תוכנית החלוקה: קח דירה, וחלק אותה לשתיים

בתל אביב אין הרבה דירות קטנות להשכרה, והשוכרים - צעירים וסטודנטים בדרך כלל, החיים על תקציב דחוק, נאלצים להתחלק בדירה עם שותפים. לפעמים זה נחמד, אבל זה לא מתאים לכל אחד ומי שרוצה קצת פרטיות ודירה לבד נאלץ לחפש הרבה עד שהוא מוצאר דירה קטנה במחיר סביר, אם בכלל.

בעלי הנכסים זיהו את הפוטנציאל והביקוש, והחליטו לעשות מעשה: לחלק את הדירות לשניים, ולפעמים גם לשלושה. הם משקיעים בשיפוץ, מוסיפים מטבחון, מקלחת ושירותים בכל דירה (יותר נכון, דירונת), וגורמים לכל הצדדים להיות יותר מרוצים: הם מקבלים יותר תשואה על הנכס, והשוכרים מקבלים את הפרטיות שלהם. 

ניקח לדוגמה את יוסי, בעל דירה מחולקת במרכז תל-אביב. היתה לו דירה בת  3 חדרים בשטח של 100 מ"ר. עד החלוקה התגוררו בה 3 שותפים, שכל אחד מהם שילם שכר-דירה חודשי בגובה של 270 דולר (סך הכל 810 דולר). בשנה שעברה חילק את הדירה לשתי דירות של 50 מ"ר כל אחת, ודמי השכירות לכל אחת מהן עומדים על 500 דולר. כל חודש הוא גובה עוד 190 דולר על הנכס.

"קשה להשכיר דירה גדולה במחיר סביר", מסביר יוסי. לדבריו, ככל שעולה מספר השותפים כך ערך הדירה להשכרה יורד. פחות ופחות אנשים מעוינינים להיכנס לדירת 3 שותפים, ולכן משתלם לפצל לשתי דירות".

אבל יש רק בעיה קטנה בכל הסיפור הזה: במקרים רבים זה לא חוקי. לעיריית תל-אביב אין מספרים מדויקים, מאחר שכנגד המקרים הידועים של חלוקת דירות בלתי-חוקית, מוגשות תביעות משפטיות במסגרת שלל תביעות אחרות השייכות להגדרה של "בנייה בלתי חוקית". התביעות מוגשות על ידי מחלקת הפיקוח על הבנייה של העירייה.

העניין המהותי, מבחינת הרשויות המקומיות, בחלוקת הדירה הוא שינוי במספר יחידות הדיור (ומתוך כך שינוי בצפיפות האוכלוסין). חלוקה פנימית על ידי מחיצות אינה טעונה היתר בנייה כל עוד אינה מגדילה את מספר יחידות הדיור. לעומת זאת, חלוקה מהווה הגדלה של מספר יחידות הדיור, ולכן גם מחייבת קבלת היתר בנייה של הרשות המקומית.

חלוקת דירה מחייבת הסכמת הדיירים, או בעלי הזכויות, בבניין המשותף. במידה ובעל הדירה חילק את הדירה בניגוד להסכמת השכנים ניתן לפנות ולדווח למוקד העירוני או ישירות למחלקת הפיקוח על הבנייה.

קבלת אישור רטרואקטיבי

בעל דירה שביצע את החלוקה בלי היתר ורוצה להסדירה כחוק, יכול לבצע זאת בנוהל האישור הרגיל. חשוב לציין כי לדירה שכבר חולקה אין "הנחות" ודינה כדין דירה שטרם חולקה. האישור יינתן רק כאשר אפשר לחלק את הדירה והחלוקה תואמת את מדיניות הרשות המקומית והתוכניות החלות באזור.

התשובה חיובית. אישור כל שינוי ביחידות הדיור נבחן אל מול תכנית בניין ערים החלה על אזור מסוים. ב-1996 נקבעה מדיניות המאפשרת חלוקת דירות במספר רחובות מסחריים בתל-אביב הנבחנת בימים אלה מחדש. מעבר לכך קיימות מגבלות אחרות, לאו דווקא על מספר יחידות הדיור.

כך, לדוגמה, באזור הרחובות דיזנגוף ובן-יהודה בתל-אביב מדיניות העירייה היא לא לאשר דירות בשטח של פחות מ-35 מ"ר. כל אזור בהתאם לייעודו.

לדברי לס, "כאשר הוועדה המקומית מאפשרת חלוקת דירות ועל ידי כך להגדיל צפיפות אוכלוסין, נלקחים בחשבון הצרכים הנובעים מהגדלת הצפיפות, כמו אפשרות בתי הספר בסביבה לקלוט תלמידים נוספים, שירותים עירוניים אחרים בתחום התרבות וכו'". מבחינת מסי הארנונה הם נקבעים לכל דירה בנפרד על פי גודלה.