בצינורות הלא מקובלים

שיכון סלע הוותיק בראשון־לציון שינה את פניו והפך לשכונת קריית־האמנים. במקום בתים ישנים בני שתיים ושלוש קומות, הוקמו מגדלים בני 25 ו־30 קומות. אבל ראש העיר לשעבר דב צור אינו מרוצה. "אין איך להמשיך את תנופת הבנייה", הוא אומר, "בגלל הכביש הצר היוצא מהשכונה".

היעדר תשתיות מתאימות הוא המוקש המרכזי לעצירת ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ. זה קורה ברמת־גן, בתל־אביב, בבת־ים, בגבעתיים, איפה לא. גל של פרויקטי התחדשות עירונית מציף את גוש דן בשנים האחרונות. אך לעיתים נדמה כי המדינה שכחה שכשיוסיפו תושבים לשכונה הוותיקה, הצפיפות בה תגדל, ולכן יש צורך לשדרג את התשתיות הקיימות.

פרויקט דוניץ בקריית האמנים(צילום: עופר פוקוס צילומי אוויר)

הרשויות המקומיות, לעומת זאת, דווקא מבינות את הבעיה. כל עוד ההתחדשות העירונית כרוכה בבנייה חדשה על חשבון הבנייה הישנה, יופר האיזון בשכונה הוותיקה ותוטל מעמסה כבדה על התשתיות הקיימות – כבישים, מוסדות חינוך, שטחי ציבור ועוד. השינוי גם פוגע באופי השכונה, ואילו העירייה רואה הכרח לשמור על המרקם העירוני הקיים, ועל הפעילות העירונית ברחובות. הרשויות המקומיות מקשות על היזמים בשל מחסור בתקציבים לתשתיות. הן אינן תומכות בפרויקטים של התחדשות עירונית, דבר שמפלה לרעה את השכונות שבהן הצורך בהתחדשות עירונית הוא הגדול ביותר.

ועם זאת, לרשויות המקומיות גם כדאי לעודד התחדשות עירונית: פרויקטים מסוג פינוי־בינוי שבמסגרתם נהרסים בניינים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים ומודרניים, הם המקדמים המועילים ביותר לחידוש תשתיות. פעמים רבות המשימה לחדש את התשתיות מוטלת על היזם. לרשות יש אינטרס נוסף לקדם את הקמת התשתיות בשכונה המתפוררת, מכיוון שבתמורה היא מקבלת מאות יחידות דיור חדשות, ולהן משמעות כלכלית: הגדלת הכנסות העירייה ממיסים.

קו הרכבת בכיכר המגינים בבת־ים )הדמיה(. התחזית היא שבעקבות הרכבת תגבר ההתחדשות העירונית

"רוב הרשויות המקומיות במרכז הארץ מתנגדות באופן עקרוני לפרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית כיוון שהם מייצרים עומס רב על התשתיות הקיימות", מסביר גד גרשון, סמנכ"ל ייזום נדל"ן בשפיר מגורים. "אחד הפתרונות היעילים ביותר הוא ניוד זכויות. בפתרון הזה, חלק מהדירות שלא ניתן לבנות במתחם המקורי, ייבנה בשכונה חדשה, על קרקע זמינה בבעלות המדינה. אבל פתרון זה נמצא בתחילת הדרך ומצריך הסדר מהיר שיאפשר הקמת אלפי יחידות דיור.

"בנוסף, הרשויות מבקשות מהיזמים להשתתף במטלות הציבוריות כדי לאפשר הוספת כמות דירות על אותו תא שטח. כך, למשל, בפרויקטים של פינוי־בינוי הכוללים תוספת משמעותית של מאות ואלפי דירות חדשות, הרשויות המקומיות דורשות מהיזמים להוסיף ולהקים מבני ציבור דוגמת גני ילדים באותו תא השטח. שילוב של שני הפתרונות יאפשר התחדשות עירונית גדולה, מסיבית ומועילה".

צירי פיתוח

בלי השקעה בתשתיות, דיירים שקיבלו דירה חדשה במקום דירתם הישנה הודות להתחדשות עירונית, לא רק הרוויחו. איכות החיים שלהם גם נפגעה. דיירים שמתגוררים במגדלים בפרויקט התחדשות עירונית בצפון תל־אביב, למשל, מספרים כי היציאה מהחניון התת קרקעי אורכת בשעות העומס כחצי שעה עד שעה, בגלל תמרור עצור בקצה הכביש היוצא מהמגדלים. "אם היינו יודעים שזה יהיה ככה, היינו נשארים בדירה הישנה שלנו", הם זועמים. הבשורה הטובה: רובם נעזרים כעת בתחבורה ציבורית.

פקקים בגוש דן. הכבישים לא עומדים בגידול באוכלוסייה | צילום: עמית מגל

הנגישות למתחמי ההתחדשות מטרידה גם את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כחלק מתפקידה לעודד ולקדם מיזמים כאלה, איתרה הרשות שלושה אזורים שבהם מתוכננת מערכת להסעת המונים: באר־שבע, הקריות ונצרת – שאותם ניתן יהיה להפוך למוקדים עירוניים מרכזיים, מכיוון שאלפי נוסעים עתידים לעבור בהם מידי יום. על פי הערכת הרשות ובתיאום עם העיריות, לאורך הצירים יהיה ניתן לבנות כ־30 אלף יחידות דיור, וכן מרכזי תעשייה ובילוי. צוותי התכנון שייבחרו יסקרו את כלל הבינוי הקיים בטווח של כ־300 מטרים מהצירים הללו, יאתרו אזורים להתחדשות ופיתוח, ויציעו תכנון משופר ואיכותי יותר.

בבאר־שבע, לאורך ציר רגר שבו תעבור רכבת קלה, ניתן לתכנן כ־6,000 יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית לצד התחנות שימוקמו על־פני שלושת הקילומטרים של הרחוב הראשי בעיר. באופן דומה, בקריות, שם כבר פועלת המטרונית, ניתן לתכנן תוספת של כ־11 אלף דירות חדשות בהתחדשות עירונית על פני חמישה קילומטרים. גם בנצרת ובנצרת־עילית, ניתן יהיה להוסיף 11 אלף יחידות דיור סביב תחנות הרכבת הקלה בציר נצרת־חיפה, המתפרש על פני כשלושה קילומטר.

"הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הציבה לעצמה יעד מרכזי להשקעה בפריפריה, וזהו מהלך ראשון מיני רבים שאותם אנו מתכננים", אומר חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "הרשות עמלה כל העת כדי לזהות מבעוד מועד אזורים שבהם קיימת אפשרות לתכנון ציפוף והתחדשות של מקטעים הזקוקים להתחדשות עירונית. במקרה זה, באמצעות תכנון נכון, נאיץ תהליכים עוד בטרם תתחלנה מערכות התחבורה לפעול, ובכך נאפשר התחדשות עירונית מהירה במיטבה".

לדברי ניב רום, מנכ"ל כנען 38 מקבוצת כנען המקדמת הקמת פרויקטים בהתחדשות, הפיתוח הסביבתי הוא חלק מהותי מעבודות הקמת הפרויקט. "זה כולל גני משחקים, פארקים, אבל גם מבני ציבור", הוא אומר. "גני ילדים הם המצרך המבוקש ביותר מבחינת הפיתוח הסביבתי בפרויקטים להתחדשות עירונית. ברגע שאתה מבצע חידוש בשכונה בעלת שם רע, למשל, אפשר לראות בבירור איך היא הופכת למבוקשת ואטרקטיבית. זוגות צעירים ומשפרי דיור מתחילים להתעניין בה, ואוכלוסיה חזקה יותר, מגיעה להתגורר בה. לעניין הזה ישנן תופעות נלוות, כמו פתיחת עסקים קטנים וגדולים כמו סופרמרקט שכונתי, מתחם חוגים ופעילות קהילתית, בתי קפה שכונתיים ועוד. בפרויקט שלנו בקריית־אונו, לדוגמה, המשתרע על שטח גדול, העירייה דרשה להקים שטחי מסחר על ציר לוי אשכול, הציר המרכזי של העיר, דבר שלא היה שם עד היום. זה יביא לאזור בתי עסק, ומן הסתם יתרום עוד למשיכת תושבים ולהפחת רוח חיים בשכונה".

פרויקט סמארט טאוורס ברמת־גן. עומס על התשתיות | יזם: קבוצת כנען | צילום: נועם בן אהרון

ניהול לא נכון

אז אם התחדשות עירונית זה דבר כל כך טוב, למה זה גם כל כך רע? "יש פער בין הרצון של היזמים לקדם את הפרויקטים, לבין מסירת הקרקעות מצד רשות מקרקעי ישראל", אומר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, "כשקרקעות צריכות להימסר ליזמים לאחר שעברו פיתוח בפרויקטים בשכונות גדולות, הן נמסרות באיחור ונוצר פיגור גדול בלוחות הזמנים. בשכונת אפקה החדשה בקריית־ביאליק או בראש־העין תוכננו מגה פרויקטים אולם היזמים לא קיבלו את הקרקעות בהתאם ללוחות הזמנים וסיום הכנת התשתיות במועד הקבוע לא צלח. אין ספק שזה מקשה על שיווק הדירות".

אשר גרין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר אגף בנייה חוזית, היה מעדיף שלא הרשויות יהיו אחראיות להקמת התשתיות. "אנחנו תמיד בעד פיתוחה ובנייתה של הארץ כשזה נעשה באמצעות ניהול נכון של ההשקעות, אך לצערנו זה לא בא לידי ביטוי במקרים שבהם המדינה מעבירה לרשויות המקומיות את האחריות לביצוע ולפיתוח התשתיות ואת התקציבים האדירים הנאמדים במאות מיליוני שקלים", הוא אומר. "לרשויות המקומיות אין את ההבנה, הידע, כוח האדם המקצועי, הניסיון והיכולות הבסיסיות לנהל באופן יעיל ונכון את פרויקטי התשתית הגדולים והמתוכננים לעתיד לבוא".

לדבריו, הבעיה מתחילה כבר בשלב הראשון. "זה מתחיל מהדבר הכי בסיסי: המכרזים ואופן ההתקשרות עם קבלנים ברשויות מבוצעים בצורה הגרועה ביותר מקרב מזמיני העבודה", מסביר גרין. "התאגידים העירוניים לא מחויבים לחוק חובת המכרזים, אין להם מוסר תשלומים והם מקדשים את ההצעות הזולות, לא את האיכותיות, או המיטיבות עם הרשות או הציבור. כתוצאה מכך, לציבור זה עולה ביוקר, בעיקר כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדרך כלל הרשויות בוחרות בקבלן שמציע את ההצעה הזולה ביותר, הבלתי סבירה, נאלצות להתמודד עם עיכובים ממושכים בבנייה, בעיות של בטיחות ואיכות בפרויקטים".

גרין מציע שהרשות להתחדשות עירונית תיקח עליה את האחריות לביצוע. "יש למשרד הבינוי והשיכון את האנשים המקצועיים, הניסיון והיכולת לפעול בהיקפים האדירים הנדרשים, או לכל הפחות לחייב את הרשויות לפעול תחת ההנחיות של המשרד בכל הנוגע לשיטות ההתקשרות והנחיות הביצוע. רק בדרך זו ניתן יהיה להבטיח שכספי הציבור לא ירדו לטמיון, שהציבור הרחב לא יינזק והקבלנים לא יכנסו תחת כונס נכסים".

פיילוט ברמת־גן

הסכמי־גג ותוכניות פיתוח ובינוי בהיקפים גדולים אמורים להביא בחשבון את הגידול הצפוי של האוכלוסייה וסיפוק צרכיה בהיבטים של חינוך, מסחר, פנאי וכדומה. בפועל, אין זה כך. שכונות חדשות מתאכלסות כיום בלי שיש בנמצא בתי ספר, מתנ"סים ומסחר לתושבים וילדיהם. מתחמי מגורים במרכז ובשכונות ותיקות סובלים מקשיי נגישות אדירים, פקקים וריחוק מתחבורה ציבורית. "רשויות שבשטחן יש פעילות רבה של התחדשות עירונית חייבות לקחת בחשבון את שיפור התחזוקה והתשתיות", אומר יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל־אביב יפו בת־ים, יהודה כתב. "לצערנו, לרוב העיריות לא עומדות בהתחייבויות שלהן בתחום זה".

בתחילת השנה הכריזה הרשות להתחדשות עירונית על פיילוט ייחודי להסכמי־גג ברמת־גן לפרויקטים של התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. הסכמי־גג אמורים לתת מענה תקציבי לתכנון ובנייה של מבני ציבור, תשתיות, גנים ציבוריים, תחבורה ועוד. עיריית רמת־גן בחרה ארבעה מתחמים בעיר, שבהם קיים פוטנציאל ממשי לבניית 2,300 דירות, באמצעות תוכניות מאושרות: נווה־יהושע, עם אפשרות לבניית 431 דירות חדשות; רמת־השקמה, עם 502 דירות חדשות; שכונת חרוזים, עם 690 דירות חדשות; ובנחלת גנים הגפן, עם 539 דירות חדשות.

כדי שעירייה תוכל לעמוד במחויבויות לחדש את התשתיות ולהגדיל את מוסדות הציבור הכרוכות בתוספת תושבים, יש לה שני מקורות למימון: היטלי פיתוח, שנגבים על פי תעריף אחיד שקובע משרד הפנים, והיטלי השבחה. בפרויקטים של בנייה חדשה ההיטל נגבה בעת מתן ההיתר, בעוד שבהתחדשות עירונית המצב שונה. בפרויקטים של תמ"א 38 היזמים משלמים היטל השבחה רק על חלק קטן מאוד מהשטח החדש שהם בונים. בפרויקטים מסוג פינוי־בינוי העירייה קובעת את שיעור ההנחה על היטל ההשבחה בהתאם לרווחיות של הפרויקט ומספר הדירות שהיא מוכנה לאשר. בשכונה צפופה שבה התנאים לא מאפשרים להוסיף הרבה דירות, העירייה עשויה להעניק הנחה של עד 100 אחוז בהיטל השבחה, כדי לשמור על רווחיות מספקת לחברת הבנייה.

במקרה של רמת־גן, לעירייה דרוש תקציב הגדול פי 3.3 מההכנסות הצפויות – 235 מיליון שקל להקמת מוסדות ציבור וחידוש תשתיות: 108 מיליון שקל למוסדות חינוך; 42 מיליון שקל לבניית מוסדות ציבור ורווחה, 65 מיליון שקל לחידוש תשתיות ועוד. במסגרת הסכמי־הגג אמור היה משרד האוצר להעביר או לאשר תקציבים לטובת פיתוח התשתיות, אך זה לא קורה כל כך מהר.

"נושא תמ"א 38 סובל מבעיה אמיתית של הרשויות", מסביר ירון בלנק, יו"ר חברת מכלול, המציעה פתרונות אשראי כוללים ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית. "הרשויות לא נהנות ישירות מהיטלי השבחה, שאמורים היו להיות מושקעים חזרה בתשתיות הדרושות לשירות האזרחים שיגורו באותם פרויקטים. בתחום הפינוי־בינוי אמנם המחוקק נתן את הדעת לכך באמצעות תקן 21, שמאפשר ליצור רווחיות גם לעירייה מפרויקטים כאלה, אבל בפועל נדיר למצוא עירייה שמקדמת את הנושא בכל הכוח. אומנם אם מסתכלים כיום לעומת לפני שנה יש שיפור משמעותי, אבל עדיין זו טיפה בים".

בלנק טוען כי כדי לפתור את בעיית היעדר התשתיות בפרויקטי התחדשות עירונית, יש לייצר מנגנון שבמסגרתו חלק מהמיסים שמתקבלים מהם, יגיעו ישירות לעירייה. "למרות היטלי ההשבחה, חיזוק מבנים או הריסה ובנייה מחדש הם פרויקטים שמייצרים המון מיסים למדינה", מסביר בלנק. "כך, למשל, בניין שבו מתבצע חיזוק של 16 דירות עם תוספת של עשר דירות, מייצר הכנסות של כמה עשרות מיליוני שקלים. מהכנסות בגובה של כ־20 מיליון שקל, לדוגמה, המדינה מייצרת אירועי מס (מס רכישה ומע"מ) בגובה שלושה עד ארבעה מיליוני שקלים. אפשר להחליט שמחלקים מהמס הזה נניח כ־100 אלף שקל לכל דירה חדשה לעירייה, בדומה להיטל ההשבחה שהיא הפסידה. התחדשות עירונית צריכה להיות אינטרס לאומי ראשון במעלה – לשיפור איכות החיים של התושבים, ויותר מכך – הצלת חיי אדם – כאשר לצערנו במציאות שלנו - טילים ורעידות אדמה הן רק עניין של זמן".

מוסף "ידיעות הנדל"ן":

1. "הטופס שתופס " - כתבת תחקיר על טופס 4 , איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי.

מפורסם היום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

2. "משרדים ממש אוצר " – המשקיעים מגלים את המשרדים. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה.

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018.

3. "מלחמות התב"ע " - מה מסתתר מאחורי התוכניות בניין עיר. למה האינטרס הלאומי לא פוגש את ראשי הערים.

מפורסם הום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

4. "גג לכל אחד " - איך דואגים בעולם ובארץ לאוכלוסיות החלשות. הדיור הציבורי בישראל לאן?

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018