למה חשוב לרשום הערת אזהרה בטאבו

הערת אזהרה משמשת כאמצעי הגנה על זכויותיו של רוכש מקרקעין עד לרישום העיסקה על שמו בטאבו. הערת האזהרה היא מכשיר חיוני והכרחי, שנועד להגן על רוכש הדירה מפני אובדן כספו. מטרתה להזהיר את הציבור הרחב מפני העובדה שהנכס כבר הובטח או אף נמכר לאחר.

רישום הערת אזהרה הינה הגנתו היחידה של הקונה, בפרק הזמן שבין חתימת החוזה לבין רישום הבעלות על-שם הקונה בטאבו. פרק זמן זה במקרה הטוב נמשך כמה חודשים, ובמקרים רבים עשוי להגיע אף למספר שנים. את הערת האזהרה ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין, בתחומה רשום הנכס, על סמך חוזה בלבד. ניתן לרשמה גם ללא הסכמתו או בהיעדרו של המוכר.

הערת האזהרה מגינה על קונה הנכס מפני צדדים שלישיים, שלהם חייב המוכר כסף. אם לאחר שנרשמת הערת אזהרה הוטל עיקול על הנכס, או שנתמנה כונס-נכסים על רכושו של המוכר - לא יהיה בכך כדי לפגוע בזכויותיו של בעל הערת האזהרה. כלומר, הערת אזהרה גוברת על עיקול.

חוק המקרקעין מסדיר את ענין ה"עיסקאות הנוגדות", וקובע שאם בעל נכס מוכר את אותו הנכס לשני קונים שונים, זכותו של הקונה הראשון עדיפה, אלא במקרה שהקונה השני פעל בתום-לב. אם הקונה השני לא ידע על העיסקה הראשונה, שילם את התמורה בעד הנכס והשלים את הרישום על-שמו בטאבו, זכותו תהיה עדיפה על זו של הראשון.

"בשנים האחרונות", מציין עו"ד גיא משיח, "חוזרים בתי-המשפט וקובעים, שרשלנותו של הקונה הראשון, במקרה שלא רשם הערת אזהרה מייד עם ביצוע העיסקה, עלולה להביא לאובדן זכויות הבכורה שלו ולעדיפותו של הקונה השני המאוחר. ההיגיון מאחורי רוח הפסיקה החדשה הוא למנוע את העוול שנגרם לקונה השני, שהתקשר בתום-לב לגבי אותה עיסקה, מבלי שיכול היה לדעת שבעל הנכס מכר אותו קודם לכן, בשל העובדה שהקונה הראשון לא דאג לרשום הערת אזהרה בטאבו".

לכן, חובה על מי שרוכש נכס לדאוג לרישום הערת אזהרה בטאבו על-שמו. בראש ובראשונה הוא מגן בכך על זכויותיו שלו.