בשבוע שעבר נפל דבר והאופק הנדל"ני בניו יורק השתנה.

חוק חדש של מדינת ניו יורק משנה את החוקים הקיימים של כמעט מיליון דירות שהן 'רנט סטבלייזד' Rent Stabilized, דירות מפוקחות.

החוק הניו יורקי החדש יחליף את תקנות השכירות שתוקפן פג ויחול על כ־900 אלף דירות המוגדרות מפוקחות. אלה קיימות בבנייני מגורים שבהם שש יחידות דיור או יותר ואשר הוקמו לפני שנת 1974, כמו גם בבנייני מגורים חדשים יותר, שיזמיהם זכו בהטבות מס שנועדו להגדיל את היצע הדירות בעיר.

"בגלל שבמנהטן אין עתודות קרקע", מסביר לנו מומחה הנדל"ן יותם דוידוביץ', מנכ"ל ובעלים משותף של Mishkan Group "תכנית עסקית מאוד נפוצה, במיוחד בקרב יזמים ישראלים, היא לקנות בניינים שבהם יחידות מפוקחות ולהסב את הדירות לדירות לא מפוקחות, מה שמגלם בחובו עליית ערך משמעותית של הנכס. לפי החוק הקודם ליזמים היו מספר אפשרויות להפוך דירה בשכר דירה מפוקח לדירה בשכר דירה לא מפוקח", הוא מוסיף, "אם בבעלותי בניין ש50 אחוז מהדיירים בו משלמים 4000$ לחודש וחצי מהדיירים משלמים חצי מזה, גלום ערך רב בשחרור הדירות המוגנות והפיכתן לדירות בשכירות שוק. ניתן להעלות את שווי הבניין פי שתיים ויותר. כעת המצב משתנה."

השיטה

מסתבר, שהיו לא מעט שיטות לשנות את מציאות הדירות המפוקחות: "אפשרות אחת הייתה לשנות את הגדרת הדירה כמפוקחת כשדייר יוצא מהדירה מאחר ועל פי החוק היבש, אפשר היה לעלות את השכירות של הנכס ב20% בכל פעם שדייר מתחלף. יש יזמים רבים שנהגו לשלם סכומים משמעותיים (מאות אלפי דולרים ויותר) לדיירים שיעזבו את הדירה המפוקחת. כך, עם יציאתם, העלו את שכר הדירה כנהוג בחוק. מרגע ששכר הדירה המאמיר הגיע ל-$2775 הדירה על פי החוק הופכת ללא מפוקחת וניתן להעלות אותו ככל הנראה לבעל הנכס.

יותם דוידוביץ'.

דרך נוספת לעצור את הדירה מלהמשיך להיות מפוקחת, היא להוכיח שהדייר ששוהה בדירה מרוויח מעל 200,000 דולר בשנה. מרגע שמוכיחים זאת הופכת הדירה לדירה בשכירות שוק חופשי.

אפשרות נוספת של בעלי הנכסים בניו יורק הייתה השקעה בבניין או בדירה. אחרי השקעה כזו אפשר להעלות את מחיר הדירה המפוקחת ביחס של 1:60 או 1:40 תלוי במספר היחידות בבניין, לחצות את רף 2,775$ ולהפוך את הדירה ללא מפוקחת. .

בעלי הבניינים, הוא מסביר, "עשו הכל מצידם כדי לקנות את הדיירים החוצה וגם משתדלים להקשות עליהם בכל מיני דרכים על מנת "לעודד" אותם לצאת מהדירה. כך למשל הם נמנעים מתיקונים, סוגרים מי חמים, לא מפעילים חימום, יש אפילו סיפורים על עכברושים שהביאו במיוחד, כל זה כדי שיצאו מהדירה." חשוב לזכור שרוב האנשים שחיים בדירות הללו באמת מרוויחים מעט יחסית וזקוקים לתנאים שמציעה להם המדינה והמצב הקיים ייצר מתח רב בינם לבין בעלי הנכס הצמאים להינות מהתשואה האולטימטיבית על ההשקעה שלהם.

שינוי דרמטי

מבדיקה שערך "הוול סטריט ג'ורנל" עולה כי מחיר השכירות החציוני לדירה מפוקחת במנהטן נמוך ב־1,400־1,600 דולר ממחירי השוק הלא מפוקח. ברובעים העשירים פחות, כמו קווינס, ברוקלין וברונקס, הפערים נעים בין 130 ל־250 דולר.

"מה שהוביל להחלטה לשינוי בשבוע שעבר היה 2 בתי הממשל, שניהם דמוקרטים, שמקווים", הוא טוען, "להפוך את מדינת ניו יורק לסוציאליסטית יותר."

החוק החדש נועד לסגור פרצות שהובילו לשחיקה מתמדת במספר הדירות המפוקחות. אבל משום שהוא במהותו גמיש פחות מקודמו, צצות כעת בעיות נוספות. אנקס, נשיא איגוד הנדל"ן של ניו יורק (REBNY) הגדיר את החוק החדש "אסון לעתידה של העיר ניו יורק". לדבריו, החוק יביא לכך כי מאות אלפי דיירים יחיו בקרוב בבניינים מוזנחים.

על פי הג'ורנל, מצבן התחזוקתי של מספר גדל והולך של דירות ישתווה בסופו של דבר לזה של הדיור הציבורי, הזקוק בדחיפות להשקעה בהיקף עצום של 32 מיליארד דולרים בעקבות הזנחה ארוכת שנים.

"אני מאמין שמחירי הקרקע לבניה יעלו, עכשיו כשהחוקים השתנו. בנוסף, רוב כספי התקציב של מדינת ניו יורק בכלל והעיר בפרט, מגיעים ממיסוי על נדל"ן. בגלל שמחירי השכירויות לא יגדלו באותו קצב, המדינה תרוויח פחות וכפועל יוצא תשקיע פחות בתושבים. יזמים ישקיעו פחות בבניינים ישנים, מה שיוביל לפגיעה משמעותית בהתחדשות העירונית.בנוסף, בעקבות הפורמה ערכם של בניינים רבים בעיר ירד משמעותית מכיוון שפוטנציאל ההשבחה מהסבת דירות מפוקחות ללא מפוקחות אינו קיים יותר."

הוא מסייים ומוסיף בנימה שאופטימית בעיקר כנראה, לנדלניסט"ים: "לדעתי הרפורמה החדשה לא תשרוד בטווח הארוך. אני עדיין מאמין בשוק הנדל"ן לטווח הרחוק, המצב החדש ייצר הזדמנויות לשחקנים סבלניים."