כמה שווה הדירה שלכם?

כל אחד מאיתנו קונה או מוכר דירה, לפחות פעם אחת בחיים. במרבית המקרים מדובר בעסקה הכספית הגדולה ביותר שנעשה בימי חיינו. איך נדע כמה שווה הבית שלנו כאשר אנו עומדים למכור אותו?

כל שמאי או מתווך מתחיל יאמר לכם מייד כי אין מחיר קבוע לדירות, גם לא לכאלה הנמצאות באותה שכונה. הרבה מאוד מרכיבים נכנסים למחיר הסופי, ומה שנחשב ליתרון בדירה אחת, יכול להיחשב חיסרון בדירה אחרת. למרות זאת, יש מספר מרכיבים בולטים שמשפיעים על ערך הדירה ובונים את מחירה סופי. בהתבסס על שיחות עם מתווכים ושמאים בנינו את המדריך - איך לקבוע את מחיר דירתכם לפני מכירתה.

כמה פעמים שמעתם את המשפט "במחיר הזה אני קונה דירת ששה חדרים בפתח-תקווה". ואכן, למיקום יש משקל מכריע (יש הטוענים 90%) בקביעת שווי הבית. מגמת הביקוש וההיצע באזור, ולא פחות מזה התדמית הספציפית שיש לשכונה,  הינה הגורם הראשון במעלה שיש להתחשב בו. כך לדוגמא, דירה ממוצעת בת 4 חדרים באזור מרכז וצפון תל אביב תגיע למחיר של 350,000 דולר ומעלה, בעוד שמחיר דירה דומה באזור פתח-תקווה או רמת-גן ינוע סביב 180,000 דולר.

כדי לנקוב במחיר ריאלי עבור הנכס ולהגיע ל"ערך שוק הוגן" - הערך הגבוה ביותר שקונה ממוצע ישלם עבור הנכס - עליכם להכיר את שוק הנדל"ן באזור בו ממוקם הנכס. הפעולה הראשונה שתעשו היא הכרת השוק. פיתחו את לוחות הדירות בעיתונים היומיים בסופי שבוע, חפשו את הדירות המוצעות למכירה באזור מגוריכם והתחילו לצלצל ולבקש פרטים. כמה שיחות טלפון עם מספר בעלי דירות העומדות למכירה יתנו לכם מושג כללי ראשוני על מחירי הדירות באזורכם. אל תהססו לבקר בדירות דומות לשלכם כדי לראות את מצב הדירה ולחוש עד כמה בעליה מוכנים לרדת מן המחיר הראשוני שנקבו בו.

אם החלטתם למכור את דירתכם, ספרו על כך לשכנים. יתכן שדירה דומה לשלכם נמכרה זה לא מכבר, ומחירה יוכל לשמש לכם בסיס לחישוב שווי דירתכם.

הערכת שווי נוספת תקבלו ממשרדי תיווך המתמחים בסביבת מגוריכם. אפשר לסמוך על מתווכים שלא "יתקעו" לכם סתם מחיר. האינטרס של המתווך הוא למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר האפשרי, שכן העמלה שלו נגזרת מן המחיר בו תימכר הדירה. אפשרות נוספת, אם כי כרוכה בתשלום לא נמוך, היא השכרת שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך שיגיש לכם דו"ח מפורט על ערך הדירה שלכם.

מקור מידע נוסף למחירי דירות הם מחירונים הקיימים בשוק. המחירונים מאד כלליים, ואינם מתחשבים בדרך כלל במיקום המדויק של הדירה בבניין או ברחוב, ובכל זאת, הם יוסיפו לך מידע כללי נוסף על מחיר הדירה. דוגמא למחירון דירות שכזה תמצאו בלוח הנדל"ן של ynet.

לא רק המחיר מוטל כאן על הכף, גם תהליך המכירה מתמשך ומייגע יותר. מתווכים מדווחים כי לעיתים לוקח יותר משנה למכור נכס הסמוך למטרדי רעש. משה מרזוק, מתווך: "דירה הנמצאת ליד כביש ראשי ומיקומה הרועש מוזכר במודעה, מורידה באופן אוטומטי את מספר הפניות בכ-80%".

כביש ראשי הוא מפגע הרעש הבולט אך לא היחיד. כביש כזה מייצר גם מפגע של זיהום אוויר, מה שמקשה עוד יותר על המכירה. אבל זה אינו מפגע הרעש היחיד. מה דעתכם למשל, להתעורר לצלילי פעמון בית הספר ולמצהלותיהם של מאות ילדי השכונה? דירת 5 חדרים ברמת השרון הפונה לכיוון בית-ספר נמכרה ב-340 אלף דולר; בעוד שהדירה העורפית באותה קומה נמכרה ב-380 אלף דולר. סמיכות לבית-ספר מורידה את שווי הנכס בערך משוער של בין 5% ל-10% - תלוי אם מדובר רק בבית-ספר, שפעילותו מסתיימת בשעות הצהריים, או גם במגרשי משחקים פעילים, שיכולים לייצר רעש עד לשעות הערב המאוחרות.

לא מדובר בגזירה משמיים. ברוב הבניינים קיימת אפשרות להוסיף מעלית, ויש מי שמעדיף לקנות דירה ללא מעלית במחיר זול יותר, מתוך ידיעה כי בעתיד השכנים מתכננים להתארגן ולהוסיף מעלית. כך שההשקעה בבניית מעלית לאחר הקנייה, תהיה פחותה מתוספת המחיר לדירה זהה עם מעלית מוכנה. (ההשקעה הנדרשת מכל משפחה בהקמת מעלית לא עוברת את ה-15 אלף דולר לדירות בקומות גבוהות).

יתרון אחר של מעלית הוא בדירות-גג. אם למעלית הקיימת יש אפשרות להגיע ישירות לחדר שעל הגג , עשוי הדבר להעלות את ערך הדירה בכ-5%, היות שזה פותח אפשרות לשימושים נוספים בחדר - כגון קליניקה, משרד, או יחידת דיור נפרדת לבן המתבגר.

משתנה נוסף במחיר הדירה, אפילו באותו בניין, הוא הקומה. ככלל, ככל שהדירה ממוקמת גבוה יותר, כך עולה גם מחירה (כ-5,000 דולר ומעלה עבור כל קומה לגובה). זאת, כמובן בתנאי שיש מעלית בבניין.

הגיל עושה את שלו

באזור תל-אביב חנייה פרטית הרשומה בטאבו היא מצרך יקר-ערך: חנייה כזו תוסיף למחיר הדירה בין 10,000 ל-12,000 דולר. חנייה בתל-אביב אינה משפיעה רק על המחיר, כי אם גם על מהירות המכירה. עבור קונים רבים, חנייה זמינה היא תנאי הכרחי ברכישת הדירה, בעיקר בערים הצפופות.

באזורי הפריפריה צונח כבר המחיר לחנייה פרטית לטווח שבין 2000 ל-3000 דולר.

אל תמהרו לשפץ

האם ביצוע שיפוצים מעלה את שווי הנכס? לא בהכרח. אם אתם ממהרים למכור, עדיף לבצע שיפוצים בסיסיים כמו סיוד, תיקון פגמים קוסמטיים או תיקון בעיות תשתית, חשמל וצנרת במידת הנדרש. אבל לגבי שיפורים משמעותיים יותר כמו חלוקת הדירה ועיצובה הפנימי מחדש, מיזוג מרכזי, ממ"ד , פטיו (בבית פרטי), החלפת מטבח וכו' – אלה עשויים להאיץ את תהליך מציאת הקונה, אך לרוב אינם מעלים את ערך הדירה.

התקנת מיוזג מרכזי, למשל, עולה בין 3,000 ל-4,000 דולר. זהו סכום זניח ביחס למחיר הדירה, ולכן אינו מעלה או מוריד בדרך כלל את המחיר הסופי של הדירה.

שימו לב: שיפוץ "קיצוני מדי" עשוי שלא לקלוע לטעמו ולצרכיו של הקונה, ולרוב אף אינו מחזיר את ההשקעה. הקונה יעדיף לשפץ בעצמו שיפוץ מסוג זה, במקום לקבל דירה משופצת במחיר גבוה יותר.

להשתזף במרפסת

לאחר שסיימתם את כל הבדיקות הדרושות והערכתם את שוויו הריאלי של הבית, עליכם לנקוב במחיר הרצוי. בשלב זה עליכם לעצור ולהחליט מהו יעד המכירה: האם חשוב לכם יותר למכור את הדירה במהירות? (אולי אתם כבר בתהליכים של קניית דירה אחרת וזקוקים למזומנים כדי לממן את רכישת הדירה החדשה), או האם חשוב לכם למכור את הנכס במחיר המירבי? פרק הזמן למכירת הבית נע בממוצע בין 30 ל-180 מיום פרסום המודעה: אם אתם לחוצים בזמן, חישבו היטב לפני שתנקבו במחיר גבוה בהרבה משווי הדירה.  

בכל מקרה,  אל תנקבו במחיר הריאלי של הדירה מייד עם פרסומה. איש מבין קוני הדירות בישראל לא ישלם לכם את המחיר הראשון בו נקבתם מבלי לעמוד על המיקח ולהוריד "משהו" מן המחיר. קבעתם מחיר? זה הזמן לפרסם. בהצלחה.