הארנונה שתעבור מהפך - בדרך לפינוי-בינוי

בשיתוף מרכז הנדל"ן

פרויקט פינוי-בינוי הוא הליך ארוך וסבוך שעלול להיתקל בקשיים לא מעטים בדרך - סבך בירוקרטי מול הוועדות השונות, קשיי ביצוע בשטח שעלולים לגרום לעיכוב בלוחות הזמנים וחילוקי דעות בין היזמים לדיירים הוותיקים. בשנים האחרונות מנסות הרשויות המקומיות, בשיתוף פעולה ממשלתי, לקצר את הליכי ההתחדשות העירונית על ידי תיקוני חקיקה ושיפור ההליך. מי שגם מנסים לשכלל את הליכי ההתחדשות העירונית הם עורכי הדין שמלווים את הדיירים לאורך הדרך - ואחת השיטות הבולטות היא כינוסי דיירים במהלך גיבוש התוכנית.

בשבועות האחרונים התקיים בשכונת ארנונה בירושלים כינוס דיירים שתכליתו הכנה סופית לקראת פתיחת תיק התב"ע (תוכנית בניין עיר) - צומת תכנוני משמעותי לקידום פינוי-בינוי באזור. "היום אנחנו רוצים לקבל סוג של אור ירוק מבעלי הדירות, ובמידה שיש להם הסתייגויות כאלה ואחרות לשמוע את ההסתייגויות, להבין אותן ולהטמיע אותן בהמשך התהליך, באופן שבעתיד באמת ההסתייגויות האלה תתפוגגנה כדי שאנחנו נוכל באמת להגיע למצב של הסכמה מרבית", מתארת מחוץ לכינוס עו"ד דולפין מינצר כרמון, בעלת משרד עוה"ד מינצר כרמון ניסים ומי שמלווה את תושבי השכונה מראשית ההליך. 

"מטרת הכנס היום היא למעשה לשתף וליידע את בעלי הדירות בתהליכים שהתקיימו עד היום. כל פרויקט של פינוי-בינוי מקודם על ידי נציגות בעלי הדירות, ומה שקורה הוא שמרבית בעלי הדירות למעשה לא יודעים על תהליכים שמתרחשים תוך כדי התהליך וההתנהלות", מסבירה מינצר כרמון את הצורך בכינוס הדיירים.

כינוס דיירים בשכונת ארנונה. המטרה - הצגת החלופה התכנונית לפני פתיחת תיק התב"ע

שכונת ארנונה היוקרתית בדרום ירושלים נוסדה בשנת 1931, ומאופיינית במרקם שכונתי הכולל צמודי קרקע רבים ומתחמי דיור ותיקים בגובה ארבע קומות. "המתחם שלנו ברחוב שלום יהודה נבנה כבר בשנות ה-60", מספר ליעד מוסון שמש, תושב שכונת ארנונה וחבר נציגות ועד הדיירים. "התשתיות לא כל כך טובות בבניינים - אין מעליות ויש אנשים מבוגרים. בסופו של דבר גם ראש העיר הכריז לאחרונה על בנייה של 4,000 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית ומחפשים איפה לבנות, וזה אחד המקומות שבהם יש פוטנציאל גבוה", הוא אומר.

בניינים ותיקים ברחוב שלום יהודה - שכונת ארנונה בדרום ירושלים

מי שיזמה את קידום הפרויקט היא הזרוע הביצועית של עיריית ירושלים - חברת מוריה, שאמונה בין היתר על תחום ההתחדשות העירונית בעיר ועל הגדלת היצע הדיור בירושלים. "בעצם אנחנו הצענו לבעלי הדירות במתחם להיכנס לתהליך פינוי-בינוי", מספרת נועה אפיק-ריבוש, מנהלת תחום קשרי קהילה במוריה. "המתחם הזה ספציפית ממוקם גם על ציר רכבת קלה, ובצירי רכבת קלה מדיניות התכנון ממליצה על פינוי-בינוי ועל הגבהה של מגדלים", היא מתארת.

"התחדשות עירונית זה תהליכים מאוד ארוכים, ובטח פרויקטים של פינוי-בינוי, שבהם יש צורך גם לעבור תהליך של תב"ע (תוכנית בניין עיר). כשמנהלים את התהליך נכון ומסודר מראשיתו, גם אם לעיתים זה נראה כאילו זה קצת מתעכב כי אנחנו צריכים לקבל אישורים של בעלי הדירות - בסופו של דבר לפעמים הדרך הארוכה היא הדרך הקצרה. אם נעבוד נכון, לא נמצא את עצמנו מול התנגדויות, ואנחנו נמצא את עצמנו בתהליך של אור ירוק גם מצד הרשויות וגם מצד בעלי הדירות", אומרת עו"ד מינצר כרמון.

"אם עובדים נכון בהליך פינוי-בינוי - יהיה אור ירוק לאורך הדרך"

הנדבך הבירוקרטי שמקשה על קידום הליכי התחדשות עירונית אינו לבדו - פעמים רבות התארגנות הדיירים היא שמקשה על ההליכים. "בשביל ליישם פרויקט התחדשות עירונית במדינת ישראל צריך 100% הסכמה של בעלי דירות בסופו של דבר, ורק ככה אפשר להוציא אל הפועל התחדשות עירונית", מתארת אפיק-ריבוש.

"גם בעלי הדירות לא עשויים מקשה אחת, וגם להם יש אינטרסים שונים. לפעמים עשווים להיות מתחים בין האינטרסים השונים. בכל סוגיה אנחנו בעצם מתערבים, לעיתים באמצעות אנשי מקצוע ולעיתים באמצעים שלנו כעורכי דין, ואנחנו גם נותנים בעצם איזשהו מין מעטה מעין גישורי, כדי לפתור בעיות ולפתור מתחים של ניגוד אינטרסים", מסבירה עו"ד מינצר כרמון על הליווי המשפטי של תושבי המתחם.

"בעלי הדירות הם לא מקשה אחת", אומרת עו"ד מינצר כרמון(באדיבות משרד עוה"ד מינצר כרמון ניסים)

"חשוב מאוד לקיים כזה כנס, מהסיבה הפשוטה שמדובר באנשים שהם בעלי דירות במתחם שאמורים למכור את הדירות שלהם בעצם ליזם, ולקבל בתמורה לזה בסופו של דבר דירה גדולה יותר ותשתיות טובות יותר. בעצם יש כזה כנס שנועד להציף את הבעיות, שאחרי זה אנחנו כנציגות דיירים ניקח את הבעיות שעלו, נמשיך לעבד אותן, לנסות להכניס את האינטרסים שלנו לתהליך התכנון, ומקווים שזה יעבוד טוב", מסכם מוסון שמש, תושב השכונה.

בשיתוף מרכז הנדל"ן