רו"ח ועו"ד ורד אולפינר

ורד אולפינר היא רואת חשבון ועורכת דין, עובדה שמהווה יתרון לעיסוק שלה בתחום הנדל"ן בכלל, ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. הבקיאות שלה בתחום המיסוי היא קריטית בפרויקטים אלה, בהם היא מלווה יזמים ודיירים. אולפינר עברה למגזר הפרטי לאחר כ־15 שנים ברשות המיסים בתפקידים שונים. בתפקידה האחרון ברשות המסים, היא ניהלה את המחלקה המקצועית מקרקעין וקבלנים.

רו"ח ועו"ד ורד אולפינר (באדיבות רו"ח ועו"ד ורד אולפינר)

 במסגרת תפקידה, ריכזה אולפינר את מדיניות הרשות בתחום המקרקעין ובין השאר, הובילה את כל החקיקות המשמעותיות בתחום הנדל"ן בשנים אלו, לרבות מיסוי עסקאות פינוי־בינוי ותמ"א 38, מיסוי דירות מגורים, קרנות השקעה במקרקעין ועוד. בנוסף, אולפינר ייצגה את רשות המיסים בוועדות בין־משרדיות (דיור בר־השגה, ועדת היגוי תמ"א 38, ועדה בין־משרדית להתחדשות עירונית ועוד); היא הייתה אחראית על פרסום חוזרים מקצועיים המהווים למעשה את עמדת הרשות והוצאת החלטות מיסוי מקדמיות (רולינגים). כל העבודה הקשה שנעשתה בהליכי החקיקה היוותה את הבסיס לתחום ההתחדשות העירונית, שהולך וצומח.

תחת ניהולה, פעלה המחלקה בשיתוף פעולה מלא ובעבודה צמודה עם משרדי ממשלה נוספים הרלוונטיים לתחום – משרד הבינוי והשיכון, החשב הכללי (בעיקר בליווי מיסויי של עסקאות BOT ו־PFI), אגף תקציבים, מינהל התכנון, משרד רה"מ ועוד. לצד העבודה השוטפת בתחום המקרקעין, ריכזה אולפינר עבודת צוות תכנוני מס חייבי דיווח, וייצגה את ישראל בקבוצת עבודה ATP של ארגון ה OECD.

סוגיות מורכבות בהיבטי המס

תחומי הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט, מעוררים סוגיות משמעותיות ומורכבות בכל היבטי המס – שבח, רכישה, מע"מ, ומס הכנסה. כאשר בוחנים עסקה יש לבחון את כל היבטי המס שלה – החל משלב בחינת הפרויקט הפוטנציאלי בידי היזם, וכלה בליוויו במכירת הדירות. לעיתים עמדה מסוימת במיסוי מקרקעין יכולה להוביל לחבות מס מיותרת במע"מ. יש מקרים יותר נדירים, אבל קיימים, בהם דייר תושב חוץ לא מסכים לחתום עד שלא יבין מה יהיה המיסוי במדינה בה הוא תושב. לדברי אולפינר, עמדות רשות המיסים משתנות לא פעם ולכן חייבים לחיות את התחום 24/7 .יש לשלב הרבה מאוד יצירתיות וחשוב לעשות זאת כאשר בוחנים כיצד לבצע עסקה בתחום ההתחדשות העירונית.

חשוב לשלב הוראות חוק נוספות שיש בהן כדי להפחית את המס, גם אם אינן הוראות ספציפיות להתחדשות עירונית. לדברי אולפינר, חשוב לשקול מתי כדאי להשלים את הייעוץ בפניה לרולינג, כדי לקבל ודאות מוחלטת לחשיפת המס בעסקה. ייתכנו מקרים שללא רולינג לא תהיה עסקה. כדי למסות נכון, חובה להכיר את כל הרגולציה העוטפת את תחום ההתחדשות העירונית. המיסוי אינו יכול ל"חיות" בנפרד ובמנותק. הוא חייב להשתלב והיכן שיש עדיין חסמי מס, אולפינר סבורה, כי חובה על רשות המיסים לפעול להסרת החסמים. השילוב של הידע המשפטי המקצועי עם הידע החשבונאי והכלכלי של אולפינר מהווה יתרון, משום שבסופו של דבר הלקוחות מבקשים לדעת את השורה התחתונה: "כמה צריך לשלם?"

מלווה גם קרנות מימון בתחום ההתחדשות

כיום עוסקת אולפינר בליווי חברות ויחידים בתחום כיזמים; החל בחברות הגדולות במשק וכלה ביזם היחיד שהחל את דרכו בתחום. היא אף מלווה קרנות מימון שעיקר פעילותן מימון פרויקטים של התחדשות עירונית' מהקמת הקרן ועד לליווי השוטף. הליווי כולל בחינת כל המבנה המיסויי של העסקה, החל בסוגיות מיסוי מקרקעין עבור בסוגיות מורכבות בתחום המע"מ, וכלה בהשלכות מס הכנסה. מדובר באתגרים מיסויים לא פשוטים שמחייבים התייחסות משולבת לכל היבטי המס ולפעילות העסקית, ובכך אולפינר נחשבת לאחת המומחיות המובילות.