אלמוג, בר יוסף, נאווי ושות', עורכי דין

עו"ד רועי בר-יוסף ממשרד בר-יוסף נאוי ושות' החליט לפני למעלה מ-10 שנים ללוות בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות העירונית. הוא סבור שאם טובתם של בעלי הדירות בלבד עומדת לנגד עיני עורך הדין, הרי שכעורך דין אתה חייב לבחור באופן קטגורי איזה צד את מייצג (יזמים או בעלי דירות). בחירה זו מאפשרת לעורך הדין להתמקד בנישה של ייצוג בעל דירות ולהעניק לבעל הדירה ידע בעל ערך אמיתי וייחודי.

"אחד הדברים שמבדלים את משרדנו בייצוג בעלי הדירות, זה שבעל הדירה מקבל כבר בהתחלה דוח מקיף בעל חשיבות קריטית למקסום התמורות, המתאר את הפרויקט במישור התכנוני, הקנייני והמסחרי. כך נכנסים למכרז יזמים עם דרישות ברורות לתמורות ולהגנה עליהן." לעו"ד בר-יוסף תואר ראשון במשפטים התמחות במשפט מסחרי ומקרקעין ותואר שני במינהל עסקים בתכנית למצטיינים במסלול אקדמי – המכללה למינהל. הוא חבר ועדת מקרקעין והתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין בישראל. עו"ד בר-יוסף מייצג בעלי דירות ביותר מ-49 בניינים בתהליכי התחדשות עירונית שהגיעו לטיפולו "מפה לאוזן" במהלך יותר מעשור.

"בעלי הדירות מספרים לנו שאיתנו הם מרגישים שהם ממש חלק בלתי נפרד מהתהליך. אנחנו דואגים שהיזם לא יכתיב לבעלי הדירות תכנון ותנאי עסקה. זה נעשה על ידי ציוות יועצים מטעם בעלי הדירות מכל התחומים (שמאי, אדריכל, מפקח בנייה, מנהל פרויקט), שתפקידם לקבוע ליזם תנאים לבחירתו במכרז. פורמאלית, הליווי המשפטי צמוד ושוטף כל הדרך עד רישום דירות הבעלים בטאבו אבל התחדשות עירונית זה קודם כל אנשים ולכן מערכת היחסים בינינו ממשיכה לעיתים קרובות מעבר, עד כדי חברויות שנרקמות".

עו"ד רועי בר-יוסף, משרד בר-יוסף נאוי ושות' (באדיבות משרד המרמן אלמוג בר-יוסף, נאוי ושות' )

האינטרסים של היזם שונים משל בעלי הדירות

"באחד הפרויקטים המיוצגים על ידינו בהרצליה, היזם הציע תחילה לבצע פרויקט רחב היקף מסוג פינוי בינוי הכולל את הבניין המדובר ובניינים נוספים, זאת בשל האינטרס של היזם לקבל הכנסות גדולות בהרבה תמורת אותם משאבי זמן וכסף שמושקעים בקידום בניין אחד בלבד. בבדיקה שביצענו מול הועדה המקומית בהרצליה, התברר כי ניתן לבצע פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38 לבניין בודד בלבד, ובמקרה זה גם התמורה לבעלי הדירות גדולה יותר, שכן שטח המגרש של הבניין הישן היה גדול משטחי המגרשים הצמודים עימם היזם רצה לאחד את הבניין."

הגנה על זכויות בעלי הדירות מפני הרשויות

עו"ד בר-יוסף מתמודד לא פעם, לטובת בעלי דירות גם מול הרשויות המקומיות. "לדעתנו, יש מקרים שהרשויות המקומיות חורגות מסמכויותיהם ומגבילות את התמורות לבעלי הדירות. הדבר, כמובן, משרת גם את היזמים". כך למשל המשרד לאחרונה דרש, ודורש מהמחלקות המשפטיות של עיריית גבעתיים, רמת גן ותל אביב להצהיר כי אינן מגבילות את התמורות לבעלי הדירות. "הגבלת התמורה מהווה פגיעה בזכויות הקנייניות והתערבות שלא כדין ביחסים המסחריים בין בעלי הדירות והיזמים". הסוגיה אף סוקרה בתקשורת הארצית, והוכיחה את היצמדותו של עו"ד בר- יוסף לטובת האינטרסים של בעלי הדירות בלבד.