רצים אל הלא נודע: המרוץ אחר הנדל"ן המניב

*התכנים במדור זה מוגשים בשיתוף עם החברות המצולמות במדריך הנדל"ן

במהלך שנת 2017 נראה היה כי לשוק הנדל"ן הישראלי הצטרף 'שחקן' חדש, אפיק השקעה ההולך וצובר תאוצה: הנדל"ן המניב. ואכן, סקר שערכה לאחרונה חברת מאן נכסים, המתמחה באיסוף וניתוח מידע סטטיסטי על שוק הנדל"ן המסחרי, אישש את תחושת הבטן וקבע: שיעור ההון הנזיל המופנה לנדל"ן מניב הולך וצומח במהירות.

ההיגיון העומד מאחורי התרחבות הענף ברור: שוק ההון נמצא במגמת עלייה זו תקופה ארוכה. אנליסטים ומומחי נדל"ן העלו לא פעם חשש כי לפנינו 'בועה' שסופה להתפוצץ – ותגובת ציבור המשקיעים לאזהרות היא חיפוש אלטרנטיבה בטוחה יותר. מאפיין נוסף שקרץ לציבור המשקיעים הוא הגשמת 'החלום הישראלי': היכולת להניב תזרים מזומנים קבוע ומתמשך מההשקעה, מה שהופך אותה למשתלמת ורווחית בטווח הארוך.

עם זאת, אפיק השקעה זה אינו מקנה ביטחון מלא, ולרשות המשקיע השמרן עומדים מוצרים סולידיים נוספים, בעלי הגנות ובטוחות חזקות לא פחות. יתר על כן, תחום הנדל"ן המניב מאופיין במשקיעים פחות מנוסים, ולא פעם הם נכנסים להשקעה בלי להכיר אותה לעומק ומתאכזבים מהפער בין הציפיות לתשואות - פער הנוצר כתוצאה מביצועי ההשקעה, מהמיסוי ומגובה העמלות.

הנה כמה המלצות שרצוי כי כל משקיע מתחיל יכיר:

ניו יורק היא לא תל אביב – השקעות רבות בנדל"ן מניב מתנהלות במדינות הנמצאות מעבר לים. מטבע הדברים, המשקיע הממוצע אינו מכיר לעומק את השווקים המרוחקים, ועל כן מתקשה לעקוב אחר תהליך ביצוע הפרויקט ושלבי מימוש העסקה. חשוב לבחון בכובד ראש את תיק ההשקעה לפני שמוציאים את הכסף מהכיס, להסתייע באנשי מקצוע מקומיים ולעיין בסקרי שוק – ובכך להקטין את הסיכון הכרוך בכל השקעה.

סבלנות היא שם המשחק – השקעה בנכס מניב דורשת אורך רוח. היא מורכבת משלבים רבים, וההכנסה המתקבלת ממנה מטפטפת בהדרגה. לפני הבחירה בהשקעה מומלץ למשקיע הפוטנציאלי לבדוק מה רמת הנזילות שלו: השקעה בנדל"ן מניב לרוב אינה ממקסמת רווחים בטווח הקצר, ועל כן אם הוא חולם על רווח מיידי, ייתכן שעליו לשקול אפיק השקעה אחר.

(צילום: Gettyimages)

היזהרו מקבוצות רכישה - קבוצות רכישה רבות אינן מממשות את חזונן הפיננסי, ולא פעם משקיעים המצטרפים לקבוצות כאלה סובלים מאובדן כספים או ממימוש חסר של השקעתם. הסיבה העיקרית לכך היא שכל אחד מחברי הקבוצה סומך על השני שיעשה את החישובים - והערנות הקולקטיבית יורדת.

יתרה מזאת, מכיוון שהמכירה מתבצעת לאחר רכישת האופציה על הקרקע - כלומר לפני השקעת הכסף המלאה בגין הקרקע ולפני השקעתו בגין הבנייה - מארגן קבוצת הרכישה גורף רווח רב בשלב מוקדם וכמעט אינו נוטל סיכון בפרויקט. הוא גם אינו אחראי לעלויות הכספיות ולטיב הביצוע, והתוצאה היא שהמשקיעים בקבוצה אינם מודעים לחלק ניכר מהסיכונים, וניזוקים כתוצאה מכך.

אם בכל זאת נכנסתם, פקחו עיניים – החלטתם להצטרף לקבוצת רכישה? אל תוותרו על בדיקה משולשת: היכולת הפיננסית שלכם כמשקיעים, היכולת הפיננסית של עמיתיכם וכמובן פרטי ההשקעה ופוטנציאל הנכס. חשוב גם לקבל תשובה לשאלה חשובה מאין כמוה: נוכח העובדה שהנכס נרכש על ידי קבוצת משקיעים, מהו חופש הפעולה עבור המשקיע הבודד? לתשובה עשויות להיות השלכות לא רק בתהליך הבנייה, אלא גם זמן רב לאחר שהנכס מומש.

פיזור סיכונים מגדיל סיכויים – אל תניחו את כל הביצים בסל אחד. מומלץ להשקיע בסוגים שונים של נדל"ן, כגון נדל"ן מניב מסחרי ונדל"ן מניב למגורים, ואף לוודא כי יש פיזור גאוגרפי וכי הנכסים נמצאים באזורים שונים. כך תשפרו את סיכויי ההצלחה של השקעתכם ותצמצמו את הסיכון הכרוך בה.

התייחסו בחשדנות להבטחות – עם קבלת ההחלטה להשקיע, משקיעים רבים מתחילים לפנטז על התשואה הצפויה להם ולהפגין אופטימיות יתר. שמרו על אופטימיות – אתם תזדקקו לה – אך אל תתפתו להבטחות אטרקטיביות מדי, כגון תשואה העומדת על 8% ללא ביטחונות. חישוב התשואה הצפויה, אגב, מתבסס על עלות הרכישה בצירוף שכר עוה"ד, מס רכישה ודמי התיווך – ובסך הכול שיעור של כ-6% עד 10%.

ולסיכום, אל תתביישו לשאול! בקשו מהיזם או מחברת הנדל"ן להציג בפניכם סקירה מפורטת של הפרויקט. דרשו תשובות לשאלות עקרוניות: מתי ניתן יהיה לראות את הנכס, מהם המיסים המוטלים על הרווחים, מהם השלבים עד למימוש ומהי עלותם המשוערת. שאלו על ביטחונות, על נקודות יציאה ועל עיכובים בלתי צפויים – ככל שתדעו יותר ותיכנסו להשקעה בעיניים פקוחות יותר, תגדילו את הסיכויים לבחירת ההשקעה הנכונה עבורכם ולהגדלת התשואה הפוטנציאלית.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של חברת מאן נכסים - המתמחה בשיווק פרויקטים מסחריים ובתיווך נדל"ן בישראל.