מרחיבים את הבית? איך עושים את זה
אין ישראלי מזה: מתחייבים לבית קטן וסומכים על אפשרויות ההרחבה וההגדלה שלו, כשיהיה כסף. איך להרחיב את הדירה ואת צמוד הקרקע ומה חשוב לבדוק מראש. וגם: איך להשביח שטח וליזום הקמת בניין
רבים מהזוגות הצעירים העומדים בפני רכישת הדירה הראשונה, מתלבטים בשאלה האם כדאי לרכוש מלכתחילה דירה גדולה ולהתפשר על המיקום, או להסתפק בדירה קטנה במיקום טוב ועם הזמן והכסף לשפר את הדיור.
המצאה ישראלית שפותחה לפני מספר שנים נותנת את הפיתרון הרצוי: הבית המתרחב. קונים אותו קטן, אבל הוא בנוי כך שבזמן הנכון אפשר להרחיבו לגודל הרצוי. הבנקים אוהבים את הרעיון והם מעודדים היום זוגות צעירים הנמצאים בתחילת דרכם לרכוש דירה או בית עם אפשרות להרחבה עתידית. בכך", מסביר עו"ד יונתן הולצר, מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, "גם לומד הזוג בהדרגה להתמודד עם הגדלת תשלומי המשכנתא ובמקביל לומד הבנק על עמידתו של הזוג בתנאי המשכנתא הראשונה.
גם החברות הקבלניות מתאימות עצמן למגמה ומציעות שלל פתרונות של יחידות דיור הניתנות להרחבה. חברת חפציבה, למשל, מציעה לרוכשים דירות עם אופציה לבניית חדר נוסף או שניים בכל הבניין. בפרויקטים שלה ברמת בית-שמש ובמודיעין עילית מציעה החברה דירות עם אופציה לבניית חדר נוסף או שניים בעתיד.
הזכות להוספת חדר אחד או שניים לכל דירה בבניין בפרוייקטים האלה נובעת מאי-ניצולן של כל זכויות הבנייה. חברת רמט מציעה לזוגות צעירים דירות שאותן יוכלו להרחיב כאשר זה יתאפשר מבחינה כלכלית או כאשר המשפחה תגדל. כך לדוגמא בפרויקט "בתי הדקל" בשכונת נווה-זאב בבאר שבע, מוצעות דירות דופלקס בנות 3 חדרים הממוקמות בקומת הגג וכוללות חלל פתוח נוסף בשטח של 44 מ"ר,שאותו ניתן לסגור וכך להגדיל את שטח הדירה ומספר החדרים.
איך זה עובד? בעת חתימת החוזה מקבל לידיו רוכש הדירה עותק מהמפרט הטכני של דירתו שבו מצוין כי קיימת תוכנית מאושרת לבניית חדר נוסף או שניים, תלוי בסוג הדירה והפרויקט. עם התרחבות המשפחה, וכשיחליטו דיירי הבניין על ניצול זכויות הבנייה הנותרות, יגישו בקשתם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לשם קבלת היתר בנייה המותנה בתשלום אגרות והיטלים.
עו"ד נעם וייס, העומד בראש מחלקת המקרקעין של משרד שדות ושות', מציין כי כאשר רוכשים דירה בבית משותף עם אופציה להרחבתה חשוב לשים לב למספר דברים. ראשית, האם צריך להוציא היתר בנייה מהרשות המקומית לצורך ביצוע ההרחבה. כמו כן, ברוב המקרים יש לקבל את הסכמת הדיירים לביצוע ההרחבה.
לאחר ביצוע ההרחבה חשוב לדאוג לעדכן את צו רישום הבית המשותף באופן שישקף את המצב העדכני של הנכס שברשות הדייר. ברור שכל הרישומים, ההיתרים והאישורים כרוכים בתשלום.
בנייה עצמית
בבתים צמודי קרקע ניתן לבנות את הקומה הראשונה ולהשאיר כאופציה תוספת של קומה או שניים. ניתן גם לעשות הכנה למרתף ולהשאיר כאופציה את איושו בעתיד. מי שהחליטו לבנות את המעטפת הבית ועל פי תזרים המזומנים לבנות את ההמשך, מומלץ לבנות את מחיצות הפנים גמישות (מגבס) על הריצוף ולא על היציקה כדי לעשות בעתיד את השינוי ביתר קלות, בהוצאה נמוכה יותר ומבלי לפגוע בתשתית.
עם זאת יש להיזהר כי לא תמיד רכישת קרקע ובנייה עצמית משמעה חיסכון, לעומת רכישת בית צמוד קרקע מוכן מקבלן. "למי שנכנס לפרויקט של בנייה עצמית מומלץ לבחון מראש את כל העלויות וללמוד היטב את הנושא. קחו בחשבון, כי בית בשיטת בנייה עצמית גורר אחריו הרבה כאבי ראש, אבל גם מוזיל את המחירים בהתנהלות נכונה ב-30%", אומר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי.
הגדלת זכויות בנייה
תופעה נוספת שצוברת תאוצה הינה של בעלי בתים פרטיים הבודקים אפשרות לבצע עיסקאות קומבינציה עם קבלן ולהפוך את ביתם לבניין מגורים ותמורתו לקבל מספר דירות שיהוו פתרון מגורים לילדים.
לדברי עו"ד ישראל שוב, ממשרד עו"ד משה שוב, ישנם צמודי קרקע רבים שנבנו לפני עשרות שנים בהתאם לתכנית בנין שחלה על המקרקעין באותם הזמנים. בחלוף השנים והנסיבות, תכניות בנין עיר חדשות הגדילו את זכויות הבניה במקרקעין. במקרים רבים בעלי הזכויות אינם ערים לעובדה כי הנכס בו הינם גרים הינו מטמון זכויות בנייה שאינו מנוצל.
במקרים רבים אחרים, הבעלים אינו ער לעובדה כי במשאבים לא גדולים יחסית, תוך כדי המשך מגורים בנכס, הוא יכול גם להשביח רבות את הנכס וליזום תכנית בנין עיר לצד בעלי מגרשים סמוכים או בלעדיהם תכנית שתגדיל רבות את זכויות הבניה בנכס.
ההשבחה מתבצעת בשני שלבים: השלב התיכנוני כרוך בתשלום הוצאות תכנון בלבד. לעיתים האדריכל נאות גם להמתין בחלק משכרו עד לשלב הבניה בפועל. בשלב זה לא צפויות הוצאות נוספות כגון היטלים עירוניים או מסים אחרים.
השלב השני, שלב מימוש הפוטנציאל בנכס המימוש מתבצע במכירת הנכס או בהריסת הישן ובניית בית דירות חדש או בשילוב של שניהם, כגון באמצעות עריכת עסקת קומבינציה (הותרת מספר דירות לבעל הקרקע בסיכום עם הקבלן). בעת המימוש, במקביל לרווחים, יש לקחת בחשבון שיש הוצאות שצריך להיערך היטב לקראתן כגון: היטל השבחה, אגרות, היטלי פיתוח, מס-שבח, מס-מכירה, מס-ערך-מוסף וכד'.
שווה בדיקה
מה חשוב לבדוק לפני שקונים בית מתרחב: היתרי בנייה - גם בדירות וגם בבתים צמודי קרקע יש לבדוק האם צריך להוציא היתר בנייה מהרשות המקומית לביצוע ההרחבה. היתרי בנייה להרחבה ניתנים בדרך כלל ל-3 שנים, ולכן לא בטוח שההיתרים שמציג הקבלן בעת המכירה יהיו תקפים בגמר הבנייה או בזמן שתחליטו להרחיב.
הסכמת הדיירים - ברוב המקרים של הרחבות דירות יש לקבל את הסכמת הדיירים לביצוע ההרחבה ובמקרים של הוספת חדר לבניין שלם, תהליך ההרחבה צריך להתבצע בהסכמת כל הדיירים (לא ניתן להוסיף חדר רק בקומה שביעית, למשל), ולכן כדאי לוודא מראש את הסכמת השכנים.
בדיקת עלויות - בידקו מראש העלויות הכרוכות בהרחבה, לא רק מבחינת החומרים וההרחבה, אלא גם מבחינה בירוקרטית כמו תשלומים עבור הרישומים וקבלת ההיתרים והאישורים.
בנייה. סוגרים את המרפסת?
צילום: ג'רמי פלדמן
מומלצים
