צרות להשכיר: על שוכרי דירות בעייתיים
אם החלטתם להשכיר דירה שבבעלותכם אתם לוקחים על עצמכם סיכון גדול. גם הדייר הנחמד ביותר עלול להכניס אתכם לצרות: הוא יכול לגרום דירה נזקים עצומים ולהתחמק מתשלום חשבונות ודמי שכירות, ואתם לא תוכלו לעשות נגדו דבר מבלי שתצטרכו להתרוצץ במשך חודשים בבתי משפט. איך תגנו על עצמכם מפני דייר בעייתי
מה הסיכוי שהייתם נותנים לאדם זר, שפגשתם לראשונה לפני זמן קצר, לשמור לכם על 800 אלף שקל? האם הייתם עושים זאת אם הוא היה מבטיח לשמור לכם על הכסף ולשלם לך כל חודש 3,000 שקל? גם אם הייתם מסכימים, ודאי הייתם מגינים היטב על עצמכם ועל כספכם. מתברר שפעולה זאת נעשית על ידי אלפי אנשים מדי יום. לא מדובר בעיסקאות פיננסיות, אלא בהשכרת דירה. כל אחד מבעלי הדירות מוסר את הנכס היקר שלו לשימושו של שוכר, שהמידע עליו מועט וחלקי.
הסיכון שמשכיר הדירה לוקח בנותנו את הנכס היקר לאדם זר הוא רב, שכן הנזקים שהשוכר עלול לגרום לדירה הם עצומים. "כבר בנקודת הפתיחה מתקיים חוסר איזון גדול בין הצדדים להסכם, שכן בצידו האחד של המתרס עומד המשכיר שבבעלותו נכס בעל ערך כלכלי רב, שאותו הוא מפקיד בידי השוכר. בצידו השני של המתרס מצוי השוכר, המשלם דמי שכירות שערכם בטל בשישים ביחס לערכו של הנכס", אומר עו"ד דן הלפרט, מומחה לדיני מקרקעין.
על פי החוק, מרגע שהשוכר נכנס לדירה, רוב הכוח נמצא בידו. גם אם הוא גורם לנזקים עצומים לדירה או שאינו עומד בהתחייבויות הכספיות הקשורות לשכירת הדירה או לתשלומים הנלווים לכך, הוא יכול להישאר בדירה. בעל הדירה לא יוכל לפנות אותו מבלי שיצטרך להתרוצץ בבתי משפט ולהוכיח כי נעשה לו עוול וכי יש לפנות את השוכר מהדירה.
ג"ב, בעל דירה שנתקע עם דייר סרבן תשלום, מספר שרק באיומים הצליח לפנותו, לאחר שכל האמצעים הסטנדרטיים כשלו. "המערכת מחייבת אותך להפוך מאזרח שומר חוק לעבריין", הוא אומר. מי שחושב שהסכם שכירות סטנדרטי מגן עליו - טועה לחלוטין.
כיצד המשכיר יכול להגן על עצמו ועל דירתו? לדברי עו"ד הלפרט, יש להקפיד על ניסוח נכון של התחייבויות השוכר על שמירת הדירה, תשלומי דמי השכירות ופינוי הדירה בתום תקופת השכירות או במקרה של הפרה מצד השוכר. רבים נוהגים להשכיר את דירותיהם באמצעות חוזה שכירות סטנדרטי שאותו ניתן לרכוש בחנויות שונות תמורת שקלים אחדים. אולם ההסכם הסטנדרטי אינו מכסה את בעל הדירה במקרים רבים.
להקפיד על ניסוח ההסכם
מומלץ לנסח הסכם ספציפי לכל מקרה. ההסכם צריך לכלול סעיפי הפרה, סעיף פינוי וסעיף בטחונות. העלות הכלכלית של ניסוח הסכם הכולל מנגנוני הגנה למשכיר היא קטנה ומתבטאת בסך הכל בניסוח נכון ומקצועי. חשוב לא לחסוך בנקודה זו מפני שעלותם של הליכים משפטיים, במקרה של הפרת הסכם, גדולה מאוד.
סעיף הפרה: יש לציין במפורש מהם סעיפי ההסכם שהפרתם תיחשב הפרה יסודית של הסכם השכירות ותאפשר למשכיר לבטל את ההסכם, להביאו לסיומו ואף לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה. סעיף ההפרה צריך לנקוב בסכום הפיצויים המוסכמים על ידי הצדדים שיוטלו על צד המפר את ההסכם.
מנגנון יציאה: ברוב הסכמי השכירות נהוג לנסח מנגנון יציאה הקובע כי השוכר יהיה רשאי להביא לסיום תקופת השכירות בטרם עת, ובלבד שמצא שוכר חלופי במקומו. יש כאלה הקובעים בגוף ההסכם איסור מוחלט וגורף ליציאת השוכר בטרם תום תקופת השכירות.אולם משכירים אלה אינם יודעים, בדרך כלל, שהחוק עומד לצידם של השוכרים בעניין זה, וקובע באופן מפורש כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שבידו, גם אם העניין נאסר בהסכם השכירות.
החוק קובע כי העברת זכות השכירות על ידי השוכר מותנית בהסכמת בעל הדירה, אולם אם המשכיר לא הסכים לכך מטעמים בלתי סבירים, השוכר יהיה רשאי להביא שוכר אחר במקומו בלי הסכמתו של המשכיר.
כלומר, על פי החוק רשאי השוכר היוצא להביא תחתיו שוכר חלופי שלא ימצא חן בעיני המשכיר, ובעל הדירה יהיה חייב לספק טעמים סבירים" להתנגדותו לקבלת השוכר החדש. אם לא יהיו טעמים כאלה בידו, יכול בית המשפט לכפות עליו להשכיר את הדירה לשוכר החלופי שהוא אינו חפץ בו.
עד שישונה החוק בעניין זה מומלץ למשכיר לפעול להגבלת את מרחב התמרון של בית המשפט בכל הנוגע לפרשנות המוענקת לסבירות ההתנגדות.
ניתן לעשות זאת על ידי הוספת קביעות מפורשות ומפורטות בגוף ההסכם, לגבי תאי השכירות שיחולו על השוכר החלופי, השימוש שייעשה בדירה על ידו וקריטריונים ברורים באשר לזהותו. בכך, יוכל בעל הדירה לסכל מצב שבו הדייר יעזוב בטרם תום תקופת השכירות ויביא תחתיו שוכר חלופי בעייתי ובלתי רצוי.
מנגנון פינוי: סעיף שכיח בהסכמי שכירות רבים קובע כי אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות, המשכיר יהיה רשאי להיכנס לדירה, להוציא את חפציו של השוכר ואף להחליף את המנעולים בדירה.
אומנם סעיף זה השתרש בהסכמי שכירות רבים, אולם למעשה הוא חסר כל תוקף משפטי ועומד בניגוד לחוק. למרבה האירוניה, פעולה כזו תתפרש כפלישה וכהסגת גבול מצידו (על אף שמדובר בנכס המצוי בבעלותו), והשוכר שיפעיל כוח כדי למנוע כניסת בעל הבית לדירה ייהנה מהגנת החוק.
המשמעות היא שסעיף הפלישה" המצוי בהסכמי שכירות רבים, לא יקנה בידי בעל הדירה זכות לפעול בהתאם לאמור בו, ואף עלול לסבך אותו ולגרום לניהול הליכים משפטיים נגדו.
אחת האפשרויות העומדת לבעל הדירה עוד במעמד עריכת הסכם השכירות היא הוספת סעיף בהסכם השכירות הקובע, כי אם לא יפנה הדייר את הדירה, הצדדים נותנים את הסכמתם למינויו של נציג מטעם בעל הדירה ככונס נכסים על ידי בית המשפט במעמד צד אחד בלבד.
כמו כן יש לקבוע כי תצהיר של בעל הדירה או אדם מטעמו ישמש כראיה מכרעת לכך שהתמלאו התנאים למינוי כונס נכסים. בכך יוכל בעל הדירה לפנות מיד לבית המשפט ולבקש מינוי כונס נכסים במסגרת תביעה לסעד זמני ובמעמד צד אחד.
בית המשפט ימנה כונס נכסים לביצוע הפינוי או יזמן דיון במעמד הצדדים בתוך זמן קצר. בסיום הדיון יכול בית המשפט להוציא צו לפינוי הדירה. את הצו אפשר לממש באמצעות ההוצאה לפועל.
דירה להשכרה. מי מכיר את השוכר
צילום: טל כהן
מומלצים
