גם לפני רכישת דירה בתמ"א כדאי לקחת שמאי
במערב הפרוע צריך שריף שיבדוק האם העסקה כדאית, והאם היא לא מסבה הפסדים. השריף הזה הוא שמאי המקרקעין, אשר מבצע את הבדיקות החיוניות לקביעת הפוטנציאל של הנכס בכל הקשור להתחדשות עירונית, ומכאן גוזר את מחירו. שמאי המקרקעין חיים מסילתי מסביר את חשיבות הבדיקה המקדימה
*התכנים במדור זה מוגשים בשיתוף עם החברות המצולמות במדריך הנדל"ן
רכישת דירה מיד שנייה שקולה במקרים רבים למערב פרוע. לפני מספר חודשים אף פורסם מחקר לפיו בעלי הדירות מעריכים את דירתם במחיר גבוה יותר ממחיר השווי האמיתי. הדבר בולט בפרויקטי התחדשות עירונית או יותר נכון בדירות ישנות בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 או תכניות פינוי בינוי.
במקרים אלה, אנו נתקלים לא פעם במחירים שאינם סבירים ואין קשר בינם לבין השוק. בעלי הדירות מבקשים 20% ולפעמים אפילו 30% מעל מחיר השוק רק בגלל האופציה להתחדשות עירונית ביום מן הימים. המצב בעייתי שבעתיים למי שרוכש דירה להשקעה, מכיוון שרכישת דירה במחיר גבוה ממחיר השוק עלולה במקרה הטוב להקטין את התשואה ובמקרה הגרוע להפוך את העסקה ללא כדאית.
כמעט בכל מודעה למכירת דירת יד שניה בערי הביקוש ניתן לראות היום הבטחה של בעל הדירה כי מדובר בדירה שאוטוטו עוברת הליך של התחדשות עירונית ולכן שוויה האמיתי גבוה בהרבה ממחירה בשוק. הרוכשים - שבמקרים רבים מתפתים למחשבה שהיום הם יקנו דירה ישנה ובתוך שנתיים יגורו בדירה חדשה או יעשו אקזיט, ממהרים לחתום על עסקאות מבלי לשכור בעל מקצוע.
בעת קנייה של דירה בעלת התחדשות עירונית מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין שיסייע לקונה להעריך את הפוטנציאל האמיתי להתחדשות העירונית. השמאי יודע לשאול את השאלות הנכונות, לבדוק ולהעריך את פוטנציאל הרווח כתוצאה מהתחדשות עירונית.
שמאי מקרקעין בודק האם כבר הוגשה תכנית להתחדשות עירונית? באיזו תכנית מדובר? האם מדובר בתמ"א 38/1? תמ"א 38/2? או אולי בכלל פינוי בינוי. האם התוכנית כבר אושרה בוועדות התכנון? האם יש הסכמה של מרבית הדיירים? כל הבדיקות האלו חיוניות לקביעת הפוטנציאל של הנכס בכל הקשור להתחדשות עירונית ומכאן נגזר מחיר הנכס.
שוק ההתחדשות העירונית הוא שוק רווי סיכונים. הרגולציה והחסמים הרבים עד לאישור התוכנית יכולים גם למנוע את אישורה. כבר נתקלתי במקרים בהם שילמו קונים מחיר מופרז על דירה ישנה ופרויקט ההתחדשות לא יצא בסופו של יום אל הדרך. אני לא אומר שאין מציאות או שלא כדאי לרכוש דירה בבניין שצפוי לעבור תהליך של התחדשות עירונית. אבל במערב הפרוע צריך שריף שיבדוק האם העסקה כדאית, האם היא לא מסבה הפסדים. השריף הזה הוא שמאי המקרקעין.
הכותב, חיים מסילתי, הוא שמאי מקרקעין
צילום: אבי מועלם
חיים מסילתי
