השכרת 10 דירות ומעלה תיחשב כהכנסה מעסק

רשות המיסים מבטלת את תשלום המס המופחת הניתן למחזיקים במספר דירות. חוזר שפרסמה היום (ד') קובע כי הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק.

החוזר מפרט את השיקולים לפיהם יש לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים כהכנסה מעסק לעומת הכנסה פאסיבית, כאשר המשמעות היא הגדלת תשלום המס לשיעור של עד 50%. על פי נתוני הרשות המיסים, בישראל יש כיום 401 איש המחזיקים ב-10 דירות ומעלה.

כמו כן, על מנת לאפשר ודאות מסוימת, מניחה הרשות כי הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פאסיבית. השכרה של למעלה מ-5 דירות מגורים ופחות מ-10 דירות תיבחן בהתאם למבחנים השונים שהובאו בחוזר, ועל פיהם יוכרע אופייה כהכנסה מעסק או כהכנסה פאסיבית. כיום עונים לקריטריון הזה כ-3,000 איש המחזיקים מעל 5 דירות.

(מרשמי רשות המסים)

בין מבחני העזר הנמנים בחוזר: טיב הנכס, אופן המימון, תקופת ההחזקה בנכס, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, מנגנון, תדירות העסקאות או הפעולות, היקפן הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (ההשבחה והשיווק) ו"מבחן העל" - מבחן הנסיבות, במסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה. יישום מבחני העזר מותיר מרחב של שיקול דעת ומקום להתרשמות מהתמונה המלאה של כל מקרה לגופו.

בהתאם לחוזר, כאשר ההכנסה מופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר ומתקיים קשר ישיר בינה לבין היגיעה האישית וההון האנושי של הנישום או שלוחיו, וכאשר השכרת ריבוי דירות מצריכה היערכות מערכתית, יש בכך כדי לספק אינדיקציה משמעותית להתקיימות עסק של השכרה.

נציין כי נכון להיום הכנסה משכר דירה עד לסכום של 5,030 שקל פטורה ממס. כאשר ההכנסה גבוהה מכך, באפשרות בעל הנכס לבחור בין מסלול של תשלום מס מופחת בשיעור של 10% או לחילופין תשלום מס על פי המס השולי של בעל הנכס (שיעור מס הנקבע על פי גובה ההכנסה והוא יכול להגיע עד 50%).

במקרה כזה, באפשרות בעל הנכס לקזז מתשלום המס הוצאות בגין השכירות. במקרה שבו ההכנסה משכירות מסווגת כ"הכנסה מעסק", אין למעשה "אפשרות בחירה", והיא תמוסה לפי המס השולי.

(צילום: ירון ברנר)

חוזר ההבהרה שפרסמה רשות המיסים, מגיע בעקבות פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון בערעור על שתי תביעות שהגישה רשות המיסים בדרישה לחייב את הכנסתם של הנישומים משכר דירה כהכנסה מעסק ולא כהכנסה משכירות.

בתביעה הראשונה מדובר בדמי שכירות שקיבלו המערערים, אח ואחות, מהשכרת 27 נכסים, שבבעלותם, מרביתם דירות מגורים. בתביעה השנייה מדובר בעורך דין ובעלים של משרד עורכי דין העוסק בתחום פיתוח שכונות ופרויקטים של נדל"ן, ומכניס מדי חודש דמי שכירות מלמעלה מ- 20 דירות מגורים.

בשני המקרים, כאמור, בית המשפט העליון קיבל את הערעורים שהגישה רשות המיסים, ופסק כי יש לראות את דמי השכירות שקיבלו הנישומים כהכנסה מעסק החייבת במס על פי סעיף ולא כהכנסה פאסיבית. בית המשפט גם הגדיר את הפרמטרים שיש לשקול בקבלת ההחלטה על סיווג הכנסה כזו.