בעלי נאנט לקראת ההנפקה: הגיוס - לצורך התרחבות
חברת נאנט, הנמצאת בבעלות אולמפיה ולוינשטין, בונה בבודפשט וורשה כ-5,000 יח"ד, והיא מתכוונת להרחיב את פעילות גם למדינות נוספות במזרח אירופה ובאוקראינה. בהנפקה הצפויה היא מתכוונת לגייס בין 60 ל-100 מיליון שקל לפי שווי של בין 200 ל-300 מיליון שקל
"בישראל לא יהיה עוד בוּם של בנייה, והמדינה מתחילה להיות קטנה עבור יזמים". כך אומר אוסקר כצנלסון, הבעלים והמנכ"ל של חברת הנדל"ן אולימפיה הבורסאית ומבעליה של חברת הנדל"ן נאנט, הפועלת בבודפשט ו-ורשה בתחום הבנייה למגורים.
בחודש דצמבר 2004 נכנסה לנאנט כמשקיעה חברת לוינשטין, שהשקיעה 7 מיליון דולר, ועתה מתכוונת נאנט (הרשומה בהולנד) לצאת להנפקה בבורסת תל אביב בזמן הקרוב. את ההנפקה מובילות אי.בי.אי וגמול.
חברת נאנט מוערכת על ידי הבעלים בסכום הנע בין 200 ל-300 מיליון שקל. הבעלים מקווים לגייס בהנפקה הצפויה עד סוף מאי בין 60 ל-100 מיליון שקל. על פי ההסכם בין השותפים בנאנט, החברה תחלק דיבידנד בכל שנה שינוע בין שליש לשני שלישים מרווחיה.
10 פרויקטים בביצוע
הבעלות על חברת נאנט מתחלקת בין חברת אולימפיה (41.7%), חברת לוינשטין (33.3%) ומשקיעים פרטיים מחו"ל (25%). נכון להיום החברה מתכננת ומבצעת 10 פרויקטים של בנייה למגורים בבודפשט (5 פרויקטים, אחד מהם הוא "זולד פארק" ברובע 9 שבתמונה) ובוורשה (5 פרויקטים, אחד שהושלם בשם "וילאנוב", שבתמונה), בהיקף כולל של כ-5,000 יחידות דיור.
בסיור שערכה חברת נאנט לפני כשבועיים בבודפשט ובוורשה הציגו ראשי החברה את הפרויקטים בשתי הערים הללו, כאלה שכבר הושלמו (3 בוורשה ו-3 בבודפשט), וכאלה שנמצאים בשלבי בנייה שונים. בנוסף, הוצגו מגרשים נוספים שנרכשו לבנייה. עד כה מכרה החברה יותר מ-770 דירות בבודפשט (כ-450 מהן כבר מאוכלסות), מתוך כ-1,570 דירות שנבנות, וכ-265 דירות בוורשה, מתוך כ-3,300 שנבנות.
הפרויקטים של נאנט בבודפשט נבנים רק על קרקע פרטית שרכשה החברה. בוורשה, 3 מתוך חמשת הפרויקטים הם על קרקע פרטית ושניים על קרקע שבחכירה ל-99 שנים. "רישום הקרקעות הוא כמו בישראל", אומר כצנלסון. "אנחנו רוכשים רק קרקעות שיש להן תב"ע מאושרת לבנייה. היתרון שלנו שאנחנו קונים במזומן. יש לנו זמינות של ליווי פיננסי של פרויקטים. המתחרים העיקריים הם חברות הנדל"ן של הבנקים המקומיים בפולין וגם בנקים גרמניים".
הדירות שבונה נאנט בבודפשט הן בשטח של כ-45 מ"ר נטו בממוצע. כמו כן נבנות דירות סטודיו בשטח של 32 מ"ר נטו, מאחר והתברר שזוגות בלי ילדים מעדיפים דירות סטודיו.
בוורשה בונה החברה בעיקר דירות בשני גדלים: כ-50 מ"ר נטו וכ-80 מ"ר. "בוורשה יש כבר גל שני של רכישות דירות", אומר כצנלסון, "ולכן יש גם פרויקטים של דירות יוקרה גדולות יותר, כולל פנטאוזים שיכולות להגיע לכ-200 מ"ר. בדרך כלל אני בונה דירות למעמד הביניים, לכאלה שיכולים לקחת משכנתא".
הדירות בפולין, להבדיל מבודפשט, נמסרות ב"סטנדרט אפור" - קירות ורצפת בטון, ללא שום תוספת. "בפולין", מספר כצנלסון, "הקונים מעדיפים לתכנן ולאבזר את פנים הדירה בעצמם, והם משקיעים בכך לא מעט מחשבה וכסף".
כצנלסון: אני מעדיף ללכת לשוק בתול
כצנלסון מציין, כי הכנסת חברת לוינשטין כשותפה בנאנט היא משום "שאנחנו רוצים להיות יותר גדולים. אנחנו לא צריכים כסף להשקיע בפרויקטים הקיימים, אבל אני מאמין שיש לנו יכולת להתפתח בהונגריה ופולין וגם להגיע למדינות נוספות כמו סלובניה, סלובקיה, אוקראינה וקרואטיה. את הרכבת של פראג איחרנו ואני בהחלט מעדיף ללכת לשוק בתוּלי".
כצנלסון אומר, כי המשקיעים הישראלים בנדל"ן במזרח אירופה מוכנים לקחת סיכון ולבצע פרויקטים של בנייה, זאת לעומת האירים והגרמנים שלא בונים אלא רק קונים. "הסיכון העסקי של פולין והונגריה הוא נמוך מזה של ישראל. הם מתנהגים כמו באירו. כמו כן יש ביקוש גדול לנדל"ן בבודפשט וורשה משתי סיבות - ישנה הגירה לערים הללו מערי השדה, ובנוסף עקב השיפור הכלכלי זוגות צעירים שגרו עד כה עם ההורים שואפים לגור לחוד בדירות קטנות ולא יקרות יחסית. בהונגריה חיים רק כ-10 מיליון תושבים ובפולין 40 מיליון.
"המדינות עצמן מעודדות מאד את פיתוח הנדל"ן למגורים. היות ואין להן את המשאבים לבנות, הן מעניקות הטבות ליזמים ומרחיבות את שוק המשכנתאות. בהונגריה מדובר בשוק משכנתאות מסובסדות ברמה של 4.5% ו-6%. יש גם מענקים מעודדי ילודה משום שבממוצע יש למשפחה בהונגריה וגם בפולין ילד עד שניים.
"דרך נוספת לעידוד הבנייה הפרטית, היא בהלוואות מסובסדות לקבלנים מקומיים, ונאנט נחשבת לחברה מקומית. מדובר בהלוואות בשיעור של 55%-65% מכל העלויות. אותי מעניין מה אני מקבל בסוף ולא כמה אחוזים אני משלם על ההלוואה. השורה התחתונה שלי היא רווח של אחוז עד 1.5% בין ההחזר ההלוואות שאני לוקח מהבנק לבין הריבית שאני מקבל על הפקדות התשלומים שאני מקבל מהקונים. לדוגמה, אני מקבל על הפקדת הכספים ריבית של כ-8% ומשלם כ-7% ריבית על ההלוואות שנטלתי מהבנקים". הליווי הפיננסי מגיע מבנקים כמו CIB (האיטלקי), K&H הבלגי, בנק מילניום הפורטוגזי ובנק פ.ב.כ הגרמני.
מינימום רווח תפעולי של 20%
לדברי כצנלסון, בשנה האחרונה נרשמה יציבות במחירי הנדל"ן בוורשה, אחרי שבשנים האחרונות חלה עלייה מצטברת של כ-15% במחירים. המחיר הממוצע הוא בין 1,500 ל-1,800 דולר למ"ר.
"אנחנו משתדלים לא לשלם על הקרקע יותר מ-15%-12% מערך הפרויקט", אומר כצנלסון. "הבנקים נותנים לנו הלוואות על רכישת הקרקע בשיעור של כ-70%-60%, לעומת כ-10% בארץ. אנחנו לא נכנסים לפרויקט אם אין צפי לרווחיות תפעולית של 25%-20%. זאת לעומת ישראל שם בפועל מדובר ברווח תפעולי מקסימלי של 9%".
בכל אחת מהערים יש לנאנט משרד עם צוות, שרובו מורכב מתושבי המקום. כצנלסון, הבעלים הנוספים אלכס גור, מנהל נוסף בבודפשט, תמיר קישון, ומנהל בוורשה, ליאון גורביץ, נמצאים על הקו לישראל כל שבוע. "אני מאמין שכדי להצליח מוכרחים להיות במקום, אי אפשר לנהל עסקים כאלה מרחוק", אומר כצנלסון.
גם שיווק הדירות נעשה על ידי משרדי מכירות של החברה. "אנחנו מפרסמים את הפרויקטים כמו בישראל, בטלוויזיה, שלטי חוצות, על אוטובוסים ובעיתונים. ודבר לא פחות חשוב - האינטרנט. מתברר כי האינטרנט מאד פופולרי בקרב הדור הצעיר בהונגריה ולכן הקמנו אתר עם כל המידע על הפרויקטים שלנו ורבים מהקונים מגיעים באמצעותו", אומר כצנלסון.
בוורשה בונה נאנט 5 פרויקטים בהיקף השקעה של כ-290 מיליון דולר. המכירות הצפויות (בין 2006 ל-2010) אמורות להסתכם בכ-475 מיליון דולר. בבודפשט בונה נאנט 5 פרויקטים בהיקף השקעה של כ-93 מיליון דולר. המכירות הצפויות (בין 2006 ל-2010) אמורות להסתכם בכ-123 מיליון דולר.
כצנלסון: "אנחנו סוגרים צלע במשולש ההשקעות של ישראלים במזרח אירופה. עד כה היתה השקעה בנדל"ן מניב ונדל"ן מסחרי. אנחנו הצלע השלישית - בנייה למגורים למכירה".
2 חברות נדל"ן, עם היסטוריה שונה
חברת אולימפיה הבורסאית הוקמה בשנת 1981, והיא נמצאת בשליטת קבוצה הכוללת את המנכ"ל, אוסקר כצנלסון, וכן את אלכס גור, חיים גוטרמן ויוסי בר. החברה הקימה ומקימה פרויקטים בישראל למגורים, למשרדים ולמסחר ומבני מגורים במזרח אירופה.
ההון העצמי של אולימפיה עומד על 18.6 מיליון שקל. לחברה פרויקטים יזמיים בהיקף מכירות של כ-70 מיליון דולר.
חברת לוינשטין הוקמה בשנת 1964 על ידי משולם לוינשטין (כיום יו"ר החברה) ומנוהלת מאז 1982 על ידי בנו שאול לוטן. משנת 1982 החברה נסחרת בבורסה בתל אביב. החברה עוסקת בייזום ובנייה של פרויקטי נדל"ן, כולל נכסים מניבים (כמגדל לוינשטין בתל אביב, בית קומברס ברמת החייל ובילו סנטר). החברה מקימה בימים אלו את מגדל דיסקונט ברחוב הרצל בתל אביב. היא גייסה באוגוסט 2004 כ-100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח.
הכותב היה אורח של חברת נאנט בבודפשט וורשה
מומלצים
