מה לבדוק לפני קניית פנטהאוז
צרות של עשירים? רגע לפני שאתם קונים פנטהאוז ומתאכזבים לגלות שלא ניתן להוסיף לו בריכה, לבטל עמודים או לשבור תקרות, עשו את הבדיקות הנדרשות. אחרת, תידרשו לפשרות או לתשלום מופקע כדי לאפשר את השינויים. אתר "המקצוענים" עם המדריך
בישראל, דירה היא המוצר היחיד שקונים כדי לפרק ולהרכיב אותה מהיסוד. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בדירות פנטהאוז: הישראלים אוהבים לדעת שעיצבו בעצמם, הביאו את בעלי המקצוע הטובים ביותר, ושהדירה שלהם, חלילה לא דומה לדירה של השכן.
ואז, הפנטזיות פוגשות את המציאות. אם לא רכשתם דירה שתוכננה לכך מראש, תידרשו להתמודד עם מגבלות קונסטרוקטיביות או לשלם הון כדי להצליח לממש אותן בכל זאת. מה חשוב לבדוק לפני הרכישה, מדוע האתגר גדול יותר בדירת פנטהאוז ישנה ועל מה הכי חשוב להקפיד גם כשאתם מביאים בעלי מקצוע מטעמכם? בדקנו.
מבטלים עמודים, שוברים תקרה, ומשנים את סדר החדרים: כל השינויים הנפוצים בדירות פנטהאוז(הדמית פנטהאוז של חברת סרוגו בצפון החדש בנס ציונה)
מה כדאי לבדוק עוד לפני רכישה?
כדי שבאמת תוכלו להגשים את כל הפנטזיות התכנוניות שלכם לגבי הפנטהאוז, כדאי לעשות בדיקת היתכנות עוד לפני הרכישה. כך, תוכלו לבדוק האם אלמנטים שהם בתחום הקונסטרוקציה יהיו ניתנים לביצוע.
למי פונים לצורך בדיקת היתכנות?
"אם יש יזם בתמונה, פונים אל היזם לצורך בדיקת היתכנות", מסביר ישראל דוד, מהנדס קונסטרוקציה מבעלי דוד מהנדסים. "אם מדובר בדירה שכבר קיבלה טופס 4, או בדירה שנרכשת מיד שנייה, פונים לקונסטרוקטור של הבניין. חשוב לבקש לא רק את בדיקת ההיתכנות אלא גם הערכת שווי של עלות השינויים הנדרשים. אני כמעט ולא מכיר מקרים של בעלי פנטהאוז שבהם הקבלן הוא זה שבנה להם את פנים הדירה. לרוב, נהוג לקבל זיכוי מהקבלן ולפנות לבעלי מקצוע שעובדים ברמת גימור גבוהה יותר ומתמחים בעבודות מיוחדות ויצירתיות יותר".
מה עלות בדיקה זו בשוק?
"בדיקה קונסטרוקטיבית לעומס שמרפסת יכולה לשאת, תעלה החל מ-2,000 שקל", מציין דוד. "בדיקת היתכנות בפנטהאוז תעלה בין 5,000 ל-10,000 בשוק, כשתעריף זה לרוב יכלול גם את תמחור שווי ההתאמות הקונסטרוקטיביות הנדרשות".
האם יש שינויים שלרוב נדחים על הסף כי הם לא אפשריים מבחינה קונסטרוקטיבית?
"מעטות הפעמים שבהן אמרתי ששינוי מסוים הוא לא אפשרי", אומר דוד. "כמעט הכל אפשרי היום מבחינה קונסטרוקטיבית, אך המחיר של זה יכול להיות מאוד גבוה. זוג שרכש פנטהאוז והגיע אלי לבדיקת היתכנות התחרט לאחר ששמע את עלות השינוי. הזוג רצה לבטל כמה עמודים בדירה, שרק עלות השינויים הכוללת הוערכה בשווי של 2 וחצי מיליון שקל. לבסוף, הם הסכימו לעשות רק חלק מהשינויים, בעלות כוללת של מיליון שקל, והחליטו שהם יוכלו לחיות עם עמוד מסוים בדירה, כי האופרציה ועלות הביטול שלו לא היו משתלמות עבורם".
מהם השינויים שבדרך-כלל מבקשים לעשות בפנטהאוז?
"לרוב מדובר בתוספת של בריכה על הגג, בשינוי חלוקת חדרים, בביטול או בהוספה של תקרות בדירות דופלקס, בהורדת עמודים ובסגירת מרפסות", מסביר דוד. "כמו כן, במקרה של איחוד שתי דירות לדירה אחת, פעמים רבות מבקשים לבטל את אחד מחדרי הממ"ד, שכן אין צורך בשני ממ"דים באותה דירה. ויש גם דרישות יצירתיות יותר כמו בקשה לאקווריום ענקי שימוקם מתחת לרצפת זכוכית. מכיוון שמדובר במשקל של כמה טונות בסלול, צריך לבדוק האם זה אפשרי, ואם לא – מהם השינויים הקונסטרוקטיביים שצריך לעשות כדי לאפשר זאת. כמובן שהדבר נעשה בתיאום עם יועצי איטום וחשמל ובעבודה במקביל עם בעלי מקצוע מתחומים שונים. אם זו דירת קופלקס, לעתים מבקשים לסגור את החלל הכפול של הסלון ולהוסיף שם רצפה נוספת. ולהיפך, לעתים רוכשים שתי דירות, ומבקשים לחבר אותם, על-ידי שבירת תקרה ויצירת חלל כפול והוספת מדרגות פנימיות בין שתי הקומות".
"הקהל הישראלי אוהב גמישות, בשונה מפרויקטים בשאר העולם", אומר האדריכל יואל פייגין, "יש הרבה מאוד שינויי דיירים במהלך הפרויקט, בייחוד בדירות פנטהאוז. הדבר שהכי קשה לשנות אותו הוא שינוי מיקום החדרים הרטובים בדירות, וגם פה יש דרישה לשינויים רבים. בפרויקטים יוקרתיים יותר, מאפשרים גמישות מלאה גם בחדרים הרטובים. עושים זאת באמצעות מילוי גבוה יותר בין הבטון לרצפה (שלרוב ממלאים אותו בשומשום). אם בדירה רגילה משאירים מרווח של 13-15 ס"מ, בדירות פנטהאוז משאירים מילוי של 30-40 ס"מ, שמאפשר יותר גמישות בשינויים בדירה".
כדי להימנע משינויים ותוספות פרוביזוריים, כדאי לתכנן מראש את התוספות גם לדירת הפנטהאוז. "כיום, לפרגולה נדרש רק אישור מהנדס עיר. אם זה חלק מהאישור המקורי, אין בעיה להוסיף פרגולה בדירות חדשות", מוסיף פייגין. "ואולם, בדירה ישנה יותר, יהיה צורך בהיתר. כמתכנן, אני ממליץ להקים פרגולה מראש, כדי למנוע תוספות לא מתוכננות לבניין".
עוד כתבות בנושא:
קונים דירה מיד שנייה? הכינו כסף לשיפוצים
חולמים על בריכה בגג? יש כמה דברים שתצטרכו לבדוק לפני(צילום: shutterstock)
אין עדיין היתר לבריכה? דאגו בכל מקרה לעבות את התקרה
מעבר לאישור קונסטרוקטור לגבי עומסי המשקל המותרים, מי שמעוניין להתקין בריכה על הגג חייב להשיג לפני כן היתר מהרשות המקומית. לעומת זאת, כשמדובר בג'קוזי או ב-Hot-Tub (אמבטיה חיצונית חמה עשויה מעץ טבעי) – אין צורך באישור.
"הטרנד כיום הוא ה-Hot-Tub, שנחשב ליותר מעוצב והרבה פחות מגושם מהג'קוזי המסורתי", אומרת מעצבת-הפנים אריאלה עזריה ברקוביץ'. "הוא יכול להיבנות בכל מידה רצויה, החל מחבת מים חמים בלבד ועד לבריכה של ממש הכוללת מערכת סילוני מים, אוויר ותאורה פנימית שמגיעה עם פיקוד אלקטרוני ששולט על כל המערכות".
מבחינת עלויות שינויים, אם יש רוכשים שחשוב להם שתהיה בריכה על הגג, חלל כפול ללא עמודים וחדר ממ"ד אחד, מוטב להם להימנע מרכישת דירה שלא תוכננה לכך מראש?
דוד: "זה בהחלט שיקול, שכן רכישת דירה שתוכננה לכך מראש תעלה הרבה פחות בחישוב כולל. בדירות שמתוכננות לבריכה מראש, עושים מראש הכנה לכך בקומות העליונות, מתוך הנחה שאם בסופו של דבר יינתן אישור, לא יידרשו תוספות קונסטרוקציה. גם אם אין עדיין היתר לבריכה מהעירייה, מעבים מראש את התקרה כך שתהיה בעובי של 45 ס"מ (במקום בעובי של 25 ס"מ). אפשרות נוספת, היא לרכוש את הדירה כפי שהיא, ולהתפשר על בריכה קטנה יותר, מאלומיניום, במקום בריכת בטון שהיא כבדה יותר. זה לא בטוח יהיה פתרון זול יותר, אבל הוא בהחלט יאפשר התמודדות עם בעיות עומס על שלד הבניין".
קונים פנטהאוז ישן? אל תיקחו סיכונים
האתגר הגדול בשיפוץ של פנטהאוז ישן, הוא היעדר תוכניות הקונסטרוקציה. "האתגר העיקרי הוא היעדר התיעוד של שלד הבניין", אומר דוד. "ואז, יש צורך להשקיע יותר במחקר, לעשות הנחות, בדיקות וניחושים. בניגוד לגוף-האדם, שלד של בניין יכול להיראות אחרת לגמרי ממה שנראה לעין, וגם לכל בניין שלד אחר לחלוטין. על פי חוק, יש חובה לשמור את תוכניות הקונסטרוקציה עד 10 שנים, ולפעמים החברה כבר לא פעילה או שהקונסטרוקטור הלך לעולמו, ואז אין גישה לתוכניות האלו. במצב זה, אני ממליץ מהימנעות מלקיחת סיכונים מיותרים בשיפוץ המבנה. למשל, לא הייתי לוקח סיכון בביטול של עמודים, לא הייתי מוסיף על התקרות תוספת משקל, אלא בונה קונסטרוקציה בלתי תלויה נוספת שתיקח את תוספת המשקל באמצעות קורות פלדה".
ואם החלטתם להתחכם ולהימנע מבדיקות קפדניות ומקבלת אישורים, דעו שמדובר בעבירה פלילית. "על פי החוק אסור לשנות בשיפוץ את חזית המבנה או את שלד הבניין, מבלי לקבל היתר לכך. ברגע שמורידים עמוד, תקרה, חלק מהממ"ד או מוסיפים לתקרה תוספת של עומס משמעותי (כמו בריכה, למשל), מסכנים את דיירי אותה הדירה, אך גם את דיירי הקומות האחרות. במקרה שבו תקרה תיפול על תקרה אחרת, כל הבניין יכול להתמוטט, למרות שהתקלה היא רק בקומה העליונה".
איטום הפנטהאוז הוא לא כמו איטום מרפסת קטנה, הוא שיגרום לכם להתעורר מחלום לסיוט של נזילות מים באמצע הלילה(צילום: הדמיה באדיבות קארן ראובני לפרויקט הרצליה הירוקה של חברת זייתוני)
אל תזלזלו באיטום הפנטהאוז
אחת מנקודות התורפה בדירות פנטהאוז הם בעיות רטיבות. בסיום הפרויקט, הקבלן יסתלק, אתה זה שתישאר עם ההתמודדות עם נזילות מים לשכנים. הדבר האחרון שכולם רוצים הוא להגיע לבית-המשפט ולהתמודד במשך שנים עם תביעות לקבלן הראשי או לקבלן המבצע.
"החלק העליון של המבנה מקבל כמות הכי גדולה של מים", אומר האדריכל יואל פייגין. "לכן, נדרשת רמת איטום גבוהה יותר מאשר של מרפסות".
"כדי למנוע זאת מראש, ובייחוד אם אתם מביאים בעלי מקצוע מטעמכם, אל תתפשרו ודאגו לעבודה מקצועית", אומר ניק בנובייב מניק איטום באתר "המקצוענים". "זה חשוב יותר מהעיצוב, ויכול לעלות לכם ביוקר ואף בשיפוץ נוסף, אם תקלו בכך ראש. נהוג לתת על עבודות איטום אחריות למשך 10 שנים, ואין לוותר על בדיקת ההצפה לפני שלב הריצוף".
לדברי בנובייב, "יש צורך באיטום עם יריעות ביטומניות בכמה שכבות, ואין להסתפק באיטום במריחה. מומלץ מאוד להשתמש ביריעות ביטומניות בעובי של 5 מ"מ מסוג SBS, שהיתרון שלהן הוא שכ-20 אחוז מהחומר הוא מגומי, מה שמעניק לו גמישות רבה יותר. כך, הוא עמיד בפני תזוזות של המבנה ומונע היווצרות סדקים שיכולים לגרום לכשלי איטום בטווח רחוק. יש לוודא לפני ההתקנה ששכבת הבטון המוחלק היא משופעת, כדי שבמקרה של כשל איטום עתידי ברצפה, המים יתנקזו לפחות ממתחת לריצוף ולא תהיה שם רטיבות.יש להקפיד גם על מרווחים תקינים בין האריחים, שכן פוגות צרות מדי לא יאפשרו לרובה להיאחז בצורה טובה".
באיזה שלב יש לעשות בדיקת הצפה?
בנובייב: "בסיום האיטום, יש לבצע בדיקת הצפה עוד לפני שמתחילים לרצף. בבדיקה זו ממלאים את המשטח במים ומשאירים אותם למשך 3-4 ימים, כדי לוודא שאין נזילות בקומה למטה. בכל מקרה של כשל איטום, יש להתמודד עם הבעיה מראש ולא למהר לרצף. אם יש כשל איטום הוא יכול להיות בשל חור באחת היריעות, בחיבור שבין הפאנלים לקירות ואף דרך דרך חור בקיר. יש להקפיד על רולקות (פאנלים של יריעות ביטומניות) בהתאם לתקן בחיבור שבין הריצפה לקירות".
בכתבה הבאה: על מה חשוב להקפיד בריצוף חוץ, מהם האתגרים של גינה תלויה ושאר הטרנדים בעיצוב פנטהאוזים.
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
