההקלה לעולה גם ניתנת פעמיים בלבד (פעם לדירת מגורים ופעם ברכישת בית עסק). ההקלה מוגבלת לתקופה של 7 שנים מיום עלייתו.

אדם המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (כלומר ללא תמורה) ישלם אך ורק 1/3 ממס הרכישה לפי החישוב הנ"ל. אולם העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה, תהיה פטורה לגמרי ממס רכישה (בתנאי שגרו ביחד באותה דירה).

• טיפ - ברכישת דירה יד שנייה, יש לבדוק במשרדי הטאבו שאין חוב של מסים מהרכישות הקודמות שלא שולמו, אחרת לא תינתן האפשרות להעביר את הדירה על ידי הקונים. דבר נוסף, במידה שרוצים להזמין מהקבלן תוספות ושינויים, כדאי שלא לכלול זאת במסגרת הסכם הרכשיה, שכן הדבר יגדיל את מחיר דירה ובהתאם לכך את מס הרכישה. מומלץ לבצע את התוספות באמצעות קבלן חיצוני. 
  

מס מכירה מוטל על מוכר נכס (גם קבלן וגם פרטי) שאיננו מיועד למגורים (קרקע, ונדל"ן עסקי - תעשייה, מסחר ומשרדים). המס הוא בשיעור של 2.5% מערך המכירה של הנכס. בעבר נהוג היה תשלום מס מכירה בשיעור של 0.8% גם על מוכרי דירות למגורים. מס המכירה על דירות מגורים בוטל החל מנובמבר 2001 במסגרת תיקון 50.

מס שבח מקרקעין הוא מס הנגבה על עליית ערך הנכס במהלך שנות הבעלות, ולמעשה, הוא מקביל למס רווחי הון במס הכנסה. עו"ד שמואל שוב המתמחה בדיני מקרקעין מדגים: אם אדם רכש דירה ב-100 אלף שקל בשנת 1990 ומעוניין למכור אותו היום 500 אלף שקל, הוא יידרש לשלם מס בגין ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה בקיזוז הפרשי ההצמדה של מדד המחירים לצרכן.  

"קיימת מערכת מורכבת מאוד של פטורים ממס שבח", אומר עו"ד שוב. "מי שיש לו דירת מגורים יחידה יכול למכור אותה ללא תשלום מס שבח אך קיימת תקופה מינימלית של 18 חודש בין מכירה למכירה. למי שבבעלותו שתי דירות או יותר, יכול למכור דירה אחת ל-4 שנים על מנת לזכות בפטור". לדבריו, יש לזכור כי לעניין הפטורים ממס שבח, תא משפחתי של זוג הורים וילדים עד גיל 18 נחשבים למוכר אחד.

• טיפ - מדובר בתחום מורכב, מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין בטרם ביצוע העסקה כדי לבדוק את הזכאות לפטורים שבחוק.
  

הוועדה המקומית זכאית לדרוש היטל השבחה בשיעור של 50% מההשבחה שהשביח הנכס כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר שהוסיפה זכויות בנכסים. כך לדוגמה, בית שאושרה בו הוספת מרתף או הוספת קומות, הקמת חדר על הגג וכדומה, הוא כבר בעל חוב, הנוצר בעת אישור התוכנית שמתירה את התוספת. חובת התשלום תצוץ לנו כאשר נבקש לממש את הנכס, כלומר הוצאת היתר בנייה או מכירה של הנכס.

היטל השבחה מוטל גם בעת אישור הקלות, מעבר לזכויות הבנייה המותרות בתוכנית כמו תוספת קומה או הגדלת מספר יחידות, לא במסגרת תוכנית, אלא במסגרת הקלה. בדרך כלל יתקלו בעלי נכסים בנויים בדרישה להיטל השבחה כאשר מדובר בבתים צמודי קרקע ובדירות גג בהם יש אפשרות הרחבה, ובדרך כלל נושא המוכר בתשלום היטל ההשבחה.

• טיפ - חשוב לשים לב שעד למימוש, החוב שנוצר נושא הצמדה בלבד, אחרי המימוש הוא נושא ריבית גבוהה של 0.75% בחודש, כך שמומלץ, גם אם חולקים על שיעור ההיטל ומנהלים הליכים להפחתתו, לשקול לשלם את הדרישה תוך שמירת הזכויות לקבל החזר בסוף ההליך.  יתרון נוסף בתשלום הוא שאם שולמה הדרישה, הרשות אינה יכולה לתקן את השומה ולהגדילה.
  

מע"מ

ברכישת דירה חדשה מקבלן משלם הרוכש מס ערך מוסף (מע"מ). זה מס שאינו ייחודי למקרקעין העומד כיום על 16.5%. עו"ד אסתי ליבא, מומחית למיסוי אומרת כי כאשר רוכשים דירה מאדם פרטי (יד שנייה) אין מע"מ. אך כאשר חברה רוכשת נכס מאדם פרטי יש מע"מ ומי שמחויב במע"מ הוא הרוכש.

עו"ד ליבא מציינת, כי לא בכל מדינות העולם מחוייבים הרוכשים במע"מ. לדוגמה: באנגליה, דנמרק, פינלנד, בלגיה ועוד מדינות באירופה יש פטור על מע"מ ברכישת דירה, וזאת על מנת לעודד רכישת דירות חדשות. כמובן שהפטור ממע"מ מקל מאוד על רוכשי הדירות ומהווה הטבה של אלפי ואף עשרות אלפי דולרים.