בגובה העיניים

אין זה סוד כי לא פשוט לשווק דירות פנטהאוז, בין אם במרכז הארץ ובין אם בשולי המרכז. אומנם ישראלים רבים חולמים היום לגור גבוה, בפנטהאוז עם מרפסת גדולה, נוף רחב ידיים ומקום מצוין למנגל משפחתי, אם תרצו - ולא פחות מזה, גם סמל סטטוס. הבעיה היא המחיר. בעיקר במרכז הארץ, מחירה של דירת פנטהאוז בהחלט גבוה ועבור משפחות רבות חלום המגורים קרוב לשמיים איננו חלום בר השגה. אולם מי שמוכן להתרחק מגוש דן, יוכל להגשים את החלום הזה במחיר שמהווה תחרות למחירי דירות סטנדרטיות בעיר הגדולה. בשנים האחרונות נבנו מגה־שכונות מחוץ לאזור המרכז ובהן מלאי גדול של פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים.

"הכותרות המדווחות על פנטהאוז ב־100 מיליון שקל או ב־50 מיליון שקל נכונות לגבי מוצרים במיקומים מאוד ספציפיים בתל־אביב, אבל רוב הפנטהאוזים בעיר רחוקים מהסכומים האלה", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי. "ככל שמתרחקים מתל־אביב ניתן לרכוש פנטהאוזים במחיר של דירת 2 חדרים במרכז תל־אביב. ישנם גם פנטהאוזים על הים בצפון הארץ במחירים נוחים לעומת המחירים בגוש דן".

אז איך מאתרים פנטהאוזים שמחירם נמוך משלושה מיליון שקל, כשאפילו בנתניה ובבת־ים מוכרים היום פנטהאוזים שמחירם גבוה פי עשרה? יצאנו לבדוק.

שאלת המרחק

כדי לרכוש פנטהאוז במחיר שפוי יחסית לא בהכרח צריך להתרחק מהמרכז יותר מדי. לעיתים מספיק לחפש בעיר השכנה. המפתח הוא אזורים מתחדשים במרכז הארץ. כפר־יונה, לדוגמה, נמצאת בשנים האחרונות במגמה מואצת של התפתחות וגדילה. השנה, אחרי חמש שנים שבהן נרשמה האטה בהתחלות הבנייה בעיר, מוקמת בדרום־מזרח העיר שכונת מגורים חדשה שצפויה לכלול כ־2,000 יחידות דיור שחלקן יתאכלסו בקרוב. הסיבה לפיתוח המואץ היא הביקושים הגדולים מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור החפצים להתגורר במרכז הארץ, כפר־יונה בהחלט מספקת עבורם את הפתרון.

בפרויקט של לוינשטין בשכונת שרונה החדשה בכפר־יונה מציעים פנטהאוז עם מערכת בית חכם בן 5 חדרים בשטח של כ־156 מ"ר, ועוד מרפסת שמש בשטח של כ־108 מ"ר, מרפסת הורים בת כארבעה מ"ר, שתי חניות תת קרקעיות בודדות ומחסן בשטח של כשבעה מ"ר. כל זה יעלה החל מ־2.45 מיליון שקל.  דירת 5 חדרים באותו פרויקט המשתרעת על פני 122 מ"ר בתוספת מרפסת בת 17 מ"ר עולה החל מ־1.78 מיליון שקל.

הפנטהאוז של לוינשטין בכפר־יונה (הדמיה). מגמת פיתוח מואצת

גם ראש־העין, הממוקמת במרכז הארץ, מציעה מלאי יחסית גדול של דירות מיוחדות בשכונת פסגות אפק. כך, למשל, בפרויקט של חברת דונה בשכונה ניתן לרכוש פנטהאוז המשתרע על פני 153 מ"ר בתוספת מרפסת בת 72 מ"ר בפרויקט שעתיד להתאכלס בעוד מספר שבועות תמורת 2.29 מיליון שקל. דירת 5 חדרים באותו פרויקט המשתרעת על שטח של 127 מ"ר עם מרפסת בת 13 מ"ר עולה 1.76 מיליון שקל.

אופציה דרומית יותר היא העיר אשקלון בה מצויה אחת מרצועות החוף היפות בישראל. שכונת חלומות ברנע הירוקה שבונה שם שיכון ובינוי נדל"ן תכלול כ־900 דירות, ובהן דירות פנטהאוז במחירים סבירים. "כאשר אנו משווים את דירות הפנטהאוז בפרויקט לדירות קטנות של 2-3 חדרים בתל־אביב שאפשר לרכוש באותו המחיר, אפשר רק להישאר פעורי פה מול הפאר וההדר שהרוכשים באשקלון צפויים לקבל", אומרת דורית סדן, מנהלת השיווק של החברה. "מדובר בפנטהאוז 5 חדרים, בשטח 167 מ"ר עם מרפסות רחבות ידיים בשטח כולל של כ 60 מ"ר, וכל זה בתג מחיר של 2.85 מיליון שקל, וארבעים דקות נסיעה מתל־אביב".

נוף של רצועת חוף יפהפיה ישראלית נוספת נשקף מהפנטהאוזים של מנרב בעכו. "מי שמוכן לצאת מגבולות 'מדינת תל־אביב', יראה שבמחירים נמוכים בהרבה ניתן לרכוש פנטהאוזים מול הים ובאיכות גבוהה לא פחות של בנייה", אומר אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברה. "בפרויקט מנרב על הים בעכו לדוגמה, ניתן למצוא פנטהאוזים מדהימים על קו המים (בתחום ה־300 מטר) במחיר של 2.75 מיליון שקל בלבד".

בפרויקט כרמל מול ים של חברת קרדן בטירת־הכרמל, שטרם החלה השקתו, פנטהאוזים בשטח של 146 מ"ר עם מרפסת בת 55 מ"ר יימכרו החל מ־2.3 מיליון שקל. אברהם שמש, סמנכ"ל השיווק של החברה מסביר: "הפנטהאוז, שפעם נחשב יוקרתי והיה מיועד רק למי שהממון בכיסו, הפך יחסית שכיח ונגיש. האצת בניית רבי הקומות ברחבי הארץ בשנות ה־90 איפשרה ליזמים ולקבלנים לבנות פנטהאוזים גדולים ומפוארים שנועדו למשפרי דיור ממעמד סוציו־אקונומי בינוני ולא בהכרח רק לעשירון העליון. הפנטהאוזים האלה לא נפלו באיכותם מהפנטהאוזים של רמת־אביב ג', רק נמכרו במחירים נמוכים פי כמה".

עוד בטירת־הכרמל: פנטהאוז בפרויקט של פרץ בוני הנגב המשתרע על פני 161 מ"ר בתוספת מרפסת של 88 מ"ר מוצע למכירה תמורת 2.4 מיליון שקל – בדומה לדירת 4 חדרים בגוש דן או בבקעת אונו. דירת 5 חדרים באותו פרויקט המשתרעת על פני 124 מ"ר בתוספת 11.5 מ"ר מרפסת מוצעת למכירה תמורת 1.67 מיליון שקל.

גם בשכונת אפקה אפשר למצוא פנטהאוז במחיר דירת חדר וחצי תל־אביבית. שכונת אפקה בקריית־ביאליק, ולא בתל־אביב, כמובן. פנטהאוז 6 חדרים נמכר שם לפני מספר שבועות במחיר של 2.15 מיליון שקל בלבד. חברת גיא ודורון לוי מציעה פנטהאוזים חדשים למכירה בשכונת כאן, במחירים שמתחילים ב־1.8 מיליון שקל. מדובר בפנטהאוזים 5 חדרים בעלי מטראז' גבוה במיוחד של 140-163 מ"ר, עם מרפסות בשטח שנע בין 30 מ"ר עד 70 מ"ר. כל הפנטהאוזים נהנים מנוף פתוח לשמורת הטבע עין אפק.

בשלומי, אשר שוכנת במרחק 30 דקות נסיעה ממוקדי התעסוקה של חיפה והקריות, לופט־פנטהאוז בפרויקט יערית בשלומי הירוקה, האזור המתחדש של היישוב, יעלה רק 1.35 מיליון שקל, "מחיר שלא יעלה על הדעת באזור המרכז", אומר עופר זרף, מנכ"ל ובעלים של חברת יסודות איתנים, הבונה את הפרויקט.

שאלת הגודל

"רוכשי דירות פנטהאוז אולי משלמים מחיר גבוה יותר לעומת דירות סטנדרטיות בבניין, אך לרוב הדירות המיוחדות הן גם גדולות יותר", אומר חיים קראדי, מנכ"ל חברת הבנייה פרשקובסקי. "אבל כאשר מחשבים את המחיר למ"ר מתברר שבפנטהאוזים ובדירות המיוחדות בפרויקטים דווקא משלמים אלפי שקלים פחות עבור כל מטר מרובע. כך, למשל, דירת 5 חדרים בנווה־דורון ברמלה המשתרעת על 125 מ"ר וכוללת גם תוספת מרפסת בת 20 מ"ר עולה 1.8 מיליון שקל, ואילו פנטהאוז המשתרע על 190 מ"ר פלוס מרפסת בת 110 מ"ר עולה 2.7 מיליון שקל – מדובר במחיר של 12,857 למ"ר בדירת 5 חדרים מול 9,000 שקל למ"ר בדירת פנטהאוז".

ישנם פרויקטים המציעים גם פנטהאוזים צנועים יותר בגודלם ולכן המחיר הסופי יהיה נמוך יותר. כך, בפרויקט פארק ים בשכונת השחמון באילת מציעה חברת יוסי אברהמי עשרה פנטהאוזים אחרונים לשיווק. מדובר בפנטהאוז 4 חדרים בשטח של 116 מ"ר ומרפסת של 35 מ"ר, במחיר של החל מ־1.9 מיליון שקל.

המחיר אינו רק שאלה של גודל אלא גם של סטנדרט בנייה. "הסטנדרט של הפנטהאוזים בפריפריה שונה מזה של הפנטהאוזים בתל־אביב", מסביר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות. "בפנטהאוז בתל־אביב רוכשים את הפנטהאוזים במיליוני ועשרות מיליוני שקל ועל כן המפרט וחומרי הגמר ברמה גבוהה מאוד ומשודרגת מהרגיל. בפריפריה פנטהאוז יכול לעלות גם כ־1.6 מיליון שקל – פחות מדירת שני חדרים בתל־אביב, וכלכלית לא ניתן לבנות בפריפריות במפרט של פנטהאוז יוקרתי בתל־אביב". במגדל העמק מוכרת ארזים פנטהאוזים גדולים עם מרפסות ענק ב־1.6 מיליון שקל.

שאלת הקונים

אם בעבר הפנטהאוזים היו מוצר שנמכר לקראת האיכלוס של הבניין, הרי שמאז שתוכנית מחיר למשתכן נכנסה לשוק חל מהפך, וכיום הפנטהאוזים הם בין הדירות הראשונות שנמכרות בפרויקט. "מאז יצאה לדרך תוכנית מחיר למשתכן, למשפרי דיור אשר רובם משפחות עם ילדים, אין כמעט אופציות לרכוש דירה חדשה", מסבירה שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בחברת משולם לוינשטין. "לכן בפרויקטים המוקמים היום, אלה שמחפשים דירות גדולות יכולים למצוא פתרון לצורך שלהם בדירות הפנטהאוז. למשל, בפרויקט נוף בראשית שאותו הקמנו יחד עם חברת קימה ברזילי בשכונת עמק יזרעאל בעפולה, מוצעים פנטהאוזים מוכנים לאיכלוס בשטח של 150 מ"ר עם מרפסת בשטח של 80 מ"ר במחיר החל מ-1.45 מיליון שקל. דירת 5 חדרים המשתרעת על פני 119 מ"ר בתוספת מרפסת בת 14.5 מ"ר עולה החל מ-988 אלף שקל.

פנטהוז בשכונת ברנע הירוקה באשקלון(צילום: הרצל יוסף)

באשקלון יש תופעה מעניינת: מי שרוכשים את דירות הפרימיום הם משפרי דיור מהעיר עצמה שמשדרגים את דירות 4 חדרים שלהם לדירות מיוחדות – דופלקסים ופנטהאוזים. "פנטהאוזים בשכונת אגמים באשקלון נמכרים בכחצי מהמחיר של פנטהאוזים באשדוד הסמוכה", אומר אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון הבונה את פרויקט "צרפתי באגמים" באשקלון. פנטהאוז 5 חדרים בשטח של כ־124 מ"ר עם מרפסת שמש בשטח של כ־180 מ"ר בפרויקט זה נמכר ב־1.950 מיליון שקל. האיכלוס: בעוד שנה. אגב, המחיר למ"ר בפנטהאוז בפרויקט עומד על 14,700 שקל לעומת 12 אלף שקל למ"ר בדירת 5 חדרים.

רבים מרוכשי דירות הפנטהאוז אינם זוגות צעירים, אלא משפרי דיור בעשור הרביעי או החמישי לחייהם. "מדובר באוכלוסייה שלא קונה תחת לחץ", מאפיינת אותם רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום. "משפרי הדיור הללו לוקחים את הזמן כדי להשוות גם במחיר, אבל גם בסטנדרט, בגודל או בנוף. כך, רוכשים בערי הפריפריה כמו טירת־הכרמל, שבה אנחנו מוכרים פנטהאוזים החל מ־2.217 מיליון שקל בפרויקט גלי כרמל, הם לעיתים מקומיים, אך לרוב הם רוכשים שמוכנים לבצע את המעבר לערים מרוחקות יותר ממקום מגוריהם הקודם, לצורך שדרוג איכות חייהם. אלה רוכשים שעוברים מתוך רצון להתקדם בחיים. אין להם בעיה להתרחק מהמרכז כדי להשיג זאת, כל עוד מדובר ביישוב הנהנה מנגישות נוחה ומהירה לגוש דן".

הפנטהאוזים גם קוסמים למשקיעים. אמנם דירות להשקעה נתפסות לרוב כדירות קטנות וזולות יחסית, אך גם בפלח השוק היוקרתי יותר של הפנטהאוזים, ניתן לזהות משקיעים רבים, בעיקר מחו"ל, שמבקשים לרכוש את הדירות היוקרתיות, בציפייה לרווחי הון נאים מעליית ערכן בשוק בעתיד. הדבר נכון במיוחד בערי פריפריה הקרובות לים. בפרויקט דמרי בשכונת ברנע באשקלון, לדוגמה, נמכר פנטהאוז בקומה 14 עם נוף לים ב־2.55 מיליון שקל, מחירה של דירה בגוש דן. "כמו כן, בערים כמו נתניה ואשקלון יש גם ביקוש של משקיעים זרים לדירות הפנטהאוז שאף יכולות להתאים כדירה שניתן לגור בה בעת ביקור בישראל", אומר אמיר כהן, מנהל מכירות ארצי בחברת י.ח דמרי.

יותר מ־200, פחות משלושה מיליון

איפה אפשר לרכוש פנטהאוז יד שנייה במחיר של עד שלושה מיליון שקל

למעלה מ־200 פנטהאוזים שמחירם נמוך משלושה מיליון שקל מוצעים למכירה היום בשוק. איתרנו עיסקאות אטרקטיביות בסיוע מחירון דירות לוי יצחק ולוח WINWIN:

בראש־העין, בשכונת פסגת אפק, פנטהאוז 5 חדרים ברחוב זוהרה אלפסיה, קומה 8, 125 מ"ר בנוי ומרפסת בת 85 מ"ר, מוצע למכירה בשלושה מיליון שקל.

בבת־ים, ברחוב הרצל, פנטהאוז עם נוף לים, קומה 6, 118 מ"ר בנוי ומרפסת בת 55 מ"ר, מוצע למכירה ב־2.7 מיליון שקל.

בחיפה, בשכונת נאות־פרס, בדרך משה פלימן פנטהאוז מול הים, קומה 14, 125 מ"ר בנוי ומרפסת בת 85 מ"ר מוצע למכירה בשלושה מיליון שקל.

בחיפה, בפרויקט פינוי־בינוי של חברת שתית ברחוב חביבה רייך, דופלקס, קומה 9, 160 מ"ר בנוי ומרפסת בת 12 מ"ר, מוצע למכירה ב־2.1 מיליון שקל.

בקריית־מוצקין, ברחוב דבורה, פנטהאוז בקומה 4, 160 מ"ר בנוי ומרפסת בת 140 מ"ר, מוצע למכירה ב־2.6 מיליון שקל.

בקריית־מוצקין, פרויקט של חברת שתית בשכונת משכנות האמנים, פנטהאוז, 180 מ"ר בנוי ומרפסת בת 70 מ"ר, מוצע למכירה ב־2.920 מיליון שקל.

באשקלון, ברחוב ניסן, פנטהאוז 6 חדרים, קומה 8, 300 מ"ר במפלס אחד, 200 מ"ר במפלס שני ועוד מרפסות בשטח של 100 מ"ר, מוצע למכירה ב־2.7 מיליון שקל.

ברחובות, ברחוב אליעזר בן יהודה, פנטהאוז מושקע, קומה 5, 220 מ"ר בנוי ומרפסת בת 80 מ"ר מוצע למכירה ב־2.9 מיליון שקל.

בנתניה, בשכונת קריית־השרון, פנטהאוז 5 חדרים, קומה 8, 130 מ"ר בנוי ומרפסות בשטח של 70 מ"ר מוצע למכירה בשלושה מיליון שקל.

בראשון־לציון, בשכונת הרקפות, מיני פנטהאוז, 133 מ"ר בנוי ומרפסת בת 51 מ"ר, מוצע למכירה ב־2.858 מיליון שקל.

בירוחם, במתחם המגורים "נווה שתית" בצפון היישוב, פנטהאוז, 139 מ"ר בנוי ו־מרפסת בת 57 מ"ר מוצע למכירה ב־1.060 מיליון שקל.

מוסף "ידיעות הנדל"ן":

1. "הטופס שתופס " - כתבת תחקיר על טופס 4 , איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי.

מפורסם היום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

2. "משרדים ממש אוצר " – המשקיעים מגלים את המשרדים. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה.

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018.

3. "מלחמות התב"ע " - מה מסתתר מאחורי התוכניות בניין עיר. למה האינטרס הלאומי לא פוגש את ראשי הערים.

מפורסם הום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

4. "גג לכל אחד " - איך דואגים בעולם ובארץ לאוכלוסיות החלשות. הדיור הציבורי בישראל לאן?

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018