לגור בצילה של היוקרה

שכונת צהלה הוקמה בשנת 1952 והיתה לאחת השכונות הראשונות מעבר לירקון בצפון-מזרח תל-אביב. שמה של השכונה כמו גם הרחוב המרכזי בה – צה"ל - מלמדים על הייעוד שניתן לה - לאכלס אנשי צבא וביטחון. בעשורים הראשונים למדינה, התגוררו בשכונה משה דיין, אריאל שרון, יצחק רבין, חיים הרצוג ורבים מהרמטכ"לים ואלופי צה"ל, אשר יחד עם הבתים המרווחים תרמו תרומה משמעותית לייחוס היוקרתי שרכשה השכונה לעצמה.

בצמוד לצהלה שכנה בשנות ה-50 מעברה ששיכנה את עולי צפון אפריקה. בשנות ה-60 הוקמה על שטח המעברה שכונת נווה שרת בה התיישבו "בוגרי" המעברה ועולים חדשים מהמעמד הנמוך. עם השנים גדלה תל-אביב, ממערב לצהלה נבנו גני ורמות צהלה, שהיוו אלטרנטיבת מגורים למעמד הסוציו-אקונומי הבינוני- גבוה, אך מעמדה הרעוע של נווה שרת הסמוכה נותר כמעט כשהיה.

נווה שרת וצהלה אינן הדוגמאות היחידות לקרבה פיזית בין שכונות שונות באופיין. גם בסמוך לרמת השרון, הרצליה פיתוח, סביון ודניה שבחיפה, קמו שכונות שהתפתחותן הושפעה מהקרבה לשכונת היוקרה. החלטנו לבדוק מי מרוויח מהקרבה אל השכונה האיכותית ומי מפסיד, אם בכלל. מהם יחסי הגומלין בין השכונות ומה זה עושה למחירי הבתים והדירות באזור.

נווה שרת, תל-אביב, לגור עם להגיש בלי

יוחנן אס, מנכ"ל ריליטי אקזקיוטיב, מסביר כי צהלה היא זו שהתרחבה והגיעה לנווה שרת עד שהיום מטרים בודדים מפרידים ביניהן. אפקט צהלה מסביר אס, היטיב בצורה מסוימת, אך לא מהפכנית, עם נווה שרת. "השירותים הציבוריים בשכונה שופרו, תשתיות שוקמו, נרשמה עלייה מתונה במחירי הנכסים אך הרכבה הסוציו אקונומי של נווה שרת לא השתנה".

בנווה שרת, מסביר אס, מרבית הנכסים הם דירות בנות 3 חדרים שעד לפני 5 שנים נמכרו במחירים של 140-170 אלף דולר והיום נמכרות ב-200 אלף דולר, מחיר גבוה יחסית אך אופייני לת"א. למרות התמורות שחלו בנווה שרת היא עדיין סובלת מתדמית נמוכה ושוק מדכדך. הפוטנציאל בשכונה קיים, אך לא מנוצל.

הקירבה לבתי השיכונים הלא שמרשימים פגעה גם בצהלה, שמחירי הקרקע בה נחשבים בין הגבוהים ביותר בארץ. אם ברחובות הפנימיים בשכונה (כמו רחובות אבנר ויואב) בית ממוצע, הבנוי על חצר של 600-700 מ"ר, עולה למעלה ממיליון דולר, הרי שבפאתי השכונה, ברחוב הפרסה הצמוד לנווה שרת, יורדים המחירים באופן משמעותי.

יחסי הגומלין בין צהלה לנווה שרת מעניינים במיוחד לאור העובדה שבמרחק לא רב משם, נמצאת שכונת רמת החיל, שעברה תהליך הפוך לזה שעבר על נווה שרת וקירבתה לצהלה הקפיצה אותה מדרגה ושינתה את אופייה באופן מהפכני. 

"בנייני הרכבת ברמת החיל קיבלו היתר לבנייה והפכו לדירות גן או דופלקס. בתים נהרסו ועל חורבותיהם הוקמו צמודי קרקע, כך שב-10 השנים האחרונות רמת החייל ממש מיישרת קו עם צהלה, הן מבחינה סוציו אקונומית והן מבחינת הערך הנדל"ני של הבתים", מספר אס. בית צמוד קרקע לא מפואר במיוחד ברמת החיל (5 חדרים) יכול להגיע למחיר של 650 אלף דולר - מחיר יוקרה לכל דבר.

ומה רמת החייל עשתה לצהלה? האמת שכלום, לא העלתה ולא הורידה את ערכה. צהלה נותרה היהלום היקר ביותר שבכתר האזורי, גם כאשר מסביבה הוקמו שכונות יוקרה כמו רמות צהלה, גני צהלה, רביבים, תל ברוך צפון ונאות אפקה.

מורשה ורמת השרון - ההבדלים עדיין ניכרים 

לא הרחק מצהלה נמצאת רמת השרון, שגם בה הוקמו שכונות חדשות בצילן של השכונות הותיקות בעיר. בשנות ה-50 הוקמה בחלקה המזרחי של העיר מעברה – מורשה, בצמוד לשכונת קציני הקבע היוקרתית, נווה מגן. המעברה חוסלה בהמשך אך מעמדה של השכונה כ"שכונת מצוקה" נותר.

החל משנות ה-80 החלו צעירים רבים לעבור למורשה בשל העלויות הנמוכות של הקרקע והבתים, ושיפרו במידה מסוימת את המצב הסוציו-אקונומי. עד היום נשמרת ההבחנה הרעיונית בין השכונות ה"יוקרתיות" יותר ברמת השרון (נווה מגן, נווה רום, קריית יערים, גולן והמחתרות), לבין השכונות המזרחיות כמו מורשה, אך פערי המחירים הולכים ומצטמצים, ווילות במורשה יכולות להגיע היום בקלות למחיר של 500 אלף דולר ואפילו יותר.

יחסי הגומלין בין היוקרתי לנחלש

מה גורם לשכונה כמו רמת החיל לשנות את אופיה מן הקצה אל הקצה ומה גורם לשכונה אחרת סמוכה, כמו נווה שרת או מורשה, לשמר את תדמיתה הירודה ביחס לשכונה הותיקה הצמודה לה?

ד"ר מרים ביליג מהמכללה האקדמית יהודה ושומרון באריאל סבורה שההצלחה היא דווקא כאשר אין תחרות בין שתי השכונות וכל שכונה שומרת על הצביון שלה. האינטגרציה מהווה איום לשתי השכונות, אומרת בילינג, "ואם לא נכפה על שכונה אחת להידמות לאחרת, זה יעשה טוב לשתיהן. השכונה הצעירה תסתכל על אחותה כעל דמות לחיקוי ועם השנים יעברו אליה צעירי השכונה הוותיקה, תימנע הגירה שלילית, האזור לא יזדקן ותהיה לגיטימציה לדרוש פיתוח אזורי ומוסדות עירוניים מתקדמים". על השאלה מתי שכונה עוברת מהפך ומתי תישאר כשהיתה, עונה בילינג, שהמפתח הוא בפערים בין השכונות. ככל שהשכונה הוותיקה יוקרתית בהרבה מהחדשה (כמו במקרה של צהלה ונווה שרת) הפער יישמר, המתח בין השכונות יגדל וההפריה ההדדית מוטלת בספק.

סביון - המותג והשכונות החדשות

סביון והרצליה פיתוח נתפסות בדעת הקהל הישראלית כיוקרתיות ביותר, וען כן אך טבעי הוא שבסמוך לשתיהן התפתחו עם השנים אזורי מגורים חדשים שניזונו מיוקרתן של "שכונות האם".

סביון היא אולי המקרה המורכב והמעניין ביותר, שכן בסמיכות לה הוקם בשנות ה-50 מושב גני יהודה שהתפתח עם השנים והפך לחלק אינטגרלי מסביון עד שאוחד עמה רשמית בשנת 2003 תחת ישות מוניציפלית אחת סביון – גני יהודה. וילות של 6-7 חדרים בשתי השכונות, על שטח של דונם לפחות, נמכרות במחירים התחלתיים של 1.5 מיליון דולר והשמיים הם הגבול.

יזמים רבים מנסים בשנים האחרונות לשחזר את ההצלחה של גני יהודה ולהציע לתושבים אלטרנטיבות מגורים במועצה המקומית גני תקווה וביהוד הסמוכה.

יפעת גינצברג מנהלת הפרסום של אפריקה ישראל הבונה מזה 10 שנים את קרית סביון, שכונת מגורים ביהוד הסמוכה, מספרת שהאוכלוסיה בפרויקטים כוללת רבים מדור ההמשך של תושבי סביון, מהתושבים הותיקים מהאזור, שמעדיפים להתגורר בפנטהאוז או דופלקס ובשוק הדירות להשקעה. המחירים, אומרת גינצברג, התייקרו בשנים האחרונות ב-30% ומגיעים היום ל-400 אלף דולר לדירת 5 חדרים. יקר, אבל הרבה פחות יקר ממחיר וילה בסביון. נזכיר כי אפריקה ישראל, עושה שימוש מרחיק לכת במותג היוקרתי 'סביון' וקוראת לכל שכונות המגורים שהיא בונה בארץ בשם המותג 'סביונים'.

הישראלי רוצה לגור איפה שנחשב

הזוית הצפונית - שכונת דניה

שכונת דניה בחיפה היתה במשך שנים רבות מבודדת משאר חלקי העיר ובעיקר ממה שנחשב כמעוז הבורגני – מרכז הכרמל. בתחילת שנות ה-80 החלה חיפה להתפתח דרומה ודניה הפכה לשכונה מרכזית ויוקרתית. בהמשך נבנתה, על הגבעה שממערב, אחותה הצעירה - שכונת מגדלי היוקרה המכונה בפי החיפאים "סביוני דניה".

למרגלות השכונה החדשה שוכנת נשר שהוקמה לשמש כמקום מושבם של עובדי המפעל התעשייתי ליצור מלט – ממ"ן. עד לשנים האחרונות לא היוותה נשר אלטרנטיבת מגורים אמיתית לתושבי חיפה, בוודאי שלא לתושבי דניה. אולם, המתבוננים היום ברכס ההר המשקיף אל מפרץ חיפה יתקשו לומר איזה מבין מגדלי היוקרה של השכונה שייך לחיפה ואיזה שייך לעיר נשר.

ברק פז, מנהל שיווק של פרויקט טופ דניה, שהשתייכותו המוניציפאלית צפויה להיות מוכרעת בבג"ץ, מספר כי למרות שהפרויקט עדיין משתייך רשמית לנשר משתמשת החברה במותג "דניה" מפאת חוסר היכולת להבחין איזה מהבניינים שייך לאן.

פז מספר כי חברת הבנייה יובל אלון מציעה לתושבים דירות יוקרה בנות 3–7 חדרים במחירים של 215 אלף דולר עד 830 אלף דולר. הרוכשים, מספר פז, כבר לא מתמקדים בנושא השייכות הגיאוגרפית, וגם החברה, במסעות השיווק שלה, לא מדגישה את הנושא. "אנחנו נותנים את אותו מוצר של דניה - דירות מרווחות, חדר כושר ולובי, נוף ושכנים איכותיים באותו מיקום", אומר פז. המחירים במגדלים הסמוכים, שלא קיימת מחלוקת לגבי שייכותם לחיפה ולדניה, נמכרים במחירים הגבוהים לכל היותר ב-10%. בתים פרטיים בדניה, אומר פז, הם משחק אחר לגמרי עם רמות מחירים הגבוהות ב-30% לפחות.

הדבר הבא

בשל המחסור בקרקעות נראה בשנים הבאות יותר ויותר שכונות מצוקה לשעבר מתפתחות לצד שכונות ותיקות ויוקרתיות, מעריך יוחנן אס. אז רישמו לפניכם את נחלת עדה הממוקמת בסמוך לשדה התעופה בהרצליה, שמחירי הנדל"ן בה נמוכים אבל נחשבת כעתודת קרקע גדולה ביותר בעלת אופי כפרי. צפונה משם, ליד נתניה, תוכלו למצוא את שכונת עין התכלת הסמוכה לחבצלת השרון. היום יש הבדלים של 300% בין הבתים בשתי השכונות הצמודות - חבצלת השרון היקרה לעומת עין התכלת הזולה יותר. לפי הערכות בשוק צפויה עין התכלת לשדרג את עצמה והבדלי המחירים צפויים להצטמצם עד מאוד בשנים הקרובות.