נדל"ן: דומים אבל שונים
מה הופך שכונה אחת ליוקרתית ומבוקשת, ואת השכונה הצמודה אליה לפחות מוצלחת? עד כמה משפיע הדימוי ההיסטורי של האיזור על ערך הנכסים החדשים הנבנים בו? ואיך תדעו אם השכונה תשמור על מיצובה הנוכחי?
משפחת פורת מחפשת כבר שנה דירה בצפון תל-אביב. הם אוהבים את פרויקט המשתלה, אבל מבירור שערכו עם חברים התברר להם שהרבה יותר שווה לגור בתל-ברוך צפון. הם עצמם מתקשים להבין מדוע, אבל מעוניינים יותר מכל לשמור על ערכו העתידי של הנכס.
החוכמה הגדולה ברכישת דירה היא לדעת איפה לקנות ומה צופן העתיד למקום. דווקא שכונות זולות יחסית, הנמצאות בסמיכות לשכונות מבוססות, בדרך כלל מעלות את ערכן כלל שחולף הזמן. אבל מדוע קיים הבדל כה גדול בין שתי שכונות צמודות, בעלות נתונים זהים לכאורה? מדוע הופכת אחת ליוקרתית ומבוקשת בעוד שהשנייה מדשדשת מאחור?
תל-אביב, לשם המחשה, משופעת בדוגמאות: מדוע, למשל, תל-ברוך צפון כל כך מבוקשת, ואילו פרויקט המשתלה הסמוך נחשב צפוף ובעייתי הן תדמיתית והן שיווקית? מדוע נאות-אפקה נחשבת למותג יוקרה מנצח, ואילו הדר יוסף הוותיקה מתקשה לצאת מהדימוי של שכונה עממית? איך זה שנווה-אביבים מחזיקה במשך עשרות שנים בדימוי של שכונת יוקרה סולידית ומבוקשת, ואילו שכנותיה מעבר לכביש החוף, אזורי חן ותוכנית ל', נותרו הרחק מאחור?
גובה, גישה, שירותים ותכנון
האדריכלית אורנית לפין ממשרד האדריכלים התל-אביבי סטרוקטורה אדריכלות אורבנית בדקה במהלך השנה האחרונה את תופעת "השכונות המועדפות" בכל רחבי הארץ, והגיעה למסקנות העשויות להיות משמעותיות בעתיד הן ליזמי נדל"ן, והן לרוכשי דירות. לדבריה, ניתן ברוב המקרים לחזות מראש איזה מתחם יהפוך ללהיט, ובאיזה מתחם יהיה קשה לשווק דירות.
ארבעה תנאים בסיסיים אותרו על ידי לפין להצלחתה של שכונה:
- גובה המתחם ביחס לסביבה.
- דרכי הגישה לשכונה.
- תשתית השירותים המתוכננת.
- תכנון נכון ביחס לסביבה הקרובה.
גורם הגובה, לדוגמה, העניק מראש יתרון אבסולוטי לתל-ברוך צפון ונווה-אביבים שנבנו בתוואי שטח גבוה באופן יחסי, על פני המשתלה ושיכון ל', שנבנו באזורים נמוכים יותר. הפרש הגובה הפך את השכונות הנמוכות יותר לפחות מבוקשות מראש, גם בגלל היעדר הנוף, המרחב והאוויר שנמצאים בשכונות הגבוהות יותר, וגם בגלל ההעדפה הפסיכולוגית למקומות גבוהים.
גם בסעיף הגישה ותשתית השירותים קיימת מראש עדיפות בולטת לנווה אביבים ותל-ברוך צפון. לנווה אביבים, לדוגמה, יש לא פחות מארבע כניסות ויציאות נוחות, תשתיות קהילתיות מצויינות וביזור נכון של מרכזי מסחר על פני כל השכונה. בשיכון ל', לעומת זאת, קיים קושי בכניסה וביציאה מהשכונה ומחסור בולט בתשתיות קהילתיות, אזורי מסחר, קניות ובילוי - עובדה המשפיעה על רמת המחירים בשכונה, ומכריחה את התושבים להשתמש בשירותי נווה-אביבים הסמוכה. גם פרויקט המשתלה סובל מבעיות דומות לאלו של שיכון ל' - גישה בעייתית ומחסור בתשתיות מסחר, בילוי, קניות ושירותי קהילה.
במקום הראשון: תכנון סביבתי
לפין רואה בתכנון נכון של השכונה ביחס לסביבתה את הגורם הדומיננטי ביותר, העשוי לגזור את גורלה של השכונה לשבט או לחסד. בתכנון הראשוני של פרויקט המשתלה, למשל, היתה לטענת לפין התעלמות מוחלטת מהשיקולים הטופוגרפיים - הן סביב השכונה והן בתוכה, ולכן נוצר לה מראש דימוי פיזי של שכונה צפופה ונעדרת חן.
מנכ"ל רשף-נכסים, עליזה כהן, אומרת כי תנאי הכרחי למיצוב יוקרתה של שכונה אינו גודל הדירות והמוניטין של הקבלן, אלא בראש וראשונה חבילת "איכות החיים" אותה מקבל הדייר החדש. כיום מייחסים רוכשי הדירות חשיבות רבה לסביבתם העתידית ולשירות שתכיל - פארקים, בתי ספר, מרכזי קניות ובילוי, רחובות הולנדים ותכנון שכונתי כולל.
"רחובות ההולנדית" מהווה דוגמה טובה לכך: מדובר ברובע שבו כ-2,000 דירות, הכולל מוסדות חינוך ופארקים שונים. נגישותו התחבורתית מצוינת, הן למרכז העיר והן ליציאות ממנה. נתונים אלו מיצבו אותו מראש, עוד בשלב התכנון, כאזור יוקרתי ומועדף בקרב אוכלוסיות חזקות. לא הרחק מהרובע נמצאים מתחמים מתוכננים פחות, עובדה שהפכה אותם לפחות אטרקטיביים בעיני הרוכשים - בלי קשר לגודל הדירות ורמת המחירים.
מיתוג היסטורי של האיזור
עו"ד אליעזר אשל, מומחה לתחום הנדל"ן והתכנון, מציין כי אחד הגורמים התורמים ליצירת שכונה מועדפת הוא הגורם ההיסטורי של התפתחות העיר. אשל מביא כדוגמה את הדר-יוסף, אחת השכונות הצפוניות הוותיקות בתל-אביב, שבמקור נבנו בה שיכונים עממיים. בשנות ה-70 החלו בבניית נאות-אפקה הסמוכה, שמשכה אוכלוסייה אמידה ומבוססת יותר. כיום ממשיכה נאות-אפקה לשמור על מיצובה כשכונה היוקרתית יותר, גם בגלל שהיא חדשה ומודרנית יחסית, אך בעיקר בגלל המיתוג ההיסטורי של הדר-יוסף "כאיזור שיכונים".
מנכ"ל חברת הבנייה האחים דוניץ, ניסים אחיעזרא, אומר כי הן הדימוי ההיסטורי של האיזור והן התכנון הסביבתי משפיעים שווה בשווה על יוקרת השכונה. כדוגמה לכך מביא אחיעזרא את ההבדל בין שיכון ותיקים בנתניה, המצטייר עד היום כאיזור עממי ומיושן - למרות שמיקומו שקט, ירוק ומעניק איכות חיים טובה למדי - לבין קריית השרון הסמוכה, הממותגת כאיזור יוקרה מבוקש בקרב משפרי דיור מגוש דן.
דוגמה נוספת לכך היא שכונת נווה הדרים במרכז ראשון-לציון, הנהנית מדימוי סולידי ואיכותי. יתרונה של השכונה טמון דווקא בקירבתה למרכז העיר היוקרתי פחות. דווקא סביבה שאינה אידיאלית למגורים - דוגמת מרכז עיר סואן – עשויה להוות "ערך מוסף" משמעותי לשכונה מבחינת מערך השירותים שהיא מעניקה.
מודיעין: מקרה מבחן
העיר החדשה מודיעין היא דוגמה מרתקת לקביעת היוקרה של שכונות. היוקרה הסופית של השכונות השונות בעיר תיקבע לבסוף לפי התפתחות המרכז העירוני. למרות היותה עיר חדשה, שנבנתה כמקשה אחת, מודיעין תוכננה בצורה המדמה התפתחות של עיר ותיקה לאורך שנים - מהמרכז אל השכונות שבפריפריה.
במרכז העיר תוכננה הבנייה למגורים מראש בצורה צפופה יותר, שטח הדירות הממוצע קטן יותר מאשר בשכונות הרחוקות יחסית, וכפועל יוצא גם מספר החדרים נמוך. ככל שהמרחק ממרכז העיר גדול יותר, השכונות הופכות יוקרתיות יותר, דוגמת מתחמי שמשוני, קייזר ובוכמן, המתאפיינים בדירות גדולות יותר, מרחק גדול יותר בין הבניינים לצירי התנועה ועוד. כתוצאה מכך משכו שכונות אלו אוכלוסייה מבוססת ואמידה יותר מהאוכלוסייה המתגוררת במרכז העיר.
מנהל השיווק בחברת י.ח. דמרי, חיים קקון, אומר כי בערי פריפריה, דוגמת אשדוד ואשקלון, קיים ערך מוסף משמעותי עוד יותר מאשר בגוש דן לשכונות מתוכננות חדישות לעומת שכונות שנבנו בעבר ללא תשתית הולמת. כדוגמה מביא קקון את השכונה המתוכננת הנבנית בסמוך לאוניברסיטה החדשה של אשקלון, הנהנית ממיצוב גבוה לעומת נאות אשקלון הסמוכה, בה נבנות דירות פחות או יותר זהות - אך ללא אותו תכנון ואותה נגישות לאוניברסיטה.
באשדוד, לעומת זאת, נבנים עתה במקביל מתחם המרינה החדשה, רובע י"א ורובע ט"ו - שלושתם רובעים מודרנים, שקטים, וסמוכים לשפת ים. זאת לעומת רובעים י' וח', הנחשבים לסואנים יותר ומתוכננים פחות, שאינם מבוקשים באותה מידה.
"בבואכם לרכוש דירה", מסכם עו"ד יעקב כרמלי, מומחה לנדל"ן, "אל תסתפקו בהבטחות הקבלן ובמראה הסביבתי של הפרויקט שלו. תחצו את הכביש ובקרו בשכונות צמודות, בחנו תוכניות בניין עיר בעירייה, ובידקו לאן מועדות פניה של השכונה שלכם".
מומלצים
