חוות דעת: "Airbnb גרמה לעליית מחירי השכירות בתל-אביב"

דירות בת"א

חוות דעת חדשה גורסת כי עליית מחירי השכירות בת"א ובעת בעיקר ממיזמי "שכירות שיתופית", כשהבולט ביניהם הוא Airbnb.

מחוות הדעת, שהוכנה על-ידי ד"ר יואב קרנר לבקשת "הקונגרס החברתי" והתאחדות המלונות, עולה כי בשנים 2013 עד 2016 וברבעון הראשון של השנה נרשמה עלייה במחירי השכירות בתל-אביב החורגת מעליית מחירי השכירות הכללית בתל-אביב בשנים שלפני כן, המתואמת עם עליית מחירי השכירות הארצית.

החוקר כתב בחוות הדעת כי העלייה במחירי השכירות בולטת אף יותר בקרב דירות קטנות בנות חדר וחצי ושני חדרים, כיוון שלהם שכיחות גבוהה יותר במיזמי שכירות שיתופית.

ד"ר קרנר, מרצה לסטטיסטיקה וחקר ביצועים במחלקה להנדסת תעשייה וניהול באוניברסיטת בן גוריון בנגב, הגיע למסקנה מניתוחים סטטיסטיים שערך כי גורם "השכירות השיתופית" גרם להתייקרות שנתית של 9-10% בשכר הדירה של דירות קטנות בנות 1.5-2 חדרים בתל-אביב. הוא מצא כי כניסת Airbnb לשוק הביאה לירידה בהיצע הדירות הקטנות. במודל שביקש להסביר את עליית מחירי השכירות בת"א לא נכללו משתנים נוספים, כיוון שאלו מתואמים.

בסיכום חותת הדעת הוא כתב: "העובדה שההשפעה גדולה יותר של הגורם הנוסף בדירות הקטנות יותר, השכיחות יותר במיזמי השכירות השיתופית, מחזקת את ההשערה שהגורם המייקר הוא אכן מיזמי השכירות השיתופית".

ד"ר קרנר הדגיש כי אין חפיפה מלא בין נתוני הלמ"ס בנוגע לעליית המחירים, ביחס לנתוני היצע הדירות בתל-אביב. כמו כן, הוא כתב, עליית המחירים שנרשמה בגדלים השונים של הדירות אינה הומוגנית בין השכונות השונות.

תל-אביב – כמו ערים גדולות בעולם

בין היתר לשם הכנת חוות הדעת התבסס ד"ר קרנר על מחקרים מהעולם. מאותם מחקרים עולה כי למעלה מ-50% מהמציעים של החדרים להשכרה באתר Airbnb הם משקיעים ולא אזרחים פרטיים המעוניינים בשכירות לתקופה קצרה.

במחקר מקיף שנערך בניו יורק והתפרסם בחודש יוני שעבר נמצא כי השפעת האתר הגיעה לעלייה ממוצעת של כ-10% בדירות להשכרה ועד ל-17% באזורים המבוקשים. המחקר שנערך בניו יורק מיפה את הדירות הרשומות תחת Airbnb ומצא כי למעלה מ-90% מהדירות המוצגות באתר מתרכזות בשני רובעים – מנהטן וברקלין, כאשר סך הדיות באותם רובעים מהווים פחות מ-60% מסך הדירות בניו-יורק.

כאשר התמקדו החוקרים האמריקנים ברמת שכונות, ניתן לראות כי למעלה ממחצית מהדירות של Airbnb מרוכזות בחמש שכונות קטנות באותם רובעים. ד"ר קרנר כתב כי נתונים אלו מציגים תמונת מצב של צפיפות שמאפיינת במידה לא מעטה את תל-אביב ובייחוד את אזור הביקוש בה, על אף שהרגולציה הספציפית בין המדינות אינה זהה.