50 עצות לשוכרים ולמשכירים
שוכרי הדירות, שמחירן נקוב בדולרים, נקלעו למערבולת פיננסית עקב הפיחות החד שחל בשער השקל. למשכירים התברר עכשיו שעקב המחיר שהתייקר הפכו הלקוחות שלהם לבררנים יותר. מה צריך לבדוק לפני שכירת הדירה? מדוע חשוב שגם השוכרים יקראו את העצות למשכירים? מדריך
עליית הדולר הרעה את מצבם של שוכרי הדירות, הנמנים לרוב עם האוכלוסייה החלשה ביותר במדינה - משפחות חד-הוריות, עולים קשישים, זוגות צעירים וסטודנטים. הסיבה להרעה: שכר הדירה בישראל מוצמד לדולר, והעלייה החדה בשערו מזניקה את שכר הדירה.
בכנסת לא נשארו אדישים לזעקת השוכרים, וכבר הוגשו הצעות חוק הקובעות ששכר הדירה יהיה נקוב בשקלים או, לחלופין, שהוא יהיה צמוד לשער מוקפא של הדולר. במקביל פועלים גם כוחות השוק לטובת השוכרים: בשל התייקרות שכר הדירה העתיקו רבים מהשוכרים את מגוריהם לדירות קטנות וזולות יותר. ירידה בביקושים לדירות גדולות להשכרה תאלץ את המשכירים להוריד מחירים.
במשרד השיכון עדיין לא זנחו את הרעיון שבישראל - כמו במדינות רבות במערב - תהיה בנייה מסיבית של דירות להשכרה. בסוף-השבוע האחרון נפגש שר השיכון שרנסקי עם שר האוצר שלום והגיש לו תוכנית מעודכנת ומפורטת לבניית דירות להשכרה. שרנסקי הביא דוגמא מארה"ב, שבה נבנות מדי שנה כ-100 אלף דירות המיועדות להשכרה. הבונים והרוכשים של דירות להשכרה נהנים מזיכויי מס נדיבים.
גם בישראל יש כיום הטבות מס לבוני דירות להשכרה - נוסף על פטור ממס הכנסה שניתן על השכרת דירות - אך ההטבות הקיימות, טוען שרנסקי, אינן מספיקות ליצירת מלאי. בישראל כמעט לא נבנות דירות להשקעה, ובשנים האחרונות, בשל המיתון, מספר הדירות הנרכשות להשקעה הוא זעום עד אפסי. משרד השיכון מציע כעת להגדיל עוד יותר את הטבות המס למי שיבנו דירות להשכרה ולקיים מכרזי קרקע מיוחדים לבנייה להשכרה. לדעת ראשי המשרד יביאו ההטבות האלה לבנייה נרחבת של דירות להשכרה, שיביאו להורדת מחירי השכירות.
עד שזה יקרה, נאלצים השוכרים וגם המשכירים להילחם מלחמת הישרדות. כדי לסייע להם בכך מוגשים להלן 50 טיפים מעשיים לשוכרים ולמשכירים, בסיוע מחלקת המחקר של רשת התיווך אנגלו סכסון.
שוכרים (משכירים? תקראו ותשתפרו)
בעת חתימת ההסכם על השוכר לדרוש מבעל הדירה לנקוב את שכר הדירה החודשי בשקלים. ניתן להציע את הצמדת השכר החודשי למדד.
לא הצלחתם לשכור דירה בשקלים? נסו לקבוע עם המשכיר שער דולר קבוע, שלפיו יתבצעו התשלומים בתקופת השכירות.
רבים משוכרי הדירות מעדיפים להמתין עד לחודשי הקיץ - העונה החמה של ההשכרות. זו טעות. בקיץ ישנה תחרות עזה על הדירות 'הטובות' מצד סטודנטים ומשפחות עם ילדים בגילאי גן ובית-ספר. דווקא עכשיו, כשהביקושים מתונים יותר, מומלץ לחפש דירות. אם מצאתם דירה איכותית, כדאי אפילו 'לבזבז' חודש-חודשיים של דמי שכירות - העיקר לשים עליה יד ולעבור את חודשי הקיץ בנחת. יתר על כן, סטודנטים ששוכרים דירות רגע לפני פתיחת שנת הלימודים כדי לחסוך לעצמם דמי שכירות במשך חודשי הקיץ, אינם חוסכים בסופו של דבר הרבה, שכן לקראת פתיחת השנה עולים המחירים.
לפני שפוצחים במלאכת החיפושים יש להגדיר את סדר העדיפויות לפי המשתנים הבאים: איזור מגורים, קרבה לעבודה ולמוסדות החינוך, מחיר ועוד. את החיפוש יש לנהל בהתאם להגדרות שהתקבלו.
על-מנת למצוא דירה מתאימה אפשר להיעזר במשרדי תיווך, בעיתונים, במאגר הדירות המתפרסם באוניברסיטאות, במודעות שתלויות באיזור המבוקש ובחברים. שווה להשקיע יותר באפשרויות האחרונות, הן המומלצות יותר.
למרות אי-הנוחות מומלץ - במיוחד לסטודנטים ולסטודנטיות צעירים ובלתי נשואים - לשכור דירות עם שותפים. בדרך זו משלמים פחות שכר דירה ומקצצים בעלויות הכמעט קבועות כגון ארנונה וחשמל.
מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם? יש לערוך בה סיור מקיף. פתחו ארונות מטבח, את כל החלונות והציצו אל הנוף. כך תחסכו לעצמכם הפתעות לא נעימות.
אם ביקור ההתרשמות הראשוני עבר בשלום, הביאו מומחה מטעמכם: אמא או החברה הכי קפדנית שלכם, כדי שיגלו את כל הליקויים שלא הבחנתם בהם. למשל, איך לא ראיתם שבמטבח אין חיבור לגז?
בדקו את אמצעי הביטחון והבטיחות בדירה. בדקו את סוגי המנעולים על הדלתות ועל החלונות, ואם יש סורגים. אלה חיוניים בקומות התחתונות כדי למנוע פריצות ובקומות העליונות כדי למנוע נפילות קטלניות של הילדים.
הדירה נראית לכם? בררו קצת על בעל הדירה, שאלו את השכנים או את הדיירים הקיימים ובדקו שאין לו היסטוריה של החלפת דיירים מדי חודשיים.
הקדישו חצי יום לסיור בשכונה שבה אתם רוצים לגור וחפשו את הדברים החשובים לכם: מוסדות החינוך, (בתי-ספר וגני-ילדים) מתנסים, מרכזי חוגים, מקומות הבילוי, מסעדות, תחבורה ציבורית וכו'.
בדקו אם אין בקרבת הדירה שבחרתם מטרדי רעש דוגמת בתי-מלאכה, מוסכים, בתי-ספר סמוך וכו'.
עשו סיור לילה בקרבת הדירה. בידקו שהרחוב השקט בשעות היום אינו הופך את עורו בשעות לילה בשל אולם אירועים סמוך, בר רועש או מכון ליווי שבחר לו להתמקם באחת הדירות השכנות.
בררו קצת על השכנים בבניין בעזרת הדיירים הקודמים. אלה יוכלו להזהיר אתכם מידידות קרובה מדי עם השכנה הטרחנית מדירה 7, המבקשת כוס סוכר כל יום בשבע או מהמתופף היצירתי המתגורר בדירה הסמוכה.
אם אתם בעלי רכב, ובבניין אין חניה מסודרת, בדקו את מצב החניה במקום עוד לפני שאתם חותמים על חוזה השכירות. נסו לפחות פעם-פעמיים למצוא חניה ליד הדירה המיועדת מייד עם תום יום העבודה שלכם. אין דבר מבאס יותר מלחזור הביתה אחרי שעה בפקקים ולעשות עוד 20 סיבובים כדי למצוא לבסוף חניה במרחק של 20 דקות הליכה מהבית.
החלטתם לשכור את הדירה? שכרו את שירותיו של עורך-דין, כדי שיסייע לכם בניסוח החוזה. החוזה המוכן שיציג לכם בעל הבית מגן בראש ובראשונה על האינטרסים שלו.
החוזה צריך לכלול, בין היתר, את מחיר השכירות, את סוג ההצמדה (לדולר או למדד) את תקופת השכירות, את מועדי התשלום ואת הביטחונות.
על השוכר לבדוק היטב את מצב הדירה על כל מערכותיה: חשמל, גז, מים, דוד חשמל או שמש, תריסים וחלונות, טיח, ריצוף וסיוד. הכניסו לחוזה את כל הליקויים שאתם מגלים וציינו שלא תסכימו לתקנם.
אם הדירה מרוהטת, יש להוסיף לחוזה פירוט של כל הרהיטים ושל מצבם.
מומלץ לשוכר לבטח את הדירה ואת תכולתה, בעיקר בדירות מרוהטות, על מנת למנוע תביעות עתידיות.
דאגו לקבל קו טלפון ומכשיר תקינים. ודאו שחשבונות הטלפון שולמו עד יום כניסתכם לדירה.
הקפידו על כך ששולמו גם כל שאר החשבונות עד לרגע כניסתכם לדירה, כגון חשבונות גז, חשמל וטלוויזיה בכבלים. כמו כן ודאו שלא משאירים לכם ירושה בדמות דמי התקנה בתשלומים עבור הטלוויזיה בכבלים או עבור קווי טלפון.
ודאו לפני כניסתכם לדירה שקודמיכם לא צברו חובות ארנונה ומים לרשות המקומית.
שוכר הדירה חייב לשלם לוועד הבית רק תשלומים שוטפים. הוא פטור מתשלומים חריגים כגון שיפוץ הבניין או תיקון האינסטלציה.
עמידה הדדית בתנאי החוזה מבטיחה יחסים תקינים בין השוכר למשכיר. אם בעל הבית ירצה לבקר בדירתו מפעם לפעם, על השוכר לקבל את פניו בנימוס.
למשכיר (שוכרים? חשוב שתקראו)
הקפידו על בחירת השוכר. עדיף שוכר הגון שמשלם קצת פחות שכר דירה מאשר שוכר נוכל, שמוכן לשלם שכר דירה גבוה יותר, אך בסופו של דבר יש לנהל נגדו הליכים משפטיים מסובכים כדי לפנותו מהדירה.
זה הזמן להשכיר דירות. אם יש ברשותכם דירה פנויה, עדיף להשכירה ולא למכור אותה. הדירות נמכרות כיום מתחת לערכן בשוק, אך דמי השכירות נמצאים במגמת עלייה - בין היתר בשל הזינוק בשער הדולר.
בפגישה הראשונה ודאו את זהות השוכר באמצעות תעודת זהות. בדקו את מטרת השכירות (מגורים או משרד), בדקו כמה אנשים יגורו בדירה השכורה, כמה מהם יהיו ילדים, והאם יגדלו בה גם חיות מחמד. בדקו אם לשוכרים יש תחביבים מסוימים שעלולים ליצור חיכוכים עם השכנים.
בקשו את הטלפון של בעל הבית הקודם של השוכר כדי לבדוק איך הוא התנהג בעבר.
ערכו את חוזה השכירות עם עורך-דין. על החוזה לכלול את מחיר השכירות, את תקופת השכירות, את מועדי התשלום, הביטחונות וכו'.
קבעו בחוזה אופציה להארכה ואת התנאים המדויקים למימוש האופציה.
לפני ההשכרה ערכו רשימה של הפגמים בדירה וקבעו בחוזה מי אחראי לתיקונם. כמו כן קבעו מנגנון - כולל לוחות זמנים - לתיקון נזקים שלהם גורמים השוכרים.
בסוף כל הסכם רושמים סעיפים מרכזיים, שהפרתם תיחשב להפרה יסודית של ההסכם. מדובר בסעיפים דוגמת גובה התשלום, מועד הפינוי, הזכות להכניס שוכרי משנה וכדומה.
הקפידו על קבלת ביטחונות טובים - שטרי חוב או ערבות בנקאית. ודאו שיש ערבים שיהיו מוכנים לחתום על שטרי הערבות. זהו את הערבים על-פי תעודות הזהות שלהם. בקשו לחלק את הערבות למספר שטרי ערבות כדי לשמור בידיכם גמישות להפעלתן.
עם תחילת השכירות יש לקבל צ'קים ריקים ללא תאריך או סכום לתשלומים לרשויות השונות.
אם השכירות היא ליותר משנה יש להקפיד לרשום בעירייה שהשוכר הוא המחזיק בנכס לצורך חיוב בארנונה.
רשמו בחוזה אילו סעיפים חלים על השוכר ואילו על המשכיר. יש להודיע לעירייה ולחברת חשמל את שמו של השוכר ואת מספר תעודת הזהות שלו על-מנת שהחשבונות יהיו על שמו.
הקפידו שהשוכר יבטח את הנכס בתקופת השכירות, כולל ביטוח צד ג'.
נסו להכניס להסכם סעיף המתיר לכם לנתק את המים ואת החשמל לדירה, אם השוכר מפר את הסכם השכירות.
אם השכרתם את דירתכם לעובדים זרים, רצוי שתבקרו בה לעיתים קרובות.
הקפידו שהדירה תיראה נהדר כשהשוכרים הפוטנציאליים באים לבחון אותה. סדרו פרחים, אווררו את הבית, השמיעו מוזיקת רקע נעימה.
הסתירו פגמים קטנים בדירה. יש סדק בקיר? תלו עליו תמונה. החלון סדוק? הוסיפו וילון.
הדירה שלכם קטנה מאוד? הוציאו כמה שיותר רהיטים וחפצים מיותרים, כדי שתיראה מרווחת.
ההתרשמות מהמטבח חשובה מאוד. כסו את הארונות בטפטים, החליפו פרזולים, התקינו מוט תלייה אופנתי וכו'.
הקפידו על ניקיון האמבטיה והשירותים. ניתן לחולל פלאים על-ידי החלפת קרש האסלה, הוספת שטיח צבעוני או מראה.
הקפידו גם על המראה של חדר המדרגות והכניסה. עציץ ותמונה בחדר המדרגות עשויים ליצור אווירה נעימה.
הדירה רועשת? זכוכית כפולה היא אומנם השקעה רצינית, אבל לעיתים קרובות משתלמת ומעלה את ערך הדירה באופן משמעותי.
הדירה רועשת ביום? הזמינו את השוכרים בלילה. הדירה רועשת בלילה? הזמינו את השוכרים ביום.
אל תמסרו לשוכרים מפתח ואל תרשו להם להכניס חפצים לדירה, כל עוד החוזה והשטרות אינם חתומים כדין עם ערבים.
סכמו מראש שבחודש השכירות האחרון תהיו רשאים להביא שוכרים חדשים ולהראות להם את הדירה בנוכחות השוכר היוצא.
פורסם לראשונה
לפנייה לכתב/ת 
מחפשים דירה. לבדוק את בעל הבית ואת השכנים
צילום אילוסטרציה: שלום בר טל
מומלצים
